Последните изчисления сочат, че средният размер на кредитите за цялата страна е 25 000 евро като в сравнение със средния размер към края на 2005 г. е отбелязал ръст от 19%.
Тихомир Тошев е изпълнителен директор на компанията за кредитни консултации Кредит Център, част от структурата на Адрес Груп. Той оглавява фирмата от началото на годината, малко след нейното създаване.
В структурата на Адрес работи от 2005 г., когато е назначен за административен директор на холдинга. В професионалната му кариера се открояват трите години като началник на административен отдел в АДИС и след това две години (2003/4) като административен директор в компютърната фирма Стемо.
Към г-н Тошев се обърнахме с въпроси относно състоянието на пазара на ипотечни кредити у нас и с очаквания за прогнози за цялостното развитие на сектора на недвижими имоти.
- Какъв е броят на банките, с които работите и кои са те? Планирате ли нови партньорства?
В момента КредитЦентър има подписани договори за сътрудничество с 13 банки и една ипотечна компания. В преговори сме с още три-четири от големите банки в страната, като целта ни е до края на годината да партнираме успешно с 20 кредитни институции.
- Какви са условията, при които си сътрудничите? Безплатна ли е вашата консултация за клиента?
Тъй като всички сме наясно, че „няма безплатен обяд”, е съвсем ясно, че щом една услуга, каквато и да е тя, е безплатна за едната страна в процеса, тя се заплаща от другата. Кредитните консултации са безплатни за клиентите, а нашето възнаграждение ние получаваме от банката и това е съвсем обосновано икономически – от една страна, битката за спечелване на клиенти сред банките става все по-жестока, а от друга – нашите консултанти извършват голяма част от работата, която иначе остава в ръцете на кредитния инспектор. Така че отговорът ми е: „Да, услугата е безплатна за крайния клиент.”
- Какъв е размерът на кредита, за който най-често кандидатстват клиентите ви?
Запитванията, които получаваме ежедневно, са много и твърде разнообразни – от такива за 20-30 хиляди лева до 150, дори 300 хиляди евро за ипотечен кредит. Не би било коректно да изваждаме статистика от постъпилите запитвания обаче. Ние обобщаваме данните за кредитите, които вече са усвоени. Последните изчисления сочат, че средният размер на кредитите за цялата страна е 25 000 евро като в сравнение със средния размер към края на 2005 г. е отбелязал ръст от 19%. Има разлика и между кредитите, които се теглят в лева, и тези в евро. В родна валута цифрата е 41 000 лева, а при тези в евро средният размер е 29 000 евро.
- Към какъв тип жилища има най-голям интерес?
Тази тема е повече в компетенциите на колегите от агенция Адрес Груп, но ако изхождаме от исканията за кредит и въз основа на разговорите с наши клиенти, то впечатлението ни е, че намалява броят на клиентите в средния сегмент – тези, които купуват жилища на стойност между 50 и 60 хиляди евро. Това са тристайни апартаменти с добра локация в големите градове. Най-често се търсят имоти на стойност около 40 000 евро, но при ръста на цените, това най-често означава двустайни апартаменти ново строителство. Другата активна категория са работещите хора на средна възраст, най-често собственици на частен бизнес, които вече са оценили ползата на заемните капитали – те търсят жилища за над 150 000 евро.
- Очаквате ли промяна в тези два показателя в близките 1-2 години – най-често искан размер на кредит и най-желано жилище?
Промяна ще има и тя ще бъде в посока на нарастване на средния размер на кредита. Това ще дойде както от увеличения процент, който банките отпускат от стойността на жилището, така и от увеличение на цените на жилищата в някои региони на страната, където те са все още занижени. Очакваме, че ще нарасне и търсенето на луксозни имоти през следващите една-две години, което също ще се отрази на размера на кредитите.
- Изгодни ли са в момента ипотечните кредити в сравнение с другите ЕС членки (нови и стари) и спрямо Румъния? Ще се подобряват ли условията?
Условията по ипотечните кредити в България значително се подобриха през последната година. Ако обаче ги сравняваме с тези в старите членки на Европейския съюз, където лихвените нива са между 4,5 и 5,5%, то при нас те все още се движат между 6,5 и 7,5%. През последните месеци обаче наблюдаваме повишаване на лихвените нива в Европейския съюз. Ние прогнозираме, че през следващите една-две години лихвените нива в България ще се движат бавно надолу, за да се изравнят с европейските. Това обаче не означава, че в момента ипотечните кредити са неизгодни. Почти всички банки предлагат възможности за предоговаряне на условията по кредита, има възможности и за рефинансиране, а трябва да се има предвид и ръстът на цените на закупеното жилище през периода на кредита.
А за сравнението на условията ни за ипотечни кредити с тези в Румъния, то те са близки, с малки различия в наша полза, като например малко по-ниски лихвени проценти в България (6,5 – 7,5% в България и 7 – 8,5% в Румъния), по-високи отпускани максимални размери – до 80-90% у нас и до 75% в Румъния.
- Какъв дял от сделките на пазара на жилища се сключват с кредит? Има ли промяна спрямо ситуацията преди година?
Според данните на нашите партньори от Адрес около 30% от целия обем сделки на пазара се сключват с някаква част заемни средства. Тоест под една или друга форма те попадат в категорията „закупени с кредит”. Този процент е по-висок в големите градове и значително по-нисък в малките. Ако разглеждаме само жилищата „ново строителство”, то този показател пада до около 15%. За голяма част от другите агенти на пазара, това звучи странно. Причината е в технологията, по която се отпускат ипотечните кредити. Когато жилището се капарира на зелено, клиентите плащат първата вноска с личните си средства, тъй като банката в най-честия случай не отпуска кредити на фаза идеен проект.
Така при нас те съвсем резонно все още са в категорията „с лични средства”. Голяма част от тези клиенти възнамеряват да заплатят останалата част от сумата с кредит, някои от тях дори имат одобрение от банката, но до момента, в който кредитът не бъде усвоен, ние не можем да го сложим в статистиката „с кредит”. Оттук идва и голямото, на пръв поглед, разминаване между общите впечатления и данните, с които боравим. Ние предпочитаме, по примера на банкерите, да обсъждаме само случилите се неща, а планираните ще видим в анализите за следващата година, когато предстои най-голям обем от жилищни сгради да достигнат кота било.
- Какви са другите начини за финансиране? Кои са техните предимства и недостатъци?
Клиентите нямат голям избор по принцип. Нашият опит сочи, че ако нямат спестени лични средства, те имат възможността да продадат друг имот, най-често в друго населено място или поне да ипотекират този друг имот, за да получат от банката по-голяма сума. Имаме все още такива, които получават заем от близки или роднини, но техният дял драстично намалява през последната година. Всеки случай е строго индивидуален и затова е трудно да се правят обобщения, но принципът е следният – ако имаш свободни лични средства, с които можеш да „правиш пари”, както се изразяват хората от бизнеса, няма нужда да „ги затваряш” всичките в покупка на имот. Най-евтините пари са заемните, затова на хората с предприемачески дух, ние не препоръчваме, а и те самите не го правят, да инвестират твърде голям обем лични средства. За средностатистическия българин, който държи заделените пари в банка на не много привлекателна лихва, бихме препоръчали да си закупи добро жилище, защото в дългосрочен план от него ще спечели повече.
- Бихте ли описали профила на средностатистическия купувач? Откъде са вашите клиенти - главно от големите градове или от цялата страна?
Според последните анализи 57% от нашите клиенти са на възраст 25 – 35 години, хора с добра професионална реализация или собствен бизнес. Най-често са млади семейства, сключили брак през последната година. Голяма част от нашите клиенти са хора от малки населени места, които купуват жилища в големите градове, където работят и живеят под наем през последните 2-3 години. Около 15% от нашите клиенти имат собствено жилища, но купуват второ с цел инвестиция. Като цяло около 85% от клиентите ни са от големите градове (София, Варна, Бургас, Пловдив, Русе, Стара Загора и Благоевград) и около 15% - от по-малките населени места.
- Как са се променили нагласите за последните една-две години спрямо използването на този тип финансиране?
Това личи от обемите кредити, които банките раздават. От нашия опит можем да кажем, че клиентите все по-често търсят възможности да използват кредит, тъй като се завръща доверието в по-доброто бъдеще, от една страна, и нараства сигурността, която обикновеният българин усеща в ежедневието си, от друга. За пример обемът кредити, направени с наша консултация от началото на годината, е 16 млн. лева, а обемът, които се обработва в момента – 13 млн. лева. Само през последните два месеца сме получили запитвания за около 10 млн. лева. Това до голяма степен се дължи на нашето разрастване, но влияние оказва и нарастващият интерес на клиентите към ипотечното кредитиране. Вие знаете, че очакването за промяна също оказва влияние – имаме клиенти, които искат да вземат кредит преди 1 януари 2007 г. и това е част от изцяло психологическата нагласа да изпреварим промяната.
По наши прогнози през тази година ще има 100% ръст на ипотечното кредитиране спрямо изминалата 2005 г. Ако се върнем назад във времето, то спрямо 2004 г. имаме над 400% ръст на обемите. И всичко това се дължи на нарастващото доверие и спокойствие на обикновения гражданин.
- Имате ли конкуренти на пазара и смятате ли, че техният брой ще се увеличава занапред?
Кредитните консултации са утвърден бизнес модел във всички развити пазари. В България тази услуга също се приема много добре и вече на пазара има около 7-8 компании, професионално занимаващи се с това. Въпреки това пазарният ни дял все още е много нисък в сравнение с този на нашите колеги във Великобритания например, където около 70% от кредитите се отпускат с помощта на кредитен консултант. Това се дължи най-вече на непознаване на този вид услуга в България и затова нашата роля сега е да наложим услугата и докажем на клиентите ни колко всъщност можем да им спестим като време, пари и усилия, преминавайки през една процедура по отпускане на кредит.
- През юни бяхте казали, че съотношението между кредитите в лева и в евро е 50:50. Как се е променило то сега? На какво се дължи това и в каква валута е по-удачно да се кандидатства за кредит?
Да, имаме сериозна промяна на съотношението, което в момента е 70 към 30 в ползва на еврото. И двете решения имат положителни и отрицателни страни, но като че ли все по-голяма част от нашите клиенти предпочитат да вземат сумата в евро. Основаната причина е в по-ниските лихвени нива. Друг важен факт е, че цените на имотите са в евро и човек по-лесно може сам да съпостави движението в цената на имота спрямо това на кредита, а не е без значение и предстоящото преминаване от лева към общата европейска валута и за хората е важно тогава да не им се налага да трансформират вземането. Ние не препоръчваме на клиентите едното или другото, казваме плюсовете и минусите и ги оставяме да решат сами. Наблюденията и данните ни сочат, че в малките населени места хората предпочитат да вземат кредити в лева, докато в големите градове - в евро.
- Трябва ли да се застрахова имотът, който се ипотекира?
Да, застраховката на имота и на кредитополучателя е задължителна при повечето банки. Добрата новина от последните месеци е, че някои от банките правят тези застраховки за сметка на банката под формата на промоционални пакети или като част от услугата. Това намали малко допълнителните разходи, които хората имаха при усвояването на кредита.
- Доколко са разпространени кредитите за рефинансиране на ипотечни заеми?
Рефинансирането на един ипотечен кредит е услуга, която тепърва навлиза на нашия пазар. Кредитите, отпуснати преди 2005 г., в повечето случаи вече са доста скъпи за обслужване. Първата стъпка е да се предоговорят условията по кредита с банката, която го е отпуснала. Ако банката в момента не може да предложи добри пазарни условия, тогава се прибягва до рефинансиране на кредита от друга банка. Важното тук е много добре да се сметнат ползите от едно такова рефинансиране, защото то е свързано и със значителни разходи като такси и комисионни към старата и новата банка. Нашата прогноза е, че през следващата година ще се забележи по-сериозен ръст в броя на рефинансираните кредити.
- Какъв е вторичният пазар на ипотекирани имоти?
Рано е да се говори за вторичен пазар на ипотекирани имоти. Въпреки че размерът на лошите кредити се увеличи през последните шест месеца, все още не може да се говори за вторичен пазар на ипотекирани имоти. Засега банките търсят други, приемливи за двете страни, начини кредитополучателят да излезе от затруднението си да обслужва кредита, като разсрочване или гратисен период. Ако кредитополучателят вижда, че трайно няма да може да обслужва кредита си, той продава имота сам, като купувачът може да го закупи заедно с ипотеката или да погаси заема директно на банката.
- Каква е максималната част от стойността на имота, за която банките са готови да отпускат кредити? Каква е най-често отпусканата стойност?
В момента банките отпускат до 90% от стойността на имотите. Голяма част от кредитите, за които ние сме съдействали през последните месеци са за 80 до 90 процента от цената на жилището. Предполагаме, че тя ще се задържи, тъй като нараства броят на българите, които имат сериозни месечни доходи и могат да си позволят месечните вноски по кредита, но не им се чака да съберат необходимата първоначална вноска. Това са млади хора, които нямат друга собственост, но бизнесът им или кариерата им се развиват успешно и вече биха искали да закупят собствен имот.
- Имате ли и чуждестранни клиенти?
Да, тъй като в структурата на AG Capital имаме компания, която работи приоритетно с чуждестранни клиенти, КредитЦентър предлага съдействие и консултация за отпускане на кредити на чужденци за закупуване на имоти в България. В момента тази услуга се предлага от четири банки. През последните два месеца се наблюдава и увеличение на броя на клиентите ни, които са българи, работещи и живеещи в чужбина. Те закупуват жилища в България основно за инвестиция, но има и такива, които планират да се върнат и живеят тук.
- А какъв е делът на корпоративните ви клиенти?
Корпоративните ни клиенти в момента са инвеститори, които се обръщат към нас, за да осигурим кредитиране на клиентите им за проектите, които изграждат. В повечето случаи ние договаряме преференциални условия за покупка на апартаменти в даден проект от една или две банки, което значително улеснява сделките с кредит в тези проекти, защото проектът вече е одобрен от банката и остава да се разгледат само документите на кредитоискателя. Статистиката показва, че в един проект, който се продава с преференциалните условия на една банка, около 50% от покупките с кредит минават през тази банка.
- Очаквате ли по-нататъшно повишение на цените на жилищата у нас?
Цените на жилищата не са нашата специалност, но като участници на пазара, ние също имаме наблюдения. Както нееднократно беше съобщено от посредниците през последните месеци, сега е по-логично да говорим за затишие. Успокоение на пазара, оттам - и на цените. Най-вероятно ще има сегменти или райони, в които ще отбележим ръст, но на фона на цялото, ние прогнозираме един логичен и до известна степен спокоен пазар на имоти в рамките на следващите шест месеца.
10:47 | 12.09.22 г.