Валери Вълчев е управляващ партньор във Forton International, която ръководи още от нейното основаване. Днес компанията е асоцииран партньор на Cushman & Wakefield и наскоро отвори своя първи офис извън страната - в Белград, Сърбия.
Вълчев е възпитаник на СУ „Св. Климент Охридски” с редица специализации в Холандия и САЩ. Той има над 5 години стаж като адвокат в кантора White&Case LLP, където представлява и консултира мултинационални компании и правителства в международни спорове в Европа, Азия и Америка.
Валери Вълчев отговори на няколко въпроса на екипа на Investor.bg във връзка с развитието на пазара на офис площи и други бизнес имоти.
- Все още ли търсенето на първокласни офиси у нас е по-голямо от предлагането? Дори и след откриването на няколко големи търговски центъра, които очакваме? Докога очаквате, че ще продължи това?
Пазарът на офис площи като цяло не се влияе от развитието на пазара на търговски площи, тъй като това са два сравнително обособени сегменти на пазара на бизнес имоти. С изключение на Sofia Tower (10 000 кв.м), която е част от Mall of Sofia, отварянето на останалите търговски центрове ще предизвика раздвижване единствено на пазара на търговски площи.
През първото тримесечие на годината около 40-50 хил. кв. м. първокласни офис площи трябваше да бъдат завършени и да получат своето разрешение за ползване. Това обаче не се случи поради най-различни причини и съответно доведе до по-бързото усвояване от страна на пазара на качествените офис площи. Разбира се, все още има достатъчно свободни офис площи, а едновременно с това над 250 000 кв. м офис площи са в строеж и още толкова в проект. Това означава, че съвсем скоро можем да очакваме едно стабилизиране на цените и увеличение на процента на свободни площи. Важно е да се отбележи, че количеството в никакъв случай не е единственият фактор, който определя динамиката на пазара. От изключително значение за усвояване на новото предлагане е локацията, самото качество на строителството и довършителните работи, характеристиките на сградата, наличието на достатъчно паркоместа, както и редица други фактори, които могат да направят един продукт успешен или неуспешен.
- Кои са движещите сили на този сегмент?
Безспорно една от основните движещи сили за пазара на бизнес недвижими имоти е процесът по присъединяване на страната към ЕС и свързаните с това развитие на икономиката, политическата и нормативна среда. Сред другите фактори са: ниското равнище на разходите; качествената работна сила; увеличаващото се равнище на преките чуждестранни инвестиции и сравнително благоприятната за инвеститорите фискална среда. Инвестиционните продукти в България са все още недостатъчно на брой, за да отговорят на големия инвеститорски интерес въпреки ускореното строителство, като най-бързо успяха да отговорят на предизвикателството пазарите на офис и търговски площи и поеха около 90% от инвестициите в бизнес имоти. Активното развитие на капиталовите пазари, появата на дружествата със специална инвестиционна цел, както и все по-нарастващият брой на институционалните инвеститори ще продължават да бъдат движещата сила за развитието на пазара.
- До каква степен пазарът е зависим от чуждия интерес? Главно от чужди инвеститори ли идва търсенето (и по-големите наши)?
Ако говорим за офис площите от клас А – да, това е така. За съжаление по-малките български компании все още не могат да си позволят, а и нямат необходимостта, да бъдат настанени в офис сгради клас А. Големите международни компании (и по-големите български) все още продължават да бъдат основните наематели в тези сгради.
По отношение на инвестиционното търсене, там везните отново се накланят към международните институционални инвеститори – BlueHouse, Landmark Properties и CA Immo придобиха едни от най-добрите офис сгради в София. При търговските площи най-големите инвеститори са GE Commercial Finance и Equest, които придобиха дялове в първите два мола.
- Очаквате ли да има пренасочване на търсенето и на интереса на инвеститори/предприемачи към офиси клас Б и кога?
Офис сградите от клас Б са перспективна ниша, тъй като предлагат компромис между качество и цена. Няма две мнения по въпроса, че присъединяването на страната към ЕС, както и благоприятната среда за инвестиции и аутсорсинг на бизнес процеси, която България предлага, ще доведат до още по-голямо търсене на качествени офис площи, най-вече от клас А. Тези фактори обаче нямат еднозначно влияние. По-голямата конкуренция и стремежът за постигане на максимална ефективност от страна на бизнеса най-вероятно ще доведат до търсене на именно този компромис между наемна цена и качество. По отношение на аутсорсинга, ясно е, че за да се задържим на предни позиции в това направление, ще трябват доста усилия, в това число и по отношение на предлагането на качествени офис площи на по-ниски наемни цени, отколкото в останалите държави.
- Какви големи проекти има на пазара в момента?
В момента пазарът е изключително динамичен, не само по отношение на офис площите, а така също и по отношение на останалите сегменти на пазара на бизнес имоти. Много голям интерес от страна на инвеститорите има по отношение на изграждането на бизнес паркове, които включват не само офис площи, а също така и индустриални/складови и/или търговски части. Такъв е проектът на Tishman International Companies - Sofia Airport Center, с обща застроена площ 115 хил. кв. м. Пак в същия район испанската група DETEA планира да започне изграждането на подобен център до края на годината. Още над 16 000 кв. м в две нови сгради ще излязат на пазара до края на годината и в “Бизнес парк София”. Раздвижване в това отношение има и в останалите градове – наскоро започна изграждането на Бизнес Парк Стара Загора, с обща застроена площ от над 200 000 кв.м. Първият етап на Бизнес Парк Варна ще предложи на пазара около 14 000 кв. м офис площи. Раздвижване има и в Пловдив, Бургас и Плевен.
В София активно се развиват районите около главните булеварди и пътни артерии. Най-активно се развиват бул. „Цариградско шосе”, бул. „България”, бул. „Тодор Александров”, бул. „Цар Борис III”, а също така и бул. „Ал. Малинов”.
- Как ще коментирате опозицията/връзката офиси в центъра-в покрайнините? Към кой вид интересът е по-голям? Какви са предимствата и недостатъците на всеки вид?
Според нас има друга връзка, която отразява състоянието на пазара по-точно, а именно връзката „център-основни булеварди/пътни артерии-покрайнини”, защото в действителност най-активни са районите по главните булеварди, където са разположени около 58% от офис сградите в София. Те предлагат лесен и бърз достъп, добра инфраструктура и комуникации и дават възможности за постигане на отлично качество на строителството. Бул. „Цариградско шосе” и бул. „Ал. Малинов” предлагат и бърз достъп до „Летище София”. Всичко това води до засилен интерес по отношение на сградите в тези райони.
Офис сградите в покрайнините, от своя страна, дават възможности за постигане на по-мащабно строителство с повече паркоместа и по-ниски наемни равнища. Основен недостатък обаче си остава по-слабата транспортна обезпеченост и по-трудният достъп.
Що се отнася до централната градска част, това са районите, където търсенето ще остане винаги силно, независимо от проблемите с паркирането и задръстванията, най-вече заради локацията. Там обаче възможностите за изграждане на нови качествени офис площи е ограничено. В тази част на града са разположени едва около 14% от модерните офис сгради, което е и причината там да се постигат и най-високите наемни равнища.
- Моля, кажете нещо за дейността и политиката на Forton. По какви проекти работите и сте работили досега?
Forton International бе основано през 2005 г. като част от Адрес Груп, за да предложи интегрирани решения в областта на бизнес недвижимите имоти. Ние сме единствената национално представена компания за недвижими имоти, която осигурява цялостно обслужване, предлагайки пълната гама от услуги. Основните направления, по които работим са: брокерски услуги за офис и търговски площи, индустриална собственост, парцели и хотели; инвестиционни услуги - консултиране и продажби; експертни оценки; управление на собственост; обслужване на корпоративни клиенти; пазарни изследвания и анализи.
Компанията е асоцииран партньор на Cushman & Wakefield, което ни позволява да предоставяме услугите си на клиенти в 50 страни по целия свят. В началото на годината компанията започна своето международно разрастване като първата крачка в това отношение бе откриването на наш офис в Белград, Сърбия.
Благодарение на всичко това компанията успя само за една година да постигне значителни успехи. През изминалата година Forton International осъществи най-голямата сделка за отдаване под наем на офис площи – 11 000 кв.м. от Главболгарстрой на SAP Labs. Нашите професионални консултанти посредничиха и при отдаването на Soravia Europark. За три месеца успяхме да отдадем около 50% от сградата, което е значителен успех. Заедно с това имаме отдадени и няколко офис сгради на БТК от 4 300 кв.м и 3 000 кв.м. Един от най-важните текущи проекти е ексклузивното ни партньорство с Tishman International Companies за отдаването на един от най-големите бизнес паркове в проект в София – Sofia Airport Center. Компанията има редица успешни проекти не само в областта на посредничеството. Изключително важни бяха някои проекти за консултиране в останалата част на страната като Варна и Бургас. Консултирахме „Интерсервиз Узунови” за изграждането на бъдещия мол в гр. Варна. Консултирали сме също така и проектите на Danaos Development, Tishman International, Apollo Real Estate, MCG и редица други. Имаме и още няколко големи проекта, за които е още рано да говорим, но които в най-скоро време ще обявим на специална пресконференция.
01:14 | 13.09.22 г.