Броени дни преди откриването на Mall of Sofia бяха обявени поредните промени в акционерните участия в капитала му, като ирландският фонд Quinlan Private придоби нови 50% от търговския център. Същевременно от мола съобщават, че са в процес на подписване на договори за наем с големи български и международни компании, които навлизат в България.
От Mall of Sofia уточниха за Investor.bg, че цената по сделката е 90 млн. евро, като след нея ирландският фонд вече притежава 70% от мола, а General Electric (GE) – останалите 30%.
Според съобщение на Irish Independent обаче цената на сделката е 72 млн. евро.
От GE и Quinlan Private пък вчера съобщиха, че консорциум между тях двете е закупил останалите 50% в Mall of Sofia от първоначалните инвеститори AVIV и CCI, а стойността на обекта при неговото завършване ще достигне 90 млн. евро.
От Quinlan Private се въздържаха от коментар.
„Имам основание да смятам, че може да се очаква последващо преструктуриране в капитала на Mall of Sofia до края на годината“, каза за Investor.bg Ели Егози, изпълнителен директор на компанията инвеститор в проекта М.О. София. „Най-вероятно Quinlan Private и GE ще изравнят дела си в центъра“.
По думите му сделката е подписана преди повече от месец и няма връзка с датата на предстоящото отваряне на мола, насрочено за 30 май.
Информация на Irish Independent сочи, че стойността на мола се е увеличила до 100 млн. евро и той ще донесе доходност от около 9,25%.
Егози каза, че Quinlan Private има интерес и към други подобни проекти в страната самостоятелно, или съвместно със свои партньори. Irish Independent потвърждава, че фондът планира да участва като партньор в проект за търговски център от типа "мол" в Пловдив.
През август 2005 г. консорциум, оглавяван от GE, придоби 50% от Mall of Sofia за 37 млн. евро, като след сделката GE притежаваше 30%, а Quinlan Private - също част от консорциума – 20%.
Ели Егози отговори и на няколко допълнителни въпроса на Investor.bg - за по-детайлно представяне на плановете за развитие на компанията, както и за личното му мнение за сектора на недвижимите имоти в България. С него разговаря Ангел Милев.
- Все още ли търсенето на офис площи от клас А е по-голямо от предлагането? Дори след отварянето на заплануваните големи центрове? Докога смятате, че ще продължава това?
Мисля, че търсене има. Очаква се интересът специално към офиси клас А да се повиши с навлизането на международни компании след присъединяването на България към ЕС.
Повечето от площите в офис частта на Mall of Sofia ще бъдат отдадени под наем в момента на откриването. Но ние подбираме компаниите. Предпочитаме големи компании, които наемат наведнъж големи площи. За нас "малки" са всички, които биха наели по-малко от 500 кв. м. Повечето от нашите наематели наемат над 1 000 кв. м. В момента на българския пазар няма толкова много компании от този мащаб, но до година-две ще има, така че мисля, че има пазар за този вид офиси. Понастоящем нашата сграда е единствената в София, която предоставя 2 000 кв. м офиси на един етаж и то в центъра на града. Мисля, че ако някой друг направи подобен проект и ако той е качествен, ще има успех, защото след като навлязат международните компании, ще са необходими нови офиси и ще има недостиг на офиси клас А.
- Може ли да се каже, че движещата сила на пазара на такива офиси е търсенето от страна на чуждестранни компании?
Мисля, че пазарът зависи от нови инвеститори и от компании тук, които търсят такива площи, като големи банки например. Смятам, че повечето банки ще възприемат европейските норми и ще установят целия си бизнес в една сграда. Така е в Унгария и Чехия например. По този начин те няма да бъдат разпръснати в пет различни сгради в града, а в една, което е много по-добре за бизнеса.
- Значи освен от чужди инвеститори има търсене и от страна на наши компании?
Да, чужди и местни компании. Всичко това зависи от големината на структурата, на площите, корпоративната стратегия, кога компанията ще е готова, кога ще бъдат на разположение самите площи.
- Можем ли да очакваме развитие, подобно на това в Румъния, където се говори, че интересът на предприемачите и инвеститорите се пренасочва към офиси от по-нисък клас и към по-малки имоти?
След като веднъж големите компании се установят на пазара, ще се обособи по-малък пазар за адвокати, счетоводители, доставчици, които работят в партньорство с големите компании. Това ще създаде пазар за нуждите на тези компании. Не зная как това ще се отрази на града. От една страна, не е добре цялата централна част да се превръща в един голям офис център. Днес по света големите градове вече не предоставят повече площ за нови офиси, освен ако не строите голяма офис-кула например. Вместо това се предпочита да има повече жилища, защото в противен случай след шест часа целият град ще изглежда като мъртъв.
София е много хубав град. Разбира се, има някои неща, които се нуждаят от реконструкция, но се надявам тя да остане така – комбинация от жилища и офиси.
- Кога трябва да бъде отворен Mall of Sofia?
Молът ще отвори на 30 май, а офис-кулата – на 1 септември.
- Но половината офиси са вече наети? Можете ли да назовете някои от наемателите?
Все още не бих искал да говоря за това, тъй като сме в процес на подписване на договорите. Повечето са международни компании, които навлизат в България.
- Като банки например?
Не бих искал да уточняваме дори и това, но компаниите са много престижни и фактът, че идват тук говори много добре за България.
- Те тепърва ли навлизат в страната?
Да. Може би някои от тях имат някакво присъствие тук, но не в такъв мащаб.
- Така ли планирахте да започнете - да откриете мола първо, а офис-кулата след това?
Да. Нашият основен бизнес е търговският център и ние смятахме да започнем първо с него. Имаме още време за кулата, а и компаниите не са готови да се нанесат през юни и юли, затова ще я открием през септември. Освен това решихме да изчакаме и да я предложим само на големи компании, така че нещата вървят според плановете ни.
В нея всеки етаж е отделен. Има три асансьора, оборудвана е с най-модерните интернет и интранет технологии, със самостоятелен подземен паркинг със 150 места, който няма връзка с търговския център. Служителите в офиса имат на разположение целия център, хипермаркета и всичко, от което се нуждаят. Както знаете, времето на хората, които се занимават с бизнес, е ограничено.
Класът е висок и затова търсим големи компании, като по мое мнение би било по-добре да отдадем офисите на 5 или 10 големи компании, отколкото на 50 по-малки. Трите компании, с които преговаряме в момента, ще наемат общо около 5 хил. кв. м.
Иначе двете части на комплекса работят напълно независимо една от друга. Ако електричеството в търговската част спре, това няма да повлияе по никакъв начин на офисите.
- Какъв е средният наем на офис площите?
Между 13 и 14 евро на кв. м, което е приемлива цена за пазара. Има и много ниска такса за управление, около 2-3 евро на кв. м на месец, т.е. средната наемна цена става около 15 евро.
- Какво даде присъединяването на GE към проекта? Как се отрази на него?
Мисля, че това се отрази на България като цяло. За инвеститор като мен говори, че целият проект е от най-висока класа и качество. Когато инвеститор като GE участва, всички знаят, че те инвестират само във високо качество. Това е много добра оценка за сградата, за мен, за екипа. Всички свършиха страхотна работа. Това е като диплома от Харвард. В продължение на 6 месеца от GE проучваха всичко подробно относно проекта и начина ни на работа.
Освен това присъствието им е добра атестация и за България, защото ако компания като GE, която е сред най-големите корпорации в света, навлиза в България, това означава, че тя вярва в бъдещето на тази страна. Обикновено GE не предприема такава крачка само за един единствен проект.
- Каква би била разликата ако GE не беше инвестирала в проекта?
Нямаше да има никакъв проблем за реализацията му. Ние сме опитен инвеститор и щяхме да го довършим самостоятелно. Наред с това, освен GE, имаше още 15-20 инвеститора, които се интересуваха от проекта – международни компании, все големи имена, но ние решихме да влезем в партньорство с GE.
- Значи те са дългосрочен инвеститор в България?
Със сигурност. Разбира се те си имат своя самостоятелна стратегия, но аз знам, че вече се интересуват от няколко други инвестиционни проекта. Освен това ние работим само с компанията, която се занимава с недвижими имоти, а GE развиват дейност и в много други области – от самолетостроене до енергетика.
- Вие като инвеститори планирате ли и други проекти тук?
Да, планираме и други подобни проекти в големи градове също и проекти на жилищния сегмент, както и някои инфраструктурни проекти. Моите инвеститори също планират дългосрочно присъствие тук.
- Смятате ли, че има предпоставки за още проекти за такива търговски центрове - по отношение капацитет на пазара, търсене, подходящи терени, инфраструктура? Както в София, така и в страната?
Инфраструктурата е деликатен въпрос. Мисля, че има още доста работа, която трябва да се свърши по отношение на инфраструктурата, както в големите градове, така и из цялата страна. Ние също имахме проблеми с инфраструктурата за нашия проект, но не сме само ние. Голяма част от нея трябва да се реновира, защото в момента ситуацията не подхожда на страна, която е на път да се присъедини към ЕС.
Аз съм запознат с бюджета на София и той не е толкова малък, но малко се прави по отношение на инфраструктурата. Има толкова много дупки по пътищата, дори и на централни булеварди като "Стамболийски". Вземете за пример Израел, където задължиха всеки инвеститор да инвестира и в инфраструктура. Защо този модел не се приложи и тук? Инвеститорите могат да помогнат.
Знам, че пред страната стоят много проблеми за решаване, но инфраструктурата е локомотивът на икономиката - ще предприемете големи проекти, ще построите пътища, язовири, електроцентрали и това само по себе си ще създаде нов бизнес. Знам, че в началото ще се използват заеми и ще се натрупат дългове, но средствата ще се възвърнат бързо.
Виждам, че в момента се строят страшно много сгради, но никой не прави нищо за инфраструктурата. А ако имате по-добри пътища, ще губите по-малко време в пътуване, ще харчите по-малко за резервни части и гориво.
Мисля, че има място и за други инвестиции – както в София, така и извън нея. Не знам колко още, но зависи и как се осъществяват и какви са целите. Сега след като построихме мола, всеки иска да прави такъв мол, но това не е толкова лесно. Досега съм построил пет такива центъра в Израел, в Полша и в Унгария, което ми е донесло доста опит.
- По какво се различаваше работата Ви в България от тази в другите държави?
Например по-малкият опит на местните компании. Трябваше да се справим с въпроси като този с охраната и сигурността на обекта. В световен план на пазара има нови изисквания и регулации, например след 11 септември, каквито тук не винаги са познати. Но ние реализирахме първия проект от това естество, за втория ще е по-лесно, за третия още по-лесно. Ние бяхме пионерите, което може да бъде и хубаво, и лошо. Понякога се налага да навлезеш в съвършено непозната територия.
- Какво бихте казали за офисите в центъра и тези в покрайнините на града?
Мисля, че са абсолютно различни за абсолютно различни видове наематели. В центъра е логично да са адвокати, счетоводители, големи компании, които работят с правителствените институции. Извън града разполагат офиси кол центрове, дизайнери, логистични паркове, които се нуждаят от повече пространство за по-малко пари, но не мога да си представя централен офис на банка, голяма финансова институция или правителството в покрайнините.
- А какво ще кажете за търговската част на Mall of Sofia? С какво тя ще е различна от това, което сме виждали досега?
Досега имаше само бул. "Витоша" и някои хипермаркети, но това, което ние предлагаме, е абсолютно различно. Това е град в града. Всичко е събрано под един покрив – кафета, ресторанти, хипермаркет, модни бутици, киносалони, развлекателни обекти. Има 130 магазина. Мисля, че това е колкото броя на магазинте на "Витоша". Това ще бъде място за хората да се срещат, независимо от сезона.
- Как избирахте наемателите? Каква стратегия прилагахте?
Най-напред искахме да създадем правилния микс. Разбира се, имаше някои, които не бяха съвсем подходящи за този вид търговски център, или например вече имахме подобни обекти. Но също така клиентите на мола заслужават най-доброто, така че трябваше да сме сигурни, че наемателите притежават нужната финансова стабилност и ще прилагат правилната политика към клиентите си. Защото ще има много клиенти.
И точно тази конкуренция ще даде необходимите условия да се предложат добри цени, много събития, промоции. В мола ще бъде най-големият ресторант на веригата Happy, както и арабска, италианска кухня, суши-бар, четири кафета, от които всички, с изключение на Onda, са нови за България.
Ние ще предложим за първи път на Балканите технологията Imax. Екранът в киносалона е огромен с размери 24 на 18 м – колкото един шест-етажен блок. Апаратурата е толкова мощна, че трябваше да използваме специален бетон и специална изолация за нея. Imax киносалонът ще предложи около 90 филма, голяма част от които са с научнопопулярна тематика. Инвестицията само в киносалоните и Imax е повече от 8 млн. евро.
- Къде е България на международната инвестиционна карта?
Мисля, че в последно време страната се радва на все по-голям интерес. Ако има няколко проекта като нашия, това дава сигурност на другите инвеститори, които до този момент са се колебаели да дойдат тук. Нужни са и много промени в законодателството, за да се улеснят инвеститорите. И сега държавата ни оказва съдействие, но трябва да го прави на по-широка основа. Мисля, че би било добре за България, защото парите са като водата – движат се срещу най-малкото съпротивление, ако им препречиш пътя, ще отидат на друго място.
Мисля, че в момента в България има много възможности, които наред с всичко друго, ще донесат и значителни финансови постъпления и външният дълг ще се стопи бързо. Защото такива проекти създават много работни места, данъчни постъпления и развиват пазара – променят стандарта, каквото е и лично моето желание.
Иначе страната като цяло е много хубаво място. За нас инвеститорите също е много подходяща – като среда, хората са много гостоприемни. По отношение работните навици някои имат навик да отлагат задълженията си, да свършват работа в пет часа, но тези неща ще се променят с навлизането на нови компании. Просто някои неща трябва да се променят и България ще стане прекрасно място. Сега трябва да се фокусирате върху маркетинга и страната може да постигне много повече.
- Какво мислите за всички инвестиционни фондове, които навлизат в страната?
Мисля, че са положително явление. Знам, че са големи и може да създадат нещо като балон, но като цяло е добре.
- Не смятате, че са прекалено много?
Аз не разсъждавам по този начин – дали са много, или малко. В икономиката е трудно да се говори за много и малко. Нека пазарът реши. Колкото повече идват, толкова повече от тях ще инвестират тук. Нека влагат парите си в страната. Парите ще останат в България. А те имат много пари, купища пари. Проблемът е, че на пазара има много пари, но не и достатъчно проекти. Нуждаете се от много проекти.
- Споменахте жилища. Като инвеститор, кой сегмент от пазара на имоти смятате, че е с най-голям потенциал?
Аз бих инвестирал на пазара на жилища, но бих подходил по малко по-различен начин. Не бих построил една единствена сграда, а цял комплекс с голяма градина в средата. Разбира се нужно е пространство, това не може да се направи в центъра на града. Мисля, че младото поколение би искало да има по-голямо пространство за живеене – например извън центъра, в покрайнините. Ако им предложите нещо, което могат да си позволят, което е по-голямо и по-хубаво с повече пространство, дори и да не е в центъра, а в покрайнините, но е по-евтино, ще го харесат. Ще се развие и ипотечният пазар. Говоря за държавните ипотеки, които са при много добри условия и в крайна сметка допринасят за развитието на икономиката. Така стана и в Полша, и в Унгария. Хората чувстват сигурност и използват заеми с подкрепата на държавата. Така пазарът ще се развие неимоверно много и в един момент няма да има 1 000 празни апартамента, а недостиг на 3 000.
Пазарът има потенциал.
- А в сравнение с индустриалните обекти?
Те също имат бъдеще – индустриални, логистични центрове, складове. Страната влиза в Европа и ще са нужни много логистични центрове. С новите инвеститори, които ще навлязат, ще са нужни и нови площи, а и нови по-малки жилищни комплекси около тези центрове. Хората ще се установят около тях и така няма да прехождат от града и няма да има нужда от пътища с по-голям капацитет, а градът няма да е толкова натоварен.
18:42 | 12.09.22 г.