Симеон Митев: В България има глад за модерни складови площи

Симеон Митев е собствеик на БГСКЛАД - първата специализирана платформа, която събира информация и оферти за складове, фабрики, помещения, терени и производствени цехове в цялата страна на едно място. Тя разполага с мрежа от консултанти и партньори в почти всички големи градове в България. 

Кои бяха основните тенденции на пазара на индустриални имоти в България през 2018 г.

Пазарът на индустриални имоти е доста динамичен, но разумен. Смятам, че в момента картата на България е пъстра откъм инвестиционен интерес. Ако можем да очертаем някои тенденции, на първо място това е голямото търсене и предлагане в най-малкия таргет, а именно до 500 кв.м, както и в най-големия - от 1000 кв.м нагоре. Търсенето в средния таргет между 500 и 1000 кв. м не беше особено активно.

На второ място остава търсенето на нови и модерни складови площи. Инвеститорите като че ли станаха по-смели и започнаха да си преразглеждат замразените планове за логистични комплекси и започват да строят. Независимо от всичко на пазара има голям недостиг на големи и модерни площи.

Третата тенденция е, че пазарът за покупка на складови площи е все още много малък, да не кажа нулев. Това е така, защото нивата на наемните площи не са се покачили толкова много, за да може да излязат сметките на инвеститорите за добър бизнес модел с добра възвращаемост. Повечето от тях търсят проекти с възвращаемост до седем години.

Как се развиват търсенето и предлагането, какви са наемните нива?

В момента маркетинговия отдел на БГСКЛАД изготвя своя традиционен годишен анализ на пазара, който е базиран на официална статистика от регионалните представители. В него брокерите, анализаторите, професионалистите, клиентите и крайните потребители ще намерят ценна информация, която могат да използват като опорна точка за бизнеса си. 

Наемните нива на складовите и промишлените помещения варират между 4 и 5 евро на кв. м за складове клас А, а за складове клас Б са между 3 и 4 евро на кв. м. Наемите при складовете в по-ниските класове варират от 0,5 до 1 евро на кв. м. Ето и малко примери за сделките, които са направени с посредничеството на БГСКЛАД. Една от най-големите сделки миналата година беше отдаден имот с площ от 11 хил. кв. м в Индустриален парк София Изток. Наемател са Орбит Лоджистикс и Квеенбергер Лоджистикс.

Друга значима сделка беше свързана с отдаването под наем на магазин и склад с площ от 8 хил. кв. м на българската верига за строителни материали и обзавеждане Te-Max.

Кои са потенциалните „горещи точки“, където могат да се развият по-големи проекти за складови и логистични площи?

Основните горещи точки за развитие на големи проекти са съсредоточени в София и в Пловдив, Варна и Бургас. Има идеи такива точки да се развият и около Стара Загора, както и в Шумен. Това според мен са основните места с потенциал за развитие на мащабни проекти.

Какво е отношението на инвеститорите към логистичния сегмент?

Досега инвеститорите бяха възприели изчакващо поведение и се оглеждаха за добри проекти, заради бавната възвращаемост на инвестициите им. Постепенно те се активизират и започват да инвестират в нови и големи проекти. Когато фирмите дойдат при нас, те искат да видят готови проекти, които имат два-три месеца до завършване, и ги финализират съобразно техните стандарти, норми и изисквания на застрахователите им. Много често логистичните компании, които навлизат на пазара, имат изисквания сградите и товарите да бъдат застраховани от компании в чужбина. Така изискванията в чужбина се прилагат и в България.

Въпреки че е по-добре да се направят build-to-suit проекти, които са предназначени специално за конкретния клиент, клиентите обичайно не искат да чакат, а предпочитат да влязат в обекта максимум до пет месеца. За толкова малко време няма как да се построи един обект. Така че проектите, които стоят „на трупчета“, си остават в такова състояние, а проектите, които са на фундамент и дори на греди и плочи, успяват по-бързо да се реализират. Призовавам инвеститорите да започнат с малки стъпки, поетапно да строят своите проекти, защото в момента в България има глад за модерни складови площи.

Какъв е профилът на инвеститорите – българските или чуждестранните компании преобладават? От кои страни са чуждестранните инвеститори?

Нашите клиенти от чужбина са предимно американски, германски, австрийски, руски, гръцки, а в последно време и румънски компании. Важно уточнение е, че повечето от тях са представители на големи корпорации, които търсят допълнителни складови площи и в България. Заради кризата в Турция от една година има сериозен интерес от редица фирми, желаещи да преместят своите производства и търговия в България.

Балансиран ли е географски пазарът на индустриални имоти у нас?

Не бих казал, че е балансиран. Основно пазарът е съсредоточен в София. Около 50% от сделките се сключват именно в столицата, а около 25 % в Пловдив. В никакъв случай обаче, не подценявам и пазара извън двата най-големи града в България. В другите големи градове като Варна, Бургас, Велико Търново, Плевен, Габрово, Шумен, Русе се сключват сделки и пазарът се движи по-слабо, но циклично.

Интересното е, че пазарът на индустриални имоти в Русия е аналогичен – 55% държат Москва и Подмосковието, 25% са съсредоточени в Санкт Петербург и околностите му, а останалата част от страната оформя другите 20%. 

На какви критерии трябва да отговаря модерният склад и каква част от предлаганите в България складови площи покриват на тези критерии?

На първо място в процеса на търсене на складови и логистични площи е изборът на локация, като тук от основно значение е осигуреният достъп на ТИР-ове, наличието на обществен транспорт, близостта до митница, гара, аерогара, пристанище.

По отношение на техническите изисквания, използваните конструкции са от бетон или железобетон и варират в зависимост от височината на склада. Стените са от термопанели с дебелина 10-20 см, за да има добра изолация, а оттам и по-добра ефективност на складовите площи. Подовете са предимно от шлайфан бетон, а таваните задължително са с много добра изолация. Чуждестранните инвеститори и големите български логистични компании търсят складове с височина между 10 и 15 м.

Други важни технически изисквания са задължителен достъп на кота нули и на рампи, добра осветеност и климатизация на помещенията. Необходимо е да има офиси в складовете и офиси извън складовете с възможност за разширяване.

Бих казал, че само около 25% от модерните складови площи в България отговорят на тези изисквания. Всички останали са складове и помещения тип Б, С и Д.

Какво се случва със сделките с парцели в и около София и кои са районите, в които може да се реализират мащабни проекти?

Пазарът на земя е тясно свързан с индустриалните имоти. Цената на един проект включва цената на земята и цената на строителството. В София цените на терените за продажба в индустриалните зони около Околовръстното шосе варират между 25-30 евро на кв. м в северната част, а в южната част цените стигат между 200 и 500 евро на кв. м. В тази част почти няма свободни площи. Терените се използват главно за търговски цели и вече не са толкова интересни за индустриалците.

В източната част на София има голям интерес към района между Цариградско и Ботевградско шосе, между Суходол и Костинброд, главно по удължението на булевард „Сливница“ – булевард „Европа“.  Това са най-търсените зони в момента и там цените на парцелите варират между 50 и 200 евро на кв. м.

Как се представя пазарът на индустриални и логистични имоти в България в сравнение с останалите страни от Централна и Източна Европа?

В Румъния, например, има свободни площи, чиито наемни цени са с между 1 и 1,5 евро по-ниски в сравнение с България. Това е един от проблемите, които срещаме, когато работим с компании, преместващи складовите си площи от Румъния в нашата страна. Те просто трябва да преглътнат факта, че тук ще плащат повече.

В Турция цените на складовите площи и на земята са много ниски, може би заради политическата обстановка в страната, и се предлагат много привилегии на предприемачите, които искат да развиват бизнес там.

В Сърбия и Македония се наблюдава интерес от страна на държавата към изграждането на нови индустриални площи, включително чрез безплатно предоставяне на терени.

По отношение на Русия преди една година свободните площи там бяха около 20%, а към момента са намалели до 12%. Всички тези данни показват стабилно развитие във всички страни в сегмента на индустриалните и логистични имоти.