Фр. Ганьон: Политиките, които подкрепят собствеността, са от полза на всички

Франсоа Ганьон е Президент на ЕРА Европа с над 30 години опит в сферата на бизнеса с недвижими имоти в САЩ, Канада и Европа. С Франсоа Ганьон разговаряме за перспективите пред пазара на имоти в България и Европа на фона на геополитическите събития и напрежението около конфликта между Украйна и Русия.

Г-н Ганьон, какви според Вас са перспективите пред българския жилищен пазар на фона на останалите европейски пазари? Виждаме, според Вашите данни, че страната ни е с висока безработица, високи са и лихвите по ипотеките, а същевременно и демографската ситуация е изключително трудна...

Смятам, че ако правителството започне да изпълнява политики, които са от полза на собствеността, това ще бъде от интерес на всички. Политики, които да оказват натиск върху лихвените нива, политики, с които да се опрости процесът по покупка на жилище, за да се увеличи броят на потенциалните купувачи на пазара. И особено купувачите на първи дом.

Разбира се, необходимо е и да се насърчават инвеститорите, чуждите купувачи на имоти. Така се увеличава базата от потенциални инвеститори в имоти, без значение дали те купуват жилище за първи път, или са чужди инвеститори, които търсят втори дом.

Друга политика е предоставянето на данъчни облекчения в полза на собствениците на имоти.

Как обаче смятате, че би било най-мъдро да се стимулират купувачите на имоти, така че да не се стигне до изкривяване на пазара и в крайна сметка да се нанесат вреди? Видяхме какво се случи с няколко такива схеми в други европейски държави, особено във Великобритания...

В тези държави на пазара зле се отрази спекулацията. Даде се възможност да се купуват имоти, без да се гарантира, без да има никакъв интерес, че този, който купува, ще живее в това жилище или ще го отдава под наем. Купуваха се имоти, които се държаха за 12 или 18 месеца и след това се препродаваха с цел печалба. Това си е чиста спекула и това е много опасно за пазара на имоти. Имотите по принцип не са предназначени за подобна инвестиция.

В България освен търсене на нови жилища има много работа по отношение на реновирането. Затова е хубаво на купувачите на първи дом, които гравитират около идеята да закупят ново жилище, да се дадат някакви „подсладители“, данъчни облекчения, да се поддържат по-ниски лихвите, да се поддържа позитивна средата за потенциални купувачи. Това би насърчило и новото строителство, за да се задоволи търсенето в тази посока.

От друга страна е редно да има стимули и за реновациите на съществуващи имоти. Така ще се поддържа и един добър портфейл от качествени имоти, от които купувачите ще могат да избират.

Т. е. - добра регулация, контрол и планиране...

Да, както и балансиране на търсенето и предлагането.

Как според Вас кризата в руско-украинските отношения се отразява и би се отразила на пазара на имоти в Европа и в България в частност?

В общия случай икономиката расте във време на безопасност, сигурност и мир. Човешката природа – и това не важи само за България, Русия или Америка, е такава, че във време на несигурност вие просто не правите нищо. Ако има несигурност, страх и безпокойство, нормалното нещо е да не се прави нищо. Нито се купува, нито се продава, пазарът просто блокира.

Ситуацията в Украйна е тежка, стотици хиляди хора са пряко негативно засегнати от тази криза. В резултат на тази криза и опасенията около нея на практика целият пазар може да бъде блокиран. Хора, които биха искали да продават в обичайна ситуация, може да се откажат, а хора, които биха купували, ще искат да изчакат, за да видят какво ще последва.

Много европейски държави са силно зависими от руските купувачи, които формират огромна и важна група на пазарите в България, в Гърция, в Испания, в Черна гора и т. н. Конфликтът, несигурността около санкциите, спадът на рублата влияе негативно на тази група купувачи, което би се отразило тежко и на икономиките...

Ако погледнем като цяло на пазара на имоти в Европа, пазарът на ваканционни жилища се превърна в нещо като мода. Някои държави решиха да приложат по-креативни решения, за да привлекат купувачи на втори дом от трети страни и да насърчат този пазар. Например програмите за „златни визи“ - покупката на имот над определена стойност, дава достъп до Европейския съюз (ЕС).

Тези страни стимулират така не само високия сегмент от своите пазари на жилища, но си осигуряват и най-различни купувачи – не само руснаци, но и купувачи от Близкия Изток и Азия – от Китай, Япония, Тайван и т. н. Това са хора, които стъпват на пазара на имоти, за да получат достъп до Европа.

Могат да бъдат направени много неща, за да се стимулира този сегмент от пазара на имоти, и ролята на правителството е да прецени къде в страната би било подходящо да се стимулират подобни инвестиции и не само в имоти, а и в индустрии. Къде инвеститорите биха могли да идват, да създават работни места. От години Черноморското крайбрежие привлича руските инвеститори, но регионът може да бъде привлекателен и за други купувачи. В Хърватия например отиват купувачи от целия свят. Пазарът може да се разшири, като на правилните места се изпрати правилното послание, че този пазар съществува и е привлекателен.

Как очаквате да се развива пазарът в краткосрочен и средносрочен план?

Смятам, че в краткосрочен план сме застанали на пътя на подобрението. През тази година в сравнение с предходната определено се наблюдават позитивни сигнали и има подобрение. Цените спряха да падат и на някои пазари дори леко растат, на места се наблюдава силен ръст на сделките. Като цяло знаците са позитивни.

В по-дългосрочен план обаче пазарът ще зависи от финансовата политика и икономическите и геополитически събития. Има някои предизвикателства и трудности, не само кризата в Украйна, но и събитията в Близкия Изток, това, което се случва със Сирия и Ирак. Всички тези конфликти са източник на потенциални проблеми за пазара. В краткосрочен план нещата изглеждат наистина позитивни, но определено икономическата стабилност е необходимо условие за положителен растеж, ниските лихви също са от интерес за всички, както и намирането на решения на конфликтите, но дипломатически решения, а не военни.