Б. Кумпиков: На пазара на имоти се активизираха проучванията, не сделките

Хаосът със застрояването извън населените места е следствие от липсата на регламенти и ясноти в различните зони. На практика никой не смее да вземе решение в една зона може ли или не може да се строи. Решенията на РИОСВ се базират на чисто субективна преценка. Не се знае точно кои са териториите, попадащи в защитените зони, за да се определи кои регламенти са приложими.

Честа е практиката да има незаконосъобразно строителство с благословията на властите, като се издават разрешения за строеж в разрез с нормативите. Наскоро гледах телевизионен репортаж за сграда в София, която се строи при условия за свързано застрояване, като разстоянието до терасите на съседната сграда беше 1 метър. Тази сграда не е незаконна, защото си има разрешение за строеж. Мога да посоча безброй такива примери. Главните архитекти издават разрешения за строеж пряко закона и като се появи телевизията, почват да се чудят как да ги отменят.

Освен това предишното управление създаде хаос в законодателството и регламентите. Конкретен пример е Законът за устройството на територията, който беше променян няколко десетки пъти през последните години, а Законът за управлението на етажната собственост, който е и абсолютно глупаво замислен, е променян на няколко пъти без всякакъв ефект и на практика не действа. Огромна грешка беше и даването на възможност общините да въвеждат сгради в експлоатация и да упражняват контрол върху незаконното строителство. Дирекцията “Национален строителен контрол” (ДНСК) към момента контролира само обектите от първа до трета категория, които са малко на брой, а общините нямат нужния капацитет да осъществяват възложения им контрол. ДНСК има експертите, структурата и опита да поеме всички задачи по строителния контрол и въвеждане в експлоатация, но умишлено беше осакатена откъм капацитет. Единствено правилно решение за справяне с незаконното строителство е държавата да влее сили на ДНСК и да й възложи всички отговорности в сектора, а общините да си гледат градските планове.

В момента работя върху докторски труд по оптимизация на строителното законодателство. Запознах се с европейски практики в най-дисциплинираните държави, на първо място Германия, която е образец за българите. Там законодателството е разделено на две части - законодателство, уреждащо градоустройството и законодателство, което касае строителния процес. Според мен и в България трябва да бъдат направени два отделни закона – един за градоустройството и друг за строителството, с подробни регламенти, може би и на по късен етап е възможна кодификация на цялата материя. Към момента градоустройството се урежда от Закона за устройството на територията, от индивидуални наредби на общините, отделно има закон за застрояване на Столичната община, схеми за градски транспорт и т. н. Строителството, освен в Закона за устройството на територията, се урежда с препратки към много други закони, наредби и правила, норми за проектиране, норми в областта на енергетиката, водоснабдяването и други. Материята е разпръсната, разпиляна и може да бъде обхваната много трудно, а на един инвеститор му трябва да знае какви са конкретните стъпки от целия процес. Нормативните актове следва да са целесъобразни и да не създават правни абсурди. Ще дам и пример – преди време от мен беше поискано да спазя изискванията на наредба, издадена три години, след като ми е дадено разрешението за строеж. Въведе се и принципът за обслужване „на едно гише”. Разбрахме, че става дума за по едно гише на всяка страница документация.

Другият проблем е кадастърът – след 10 години работа и изляти милиони само 17% от територията на страната са покрити от кадастрални карти, а геодезическите фирми, които работиха по тях, не свършиха много голяма част от работата. За това свидетелстват и опашките пред съответната агенция, защото имотите на хората или не са отразени, или не са отразени правилно. Отделно за това се събират сериозни такси и този проблем съм го отнесъл и до омбудсмана. Събират се държавни такси на базата на тарифа, в която е изрично указано, че услугите от този раздел се извършват в рамките на 3 дни, а реалното време е 33 работни дни при същата такса. За срок 14 дни се събира двоен размер, а за 4 дни – троен размер на таксата. От агенцията тогава обясниха, че имат проблеми със софтуера и капацитета. Според мен проблемът е чисто корупционен.

Какви са според Вас предизвикателствата пред политиките, свързани с енергийната ефективност и паспортизацията?

За мен енергийната ефективност е свързана с добрата поддръжка на сградата във вида, в който е проектирана, и оптимизацията на отоплението. Поетапно може да се заменят някои елементи, като например външните дограми със съвременни, да се изолират добре подпокривните пространства и евентуално да се полага външна изолация, но след направено изследване как това ще подобри консумацията на енергия и как ще намали разходите за отопление, както и кога евентуално тази инвестиция може да се изплати. Важен е икономическият ефект, а не безсмисленото изготвяне на “паспорти”. Според мен поне засега трябва да се търсят възможности за понижаване на цената на електроенергията с 15-20%. Така процесът на подобряване на енергийната ефективност ще се направи по-спокойно и планомерно, със съответните проучвания и анализи.

Схващането у нас е, че енергийната ефективност означава изолирането на сградата със стиропор. Много фирми използват евтини и некачествени материали, а и не спазват работните карти на производителите за полагането на изолацията. Това не подобрява енергийната ефективност на сградите, а нарушава енергийния баланс. С безразборното залепяне на стиропор всъщност запечатваме сградата и вътре започва да се образува мухъл и плесени. Така се налага да вентилираме, което означава, че отново пускаме енергия извън сградата.

Проблемът с техническите паспорти пък е, че представляват свободен преразказ на окончателния доклад на въвеждане на сградата в експлоатация и съдържат една цветна картинка, която показва от каква категория енергийна ефективност е сградата. Това обаче се базира на проекта за отопление и вентилация и този проект е съгласуван било от консултантска фирма, било от съответната община и в крайна сметка е одобрен от главния архитект на общината. При условие, че цялата документация на сградата е в ред, такъв технически паспорт не е необходим, защото той нищо ново не казва. Решението в случая е тази сервизна карта, която вече споменах – документ, в които се предвижда на какъв период от време да се прави съответната профилактика, и който да задължава собствениците да си поддържат имотите. Навсякъде в западния свят собствениците имат задължение да поддържат имотите си, независимо от тяхната добра воля. Това нещо е наложено със закон под страх от големи санкции. В България се проявява небрежност в това отношение.