Д. Хамър: Глобални институции поглеждат към пазара на лоши кредити в България

Дениз Хамър е партньор в международната правна кантора Schoenherr. Тя е член на Нюйоркската адвокатска колегия и специализира тясно в сферите на финансите, преструктуриранията и новосъздадената в Schoenherr група за ”Специални ситуации” (дейности, свързани с дългово консултиране, преструктуриране, сделки с кредитни и банкови портфейли, проблемни активи и др., бел. ред.).

През последните 20 години г-жа Хамър фокусира географски дейността си в района на Централна и източна Европа. Заемала е ръководни позиции във водещи международни адвокатски компании, консултантски фирми, корпорации и банки.

Schoenherr е кантора, специализирана в областта на корпоративното право в Централна и Източна Европа. За компанията работят повече от 300 експерти, обслужващи местни и международни клиенти от офисите в редица столици в региона, включително и София.

Идната седмица Дениз Хамър ще бъде гост на едно от най-големите събития за сектора на недвижимите имоти - MIPIM 2013, което ще събере над 6 хил. инвеститори и експерти в областта.

С Хамър говорим за ситуацията на пазара на имоти в България и в Централна и Източна Европа, за нагласите на инвеститорите към активи у нас и в региона и за ефекта от гръцката криза върху имотите и икономиката в страната ни.

- На една конференция за имоти миналата година вие споменахте, че България и Румъния може да станат по-привлекателни за международните инвеститори в имоти. Какво е отношението към тези пазари в момента?

Като юрист с фокус „Специални ситуации“ аз гледам на имотите през погледа на моите клиенти, които обикновено са международни опортюнистични инвеститори и такива, които инвестират в проблемни активи. Българският и румънският пазар в момента са привлекателни за такива инвеститори по три основни причини.

На първо място - и двата пазара бяха засегнати от глобалната финансова криза през 2008 г. и настоящите макроикономически проблеми в еврозоната. Румъния например има един от най-високите дялове на необслужвани кредити в еврозоната, при които между 16% и 21% са със сериозни проблеми, а 35% - със средна степен. Над 90% от тях са кредити в чуждестранна валута. Това се отрази негативно на цените на имотите и създаде някои възможности, най-вече в сегмента на първокласните имоти, разположени в централните градски локации.

Все още не сме станали свидетели на очакваните мащабни продажби от кредиторите в региона на значителни портфейли от кредити към пазара на имоти, но опитните инвеститори вече успяха да придобият селективно някои качествени активи.

На второ място, някои пазари на имоти в Западна Европа, като Ирландия и Испания, които също бяха засегнати, привлякоха по-традиционни инвеститори в имоти поради имиджа си, свързан с юридическа стабилност и по-ниско ниво на риск. По същата причина в Централна и източна Европа инвеститорите се стекоха предимно към Полша и Чехия. Това доведе до пазарно насищане в тези локации. В сравнение с тях България и Румъния предлагат изгодни възможности за информираните инвеститори.

Трето – икономиките на България и Румъния са сравнително стабилни с потенциал за малък, но стабилен ръст. Докато Словения отчете свиване на БВП от 1,2% през 2012 г. и даде повод за опасения, че може да стане шестата страна в еврозоната, която ще се нуждае от финансова помощ, то БВП на България нарасна с 0,7%, а на Румъния – с 1%. Това бе отразено и от пазарите на имоти.

Някои първокласни имоти, като офисите (главно в Румъния), индустриалните имоти (главно в България), търговските центрове (и в двете страни), хотели и луксозни жилищни сгради започнаха да възстановяват стойностите си. Ранните инвеститори започват да отчитат възвръщаемост, като все още има потенциал за ръст и за новите инвеститори.

- Какъв тип инвеститори проявяват интерес към ЦИЕ?

Регионът на Централна и Източна Европа не може да се разглежда като отделен пазар. Съществува икономическо, както и географско разграничение между Полша и Чехия от една страна и България и Румъния – от друга.

По същия начин има и разграничение между първокласните имоти, разположени в основните градски центрове, и второстепенните имоти, разположени в по-малките градове и отдалечение локации. Всеки от тези активи привлича различен тип инвеститори в зависимост от техния апетит за риск и очаквания за възвръщаемост.

Като цяло инвеститорите в ЦИЕ се разделят на следните категории:

- стратегически и секторни инвеститори (индивидуални инвеститори) - инвеститори в кредити за имоти и кредитни портфейли (инвеститори в проблемни активи) - инвестиционни фондове и инвеститори във фондове за имоти (европейски/ЦИЕ и САЩ) - тръстови инвеститори (семейни тръстове) - инвеститори в класически финансови продукти - дялови инвеститори (Blackstone, Lonestar) - инвеститори в дребни активи