Хр. Иванов: Стабилизиране при моловете ще има едва след отваряне на новите проекти

Христо Иванов е управител на Сити Център София (CCS) от една година. Преди това в продължение на три години работи за Colliers International като управител на Парк Мол Стара Загора и оперативен мениджър на Гранд Мол Варна. Започва да се занимава с управление на търговски комплекси от началото на 2007 г. с първия мол в курортен комплекс в България.

Завършил е финансов мениджмънт и маркетинг в Холандия. С него разговаряме за бъдещето на пазара на търговски центрове у нас.

- Каква е ситуацията на пазара на търговски площи в момента по отношение на динамика, нови площи, наеми?

Динамиката на нови търговски площи в София ще се запази поне за следващите две години или докато не бъдат завършени всички проекти, които са в процес на строителство. Моето мнение е, че в момента има известна спекула, свързана с очакванията на търговци и инвеститори към новите търговски центрове. Наемните нива на пазара не са се променили съществено от началото на годината, но бих искал да отбележа, че при нас те са предмет на индивидуално договаряне с всеки от нашите партньори.

- Какви са очакванията ви в средносрочен план?

В средносрочен план е ясно, че в София през 2013 – 2014 г. ще отворят врати три нови търговски центъра, които коренно ще променят картината на пазара. Към днешна дата е все още трудно да се правят твърди прогнози, но все пак се знае, че това  са мащабни проекти и ще бъде от изключителна важност с какъв процент отдадени площи ще стартират – състезанието за наематели вече е в ход и все повече ще се изостря конкуренцията по отношение на предлагани бонуси и преференциални условия към тях.

- Очаквате ли съществена промяна в сегмента след отварянето на новите проекти и каква?

Не бих очаквал обрат на пазара, по-скоро ще се получи поредното преразпределение. Това преразпределение зависи до голяма степен от позиционирането на новите центрове - дали ще се опитат да се наложат като локални дестинации, обслужващи основно клиенти от близките жилищни райони или ще се позиционират като топ локации не само за софиянци, но и за клиенти от други градове, които посещават моловете през почивните дни. Също така, както вече споменах, от огромно значение ще бъдат запълнените площи, с които ще отворят, защото при наличието на сериозна конкуренция клиентите стават изключително взискателни и не толерират и най-незначителните проблеми или несъвършенства в обслужването.

- Смятате ли, че най-лошото от кризата за сегмента е зад гърба ни?

С риск да звуча твърде оптимистично ще кажа „да“, дори и само поради факта, че всички започнахме да свикваме и да се адаптираме към бизнес ситуацията в пост-кризисния период. Като цяло сегментът на търговските центрове е изключително млад. За съжаление този млад бранш претърпя бурно развитие и след това тежки кризисни моменти, но това е част от процеса на развитие. Реално стабилизиране на пазара според мен ще има едва след отваряне на всички проекти. След това ще започне препозициониране на неработещите формати. При толкова засилена конкуренция, всеки проект трябва да си намери своята „златна среда”.

- Какви са настроенията при търговците? По-склонни ли са да обмислят експанзия в сравнение с миналата година по това време?

Търговците доста „помъдряха“ за последните две години. Кризата показа на всички, че трябва да сме по-умерени в прогнозите, а търговците - в очакванията си. Определено настроенията за експанзия са по-консервативни и нови локации не се обмислят на всяка цена.

- Имате ли наблюдения за нагласите по отношение на различните видове търговци? Кои са по-склонни към разширяване и кои са по-консервативни?

На този етап експанзия предприемат търговци, които все още не присъстват на българския пазар.

- Срещат ли се все още искания за понижаване на наемите? По-лесно ли е да се намери диалог в това отношение?

Искания за намаляване на наемите винаги ще има, независимо какво ниво е достигнал пазарът и това е нормално. Ние винаги сме търсили ефективния диалог с нашите партньори и в това отношение смятам, че взаимодействието ни определено се подобрява, защото и търговци, и собственици осъзнават, че се изисква гъвкавост и от двете страни, за да се преодолее успешно икономическата ситуация.

- Бихте ли коментирали какво е средното процентно изменение при техните обороти за последната година?

Трудно би могла да се направи категоризация за осреднена промяна, защото тя е различна в различните браншове, освен това зависи от класа на предлаганите стоки. Има отделни търговци, при които се отчита ръст спрямо предходна година, но като цяло се забелязва лек спад, който при някои стоки достига до 10%.

- Какви са нагласите на инвеститорите към сегмента у нас? Можем ли да очакваме нови сделки в скоро време?

Инвеститорите са доста по-предпазливи в момента в сравнение с времето отпреди 2009 г. Евентуални стъпки в посока придобиване на търговски площи биха били подложени на обстоен анализ. Не е тайна, че част от инвеститорите търсят купувачи на проектите си и това е нормална част от бизнеса, но е малко вероятно да се стигне до съществени сделки до края на годината.

- Какви са плановете на CCS до края на тази и следващата година по отношение на микс от наематели, маркетинг, наемни нива и т.н.?

В рамките на тази и следващата година предвиждаме на първо място значителни промени в интериора на Сити Център София, за да предложим на клиентите си нов модерен дизайн. Например скоро стартира проект за подмяна на таваните и осветлението в търговския център като старите ще бъдат заменени с нови модерни и по-икономични.

Съвсем скоро ще се радваме и на удобството на близката метростанция. Надяваме се, че транспортните улеснения, заедно с привличането на няколко ключови марки в търговския център, ще увеличат потока от посетители не само от близките околности, но и от по-далечни дестинации.

- Отчитате ли някакво текучество при наемателите във вашия мол? Какъв е делът на свободните площи в момента и можете ли да дадете пример за нови марки, влезли наскоро?

Текучеството в определени граници се смята за здравословно, за да може един център да се развива и да подобрява постоянно микса от наематели. Делът на незаетите площи в нашия търговски център се запазва в рамките на здравословните 10%. Само през август при нас намериха място две нови търговски марки. Eдин от най-големите турски производители на спално бельо и хавлиени изделия Йоздилек откри първия си магазин в София точно в Сити Център София. Можем да се похвалим и с присъствието на популярната марка за декоративна козметика Golden Rose.