Г. Максимова: Нека забравим за възстановяване на сделките с имоти “на зелено”

- Много експерти определят ръста на цените на имотите по времето на бума като хаотичен и несъобразен с основните ценообразуващи фактори: местоположението на обектите, оценката на доходите, които един имот е в състояние да генерира в обозримото бъдеще, и връзката между цената на имотите и производствените разходи. Какви са според вас справедливите цени на градските имоти с разрешение за ползване?

Цената е тази, на която се сключва сделката. Ако говорим за определяне на справедливата пазарна стойност по приходния метод, то един имот, ако бъде отдаден под наем, трябва да носи доходност нормална за пазара в момента. За съжаление тази доходност падна до 4-6% за апартаментите при условие, че преди стигаше и до 10%. Това означава, че сега един имот се изплаща от наема за повече от 20 години. Това е световна тенденция и при нас тя не е различна. Бихме могли да кажем, че справедливата стойност на едно средностатистическо двустайно жилище в София е 60 хил. евро, стига то да може да донесе на собственика си доход от наем в размер на 250 евро.

- Защо има разминаване при изчисляване на площите и цените на квадратен метър при ново и старо строителство?

Площта, посочена в нотариалния акт, е застроената площ, а площта в обявите за ново строителство, а в някои случаи и за други имоти, е натоварена с площта на идеалните части от общите части на сградата, а понякога и с площта на мазетата. Завишавайки по този начин площта много строители и брокери оферират по-ниска цена на квадратен метър, за да привлекат купувачи. Това не е коректно.

- Ще се сбъднат ли очакванията на групата от хора, която очаква 30-40% понижение в цените?

Тук можем да говорим за офертните цени. Движението надолу на цените, на които се сключват сделките, ще е много символично, ако изобщо има такова. Офертните цени обаче, които се виждат по обявите, в много случаи са завишени. За това сме виновни и ние брокерите, че понякога приемаме оферти с нереално високи офертни цени. Ако всички брокери кажат на продавача, че цената му е нереална и че няма да се ангажират с продажба, той ще отиде в няколко фирми и накрая ще стигне до извода, че трябва да си коригира офертата. Повечето брокери не го правят и по този начин вдигаме офертните цени и заблуждаваме хората, че могат да си продадат имота на по-висока цена. Имотите, на които офертните цени не са завишени, се продават по-бързо.

- Какво е времето, за което продавач на имот с нереално висока офертна цена осъзнава, че трябва да я коригира?

Зависи от човека и какви са причините за продажбата. От голямо значение е и ролята на брокера. Той е този, който трябва да обясни на продавача, че губи от това да държи имота на твърде висока офертна цена.

- В началото на миналата година управител на една от големите агенции за недвижими имоти прогнозира, че към края на 2011 г. в София може да се усети недостиг на нови, завършени жилища. Как бихте коментирали това твърдение?

Да, както казах и преди малко – това вече се вижда и ще се чувства все по-осезаемо. Проблемът тук са и банките и високите лихви. Строителите не могат да работят, защото за банките „строителство“ се превърна в мръсна дума и не се дават кредити, което доведе до липсата на оборотен капитал.

Убедена съм, че и след кризата продажбите „на зелено“, които бяха изключително популярни, няма да се възстановят. Това трябва да го забравим, никъде по света не се продава „на зелено“. Предприемачите трябва да имат, ако не разрешение за ползване на една сграда, то поне Акт 15, което означава, че те трябва да разполагат с капитал. Този капитал те могат да го намерят само чрез банкови кредити при нормални условия, а не заробващите условия на нашите банки.