А. Пиърсън: Предприемачите не са изцяло виновни за свръхочакванията при имотите

Андрю Пиърсън е управляващ директор на българския офис на консултантската компания King Sturge от началото на 2009 г. Той работи в компанията от 11 години, от които четири във Великобритания, като след това оглавява офиса в Прага.

Член е на Кралския институт на лицензираните оценители на имоти (RICS). Той има богат опит в областта на оценките и отдаване под наем на бизнес имоти. С него говорим за прогнозите за пазара на бизнес имоти у нас през 2011 г. и за промените, които кризата наложи в сектора през последните години.

- Каква е според вас основната причина за относително негативното представяне на пазара на бизнес имоти в София през 2010?

Нивото на предлагане значително се увеличи и този дисбаланс между предлагане и търсене причини очевиден негативен натиск върху стойностите. Сравнявайки София с останалата част от Европа, трябва да се има предвид, че София е сравнително неразвит пазар в сравнение с по-установените западни пазари и като такъв е по-чувствителен към промените в пазарните условия.

- Какви са вашите прогнози за пазара през 2011?

Пазарът ще се стабилизира. Нивото на предлагане се понижава и очакваме, че по-качествените сгради, които са построени, ще започнат да се запълват с наематели.

- По отношение на офис площите, където е най-големият дисбаланс между предлагане и търсене, как смятате, че секторът ще се развие през годината? Какви са вашите очаквания за наемите на първокласните офис площи?

Пазарът в София е до голяма степен двупластов. От една страна, имаме пазара в градския център, на който има голям недостиг в предлагането на качествени офис площи. От друга страна, имаме и пазара в покрайнините, на който се забелязват безпрецедентни нива на предлагане на офиси. Някои от тях са с добро качество, някои – с не толкова добро.

Очакваме, че наемите на първокласните офиси в центъра ще останат стабилни на относително устойчиви нива. Относно наемите в офисите в покрайнините смятаме, че те накрая ще се стабилизират през 2011 г., на нива, които са вероятно 30% по-ниски в сравнение с тези от 2009 г.

- За кой сегмент (от пазара в София и страната) смятате, че има най-големи шансове за бързо възстановяване?

Пазарите на търговски площи в регионалните градове бяха очевидно засегнати и за щастие темповете на развитие на нови площи започнаха да се успокояват. Успехът в този сектор занапред ще бъде до голяма степен зависим от активното управление на активите на съществуващите и новите проекти, с цел да се повиши активността по отдаване на площите и с опит да се повишат наемите.

София все още има малко пространство за развитието на нови търговски проекти, но изглежда, че с проектите, които са в момента в процес на изграждане, това пространство скоро ще бъде запълнено.

Офис пазарът в България се свежда предимно до този в София, като пазарът ще се движи в посока на по-качествени проекти. Това означава, че единствено по-качествените проекти с добра локация ще завършат годината в по-благоприятна позиция.

През последните няколко години предприемачите вероятно вече са научили горчивия урок, че ако се строи съгласно остарелите, местни стандарти, за съжаление всичко, което ще получат накрая, ще са едни празни сгради.

- Какво можем да очакваме на инвестиционния пазар на имоти в София и страната?

Вече сме свидетели на повишен брой инвеститори и всеки момент в София ще бъде обявена мащабна инвестиционна сделка.

За щастие, инвеститорите наистина гледат по-благосклонно на пазара и през 2011 г. очакваме и други сделки. Причините досега да има толкова малко са две. На първо място, имаше очевидни разминавания между начина на оценка на един продукт от чуждестранните купувачи от една страна, и от местните оценители от друга. Има нужда да бъдем по-реалистични с нивата на доходност, ако искаме да привлечем повече чуждестранни купувачи. На второ място, съществува недостиг на продукт, подходящ за продажба.

Инвеститорите, които купуват в България, са изключително предпазливи към риска и търсят продукт, който е добре отдаден под наем с минимални незаети площи, какъвто е трудно да се открие.

Именно затова сделките с офиси отсъстват – защото има толкова малко офис сгради, които са добре отдадени. Очакваме, че това ще се промени през следващите 12 до 18 месеца, когато сградите, които наскоро бяха завършени, ще започнат да се запълват. Тогава ще видим големите инвеститори да се завръщат и да започнат да купуват тук.

- Какво е отношението на международните инвеститори към пазара?

Предпазливо. Да се инвестира тук не е лесно. Финализирането на сделките отнема 6 и дори 12 месеца. Това се дължи главно на по-задълбочените проучвания, за да се анализира по-точно рискът, който се крие зад сделката.

Въпреки че повечето западни инвеститори в момента се насочват основно към Централна Европа, има фондове, главно за дялови инвестиции, които активно търсят възможности за покупка тук. Наред с това все още виждаме инвестиции от Гърция.

Мисля, че това, което може да отблъсне инвеститорите повече от всичко, е несигурността по отношение на бъдещото предлагане и колко ще се построи във всеки сегмент за в бъдеще. Има, разбира се, и очевидни области, в които може да се отбележи ръст. И ако може да се придобие нещо за подходящата цена, то тогава все още има повече предимства, отколкото недостатъци, като най-явното от тях е продължаващото навлизане на чуждестранни компании и тяхната експанзия, както и общата политическа и финансова стабилност.

- Очаквате ли ръст в принудителните отнемания на имоти в страната – за всички сегменти?

Трудно е да се каже, тъй като всичко зависи как банките ще се отнесат към проблема. Досега всички банки предпочитат да рефинансират, отколкото да оттеглят финансирането и това като цяло е верният подход.

Ясно е, че ще има някои изключения, но не очакваме вълна от отнемания на пазара тази година. Ако сме честни, банките могат да претърпят огромни загуби, ако опитат да отпишат дълговете, затова рефинансирането на кредитите изглежда, че е по-предпочитаният подход.

Въпреки че банките имат право да приемат по-дългосрочна позиция, трябва да се отбележи, че вината не е изцяло на предприемачите. Банките финансираха проектите на базата на данни, които просто не можеха да бъдат оправдани в конкретния момент и те очакваха бъдещ ръст, което никога не бива да се допуска. Стойностите трябва да бъдат базирани на пазара на датата, в която се прави оценката, а не на базата на очакван бъдещ ръст, който може да се случи, но може и да не се случи. Както се оказа, той не се случи.

- Очаквате ли започналото свиване в доходността на пазара да продължи и през 2011 г.? За кои сегменти?

Трудността тук е свиването в доходността да се базира на някакви начални данни. Например изключително трудно е да се даде оценка за доходността на офис пазара поради липса на сделки на свободния пазар с активи, които генерират приходи.

Предполагаме, че доходността от първокласните офис площи в момента е около 8,5%, но това не е базирано на транзакционни данни, а по-скоро на наша информация за региона и за това какво инвеститорите са готови да платят за активи в най-горния сегмент с добри наематели в София.

Като цяло обаче, можем да кажем, че очакваме леко свиване в доходността, което означава, че инвеститорите ще гледат на пазара малко по-благосклонно от миналата година и в този смисъл ще са склонни да платят цени, които отразяват малко по-свити нива на доходност.