Г. Палпурин: Кризата помага за формирането на сегмента на търгове за имоти

Георги Палпурин е управляващ партньор в консултантската компания за имоти Алмарк и създател на сайта targ.bg, специализиран в областта на търговете за имоти. С Палпурин разговаряме за процеса по организацията на търгове, за трудностите и предимствата при този модел за продажба на имоти.

- До каква степен е развита у нас практиката за продажба на имоти чрез частни търгове?

Може да се каже, че секторът е неразвит. Според данните, с които ние разполагаме, през 2008 г. е направен първият опит за реализация на частен търг за масов имот за жилище в Пловдив, като начинанието е провалено. Имаме данни за опит на АДСИЦ да направи търг, но нямаме данни да е минал успешно. През юли 2010 г. нашето дружество организира частен търг за къща в непосредствена близост до София, който премина успешно. Заявките за участие бяха получени последните два дни преди датата на събитието. От общо девет присъстващи кандидати в наддаването останаха седем. Като резултат от търга останахме с впечатлението, че всички заинтересовани страни останаха доволни. Крайната достигната цена беше с 20% по-висока от началната и се постигна с пет стъпки при наддаването.

Като продължение на темата за месец септември бяха обявени девет частни търга за инвестиционни имоти (парцели), собственост на юридическо лице, които обаче също бяха неуспешни...

- Как се отрази кризата на този сегмент?

Именно с кризата започна формирането на този сегмент. Когато има голямо разминаване в очакванията на участниците в даден пазар, същият започва да търси механизми, чрез които да сближи позициите. В този ред на мисли и следвайки рационални съждения, преценихме, че тези разминавания могат да бъдат сближени чрез тръжни процедури. Сам по себе си един търг дава много реална оценка за стойността.

Ако имаме атрактивна начална цена и целевите групи са адекватно уведомени за възможността, определянето на пазарната стойност се получава по възможно най-изчистения начин.

- Забелязва ли се повишен интерес към тази форма на продажба от страна на продавачи на имоти у нас?

Да, освен множество запитвания в момента протичат два частни търга.

- Какви типове имоти се предлагат на търг? Какви типове имоти са подходящи за тази продажба?

Всеки имот би бил подходящ. За нас има няколко основни акцента, обектът трябва да е от по-масов тип и собственикът да е готов да рискува от гледна точка на формирането на атрактивна начална цена. За да функционира системата и да се съсредоточи инвестиционен интерес от много аналогични имоти към един конкретен и да се съумее да се предизвика в участниците, ако щете, хазартно настроение, това става с ниска начална цена.

Има много примери, в които имоти са предлагани на търг по няколко пъти, докато началната цена стигне привлекателно ниво. Впоследствие при наддаването са надминавани и първите нива, на които имотът е бил предлаган. Тези факти сочат недвусмислено, че, за да имаме успешен търг, трябва да предизвикаме пазарните участници и те реагират подобаващо.

- Какви са предимствата и трудностите при тези търгове?

Основното предимство е, че в сравнително кратки срокове собственикът на имота получава една оптимална цена, определена на база изчистен пазарен принцип. В сегашната ситуация да се привлече вниманието на финансовите ресурси от многото предлагани имоти към един конкретен е трудно. Един добре ситуиран и организиран търг постига точно това. Трудността за нас идва от страха от нови и нетрадиционни неща, но смятаме, че с показване на резултати и постоянство нещата ще се променят в много кратки срокове.

- По какъв начин се различават този тип търгове от тези, организирани от съдия изпълнител?

Основната разлика е, че собственикът може да организира търга по подходящ за него начин, като сам определи началната цена, правилата и цялата процедура.

Друго основно различие е, че при частния търг има доброволен акт на собственика на имота, докато при съдебните изпълнители той е принудителен, което внася доза негативно настроение и неминуемо се отразява върху крайния резултат.

- Кой може да организира търгове? Какви са условията за това?

Няма законови ограничения за това кой може да организира частни търгове. Надяваме се и да няма за в бъдеще, защото една намеса от страна на държавата в частния сектор всички знаем до какво може да доведе. Още повече, че когато става въпрос за търгове, държавната и местната власт не могат да бъдат сочени за пример. Или, с две думи, нека оставим пазара да развива сегмента, без да се внасят утежнения.

- Има ли данни за това каква крайна цена може да се постигне чрез този тип продажба спрямо пазарната цена на имота?

С риск да се повторя ще изтъкна, че колкото по-атрактивна е началната цена на имота, толкова по-големи могат да бъдат очакванията.

- Как очаквате да се развива сегментът за в бъдеще?

Искрено се надяваме да се включат още играчи. Смятаме, че конкуренцията ще образува и развие сегмента.