В. Крайтън: Заетостта на апартаментите под наем в София е около 35%

„Клийвс“ ЕООД е компания, която придобива и отдава под наем луксозни апартаменти в София. Преди дни тя финализира придобиването на сграда с 15 апартамента на улица „Черковна“ за 2 млн. евро. 

Разговаряме с Визи Крайтън, партньор в компанията, за нейното портфолио, заетостта и наемателите й, както и за общото състояние на пазара в столицата.

- Колко апартамента в София притежавате към момента и каква е заетостта при тези, които са завършени?

Имаме общо 9 проекта. Oт тях три, с общо 42 апартамента, вече са готови и се отдават под наем. Към момента заетостта е 82%, което е отлично. Около 110 апартамента са в процес на изграждане и ще бъдат завършени в различни периоди през следващата година и половина. Наскоро обявихме финализирането на сделката за 15 от тях, които ще бъдат открити в началото на август. Това е четвъртият ни готов проект.

Въпросът за заетостта е интересен в две отношения. Едното е, че очаквахме тя да е 100% от чужденци, но всъщност най-голямата група наематели са българи. Те са следвани от гърци, американци, британци и след това много по-малки групи – австралийци, новозеландци, индийци...

- Бихте ли уточнили какъв е приблизително делът на българските наематели?

Около 20% са българи, може би дори малко повече, 20% бяха в началото на годината. Чуждестранният пазар се сви. Преди имаше около 12 хил. чужденци, живеещи и работещи в София, но с кризата броят им падна значително. Същевременно обаче доста българи се завърнаха от Запад, където работеха и някои от тях търсят да наемат.

Другият фактор за заетостта е, че някои българи искат добро качество на жилището, което обитават, но ипотеките са много скъпи, така че в краткосрочен план те решават да наемат. Те не са много, но са достатъчно.

- Какви са, да речем, трите основни критерия, по които българите избират имот и има ли разлика с изискванията на чужденците?

Според мен изискванията при българите и чужденците се различават. Чужденците се интересуват от сигурността, от локацията и за тях има голямо значение, че плащаме всички комунални сметки и не им се залага да се занимават. Българите отдават много по-голямо значение на качеството на настаняването и на изискаността, а също и на локацията.

Чужденците са много по-чувствителни към сигурността. Затова винаги притежаваме целите сгради и имаме 24-часова охрана и подземни паркинги. Всъщност според мен България е по-безопасна от мястото, където живея в Англия, но все пак нагласата е различна - когато идва в чужда страна, човек е напрегнат.

- Как откривате наемателите си – разчитате на контакти, на какъв тип реклама?

Най-големият източник на наематели за нас са агенциите за наем. Вторият най-голям източник е рекламата - рекламираме в чуждоезични медии, на английски, италиански, немски... Третият е маркетингът тип „от уста на уста“. Веднъж като започнат да работят с нас, компаниите започват и да ни изпращат колегите си и през последните две години тази тенденция расте.

- Бихте ли посочили примери за международни компании, с които работите тук?

Работим с четири посолства, сред банките имаме наематели от Алфа Банк, Пощенска банка, работим с Лукойл, Щрабаг, Карфур, големи международни компании...

- Обмисляли ли сте разширяване на дейността си извън София, например във Варна или Пловдив?

Да, обмисляли сме, но сме фокусирани върху София поради две причини. Едната е, че все още сме 80% зависими от чужденците, а във Варна и Пловдив има далеч по-малко чужденци. Има, но не са хиляди, а по-скоро се измерват със стотици.

Второ, имаме екип тук, който се грижи за имотите и наемателите. Това е трудно да се прави в един-единствен град, а да се прави в няколко града би било наистина трудно. А ние искаме да го правим добре.

- Предполагам тогава е малка вероятността да планирате експанзия извън жилищния сегмент или извън неговия висок сегмент?

Точно в момента това не би имало смисъл. В София има ужасно много апартаменти със средно и ниско качество, които се предлагат под наем, и заетостта при тях вероятно е около 30-35%. Причината за това е, както знаете, че много чужденци закупиха апартаменти с надеждата да ги препродадат, после дойде кризата и сега те се опитват да ги отдадат под наем. Има тенденция обаче те да не са с отлично качество и заетостта не е добра. Така че ние не се интересуваме от навлизане в по-ниски сегменти на пазара към момента.

- Споменахте частните собственици – те ли са единствената ви конкуренция? Има ли други компании, специализирани в тази дейност?

Не ни е известно да има. Има блокове, които изпитват затруднения с продажбите, затова предлагат под наем. Именно затова стартирахме тази дейност, защото видяхме празнина и че никой не го прави. Има апарт хотели, но това е различен пазар. Разбира се, има и хора с по 3-4 апартамента, но никой не предлага пълния набор от свързани услуги.

- Какво влияние оказа глобалната криза върху бизнес развитието на компанията, днешната ситуация отговаря ли на по-ранните ви очаквания? Никой не можеше да предвиди кризата, разбира се, но подобна на тази заетост от 82% ли очаквахте преди три години?

Да, може би е малко по-малка, отколкото бихме желали. Бихме искали да е 85% и допреди две седмици всъщност беше 87%, тя варира с времето. Със заетостта сме добре, трудностите са две – че има далеч по-малко чужденци и че банковите лихви са по-високи от очакванията ни. Като всички останали, и ние имаме финансиране и то е много по-скъпо, отколкото очаквахме. Това важи вероятно и за всяка страна.

- С колко са намалели чужденците, казахте, че са били 12 хил.?

Не зная, може би са 7-8 хил., значително по-малко са. Но все още има посолства, банки... Има и много гърци.

- Цените на жилищните имоти паднаха значително в България. Смятате ли, че те бяха надценени по-рано и очаквате ли този спад да продължи?

Цените на жилищните имоти в България като цяло миналата година паднаха с 21%, в София – с 25-26%, което е голям спад. Това обаче се случи след много години на ръст.

Трябва също да разгледаме по-отблизо тези спадове. Всъщност миналата година имаше много малко сделки, така че - да, апартаментите се продаваха с 25% по-евтино от предходната година средно, но това са проблемни продажби, продажби на хора, които имат проблеми с банките и им се налага да продадат. Така че миналата година пазарът не беше нормален.

Мисля също, че това ще продължи през първата половина на годината, но има и добра новина. Според нас България е жертва в тази икономическа криза, за разлика от САЩ и Великобритания, които имаха сериозни проблеми на финансовите си пазари. Българската икономика падна, защото е експортно ориентирана страна и търсенето се сви, особено от Западна Европа. Добрата новина е, че БВП в Западна Европа нарасна през първото тримесечие и се очаква да нарасне и през второто и това ще издърпа българската икономика през третото и четвъртото тримесечие, според нас.

Гърция остава притеснение, тя е третият най-голям инвеститор тук и дестинация за 10% от българския износ. Стига нещата да не се влошат още в Гърция, вярваме, че икономиката ще започне да се възстановява.

- Кой сектор е най-засегнат от кризата на базата на вашия опит и активността на наемателите?

Много по-малко са консултантите. Много международни компании, които се установиха тук и доведоха чужденци с намерение да обучат местни хора, ускориха този процес, защото е скъпо да се поддържат чужденци тук. Също и хората, които са планирали да стартират дейност тук, са отложили инвестициите.

- Какви са основните предимства и недостатъци на София в сравнение с други европейски градове за чужденците, идващи да живеят и работят тук?

Трафикът създава затруднения, но метрото помогна много. София все пак не е голям град като Букурещ например и придвижването е по-бързо. Може би бюрокрацията тук е голяма. Говорих скоро с естонски бизнесмен, на чиято компания са били необходими 43 подписа за откриването на банкова сметка. Българският език също е труден за нас. Моят например още е доста ограничен.

Като положителни черти бих изтъкнал безопасността, красивата планина, условията за туризъм и ски. Хората тук наистина ни харесват.

Важно е България да свърши по-добра работа по привличането на инвестиции. Често попадаме на хора, които обмислят да започнат дейност тук и откриват, че държавните агенции все още не са достатъчно ефективни в сравнение с други държави.