По-различното минало на някои имоти в полза на бизнеса

Когато през септември в Ню Йорк отваря врати центърът за спортно и скално катерене Brooklyn Boulders, собствениците му нарочно оставят над входа логото на Daily News с надеждата, че бившата идентичност на обекта като гараж на камионите за доставка на нюйоркския вестник ще помогне да се привлекат посетители.

„Характерът и историята“ на един имот определено правят бизнеса по-лесен за реклама, казва пред Wall Street Journal Стивън Спет, един от тримата собственици на Brooklyn Boulders. Наистина няколко издания в Ню Йорк, включително Daily News, публикуват материали, в които споменават първоначалния наемател на обекта.

Собствениците на бизнес често намират уникални начини за смяна на предназначението на различни сгради – превръщат затвори в хотели, площадки за пързаляне с ролери в магазини или пък църкви в ресторанти. Много от тях обясняват успеха си отчасти с по-различното минало на сградите си.

Предприемачите, които се замислят за подобна стратегия, биха могли да намерят изгодни сделки, когато друг бизнес фалира и оставя атрактивни имоти след себе си. Цените на офис и търговските имоти в САЩ се понижиха значително спрямо две години по-рано, а някои имоти могат да кандидатстват и за данъчен кредит, ако са исторически сгради.

Инвестициите в имоти обаче може да изискват значителна сума, а получаването на финансиране остава трудно. „При всички имоти днес става въпрос за параграф 22, защото има имоти, които може да купите на изключително ниски цени, но тези, които обикновено ви финансират, вървят в обратната посока“, обобщава Том Киршбраун, управляващ директор на консултантската компания Jones Lang LaSalle Inc.

Брокери на имоти казват, че има изгодни сделки. Празна офис сграда в Ню Орлийнс, строена в началото на 20-ти век, е била продадена миналия месец за 5,5 млн. долара, с около 2 млн. по-малко от оценката й през 2005 г., дава пример Ричард Джуг, президент на RE/MAX Commercial Brokers Inc.

Купувачът Марк Уайънт е собственик на малък местен строителен бизнес и планира да превърне сградата в луксозен хотел, като запази оригиналната архитектура. Сградата може да получи и между 3 млн. и 5 млн. долара данъчни кредити заради историческия си статут, допълва Уайънт.

За покупката на затвора Charles Street Jail в Бостън в края на 2007 г. Дик Фридман обединява сили с друг инвеститор и получава 15 млн. долара данъчни кредити. Днес луксозният хотел с ресторант и бар прави по около 40 млн. долара годишни продажби, по думите на Фридман. „Хората са очаровани от историята му“, казва той.

Разходите за реновиране на имот, първоначално създаден с друга цел, обаче могат да се натрупат. Спет от Brooklyn Boulders казва, че ремонтът на гаража, който е под наем, е струвал около 1 млн. долара, а Фридман посочва, че общата сума за преустройството на 169-годишния затвор, включително цената за покупката му, е около 120 млн. долара.

„Не е за хора със слаби нерви“, коментира Фридман пълната промяна на предназначението на даден имот. „Но мисля, че си струва.“

Магазинът за мебели и сувенири Leon & Lulu LLC в Мичиган пък навремето е бил площадка за ролери и кънки и място за провеждане на концерти. Собствениците му го купуват през 2005 г. за 750 хил. долара и инвестират 255 хил. в реновиране. Запазили са оригиналните подове на 69-годишния имот, пейките и други характеристики.

Миналата година компанията е реализирала продажби за около 2 млн. долара, ръст от 20% спрямо 2008 г. „Получаваме писма от хора, които ни благодарят, че сме запазили историята жива“, обясняват собствениците.

Понякога предприемачите може да срещнат проблеми с получаването на разрешителни за експлоатация, предупреждава Алън Шор, президент на Retail Connection LP, компания за търговски имоти в Далас. Всеки бизнес, който „може да повлияе на деца, трафика или дори на външния вид на квартала“ може да срещне опозицията на местните власти, посочва той.

Стив Морисън притежава ресторант в Сиракуза, Ню Йорк, който се помещава в сградата на бивша методистка църква и е срещнал подобен проблем. Местен закон забранява продажбата на твърд алкохол в рамките на по-малко от 60 метра от църква, а наблизо има друга църква, която работи. „Мога да продавам само бира и вино“, посочва той.

По-особеното минало на даден имот невинаги е предимство. Така например фризьорът Ранди Фотиа обикновено избягва да споменава, че салонът му се помещава в бивш погребален дом, защото някои клиенти се плашат от това. Фотиа е купил имота през 1992 г. под пазарната му стойност с ипотека, която отдавна е изплатил.