Къде цените на жилищата са на справедливата си стойност?

Цените на жилищните имоти в много държави все още са много над справедливата си стойност, пише The Economist.

Анализ на изданието на пазарите на жилища в 19 държави от цял свят (без България) сочи, че някои от тях вече започват да укрепват. В шест от страните цените на имотите се повишават, а в Хонконг ръстът се измерва с двуцифрени стойности. Дори и там, където цените продължават да падат на годишна база, пазарите се възстановяват. В САЩ индексът S&P/Case-Shiller за цените на жилищата в 10 големи града остана непроменен през октомври след пет месечни увеличения. Това остави цените с 6,4% под нивото им отпреди 12 месеца, докато преди година дефлацията им беше близо три пъти по-висока.

Това, че пазарите сега се стабилизират, може да означава, че цените са паднали достатъчно, за да коригират излишъците на балона на глобалния жилищен пазар. За да провери тази хипотеза, изданието е създало измерител на справедливата стойност на имотите на базата на съотношението на цените на жилищата спрямо наемите. Измерителят наподобява съотношението цена/печалба (p/e), ползвано от анализаторите на капиталовите пазари. Според този измерител цените на жилищата би трябвало да отразяват очакваната стойност на ползите, които носи притежанието на имот. Те се изразяват от наемите, които печелят инвеститорите в имоти, които са еквивалентни на разходите за наем, спестени от хората, обитаващите собствен дом.

Акциите се считат за скъпи, когато съотношението цена/печалба е над дългосрочната му средна стойност. По подобен начин купувачите на жилище вероятно плащат повече за имот, когато съотношението цена/наеми е по-високо от нормалното. Ако се мери с този аршин, цените на жилищата изглеждат ниски едва в няколко държави от включените в проучването. Една от тях е Япония, където стабилно падащите цени на имотите означават, че съотношението цена към наеми е с 34% под дългосрочната си средна стойност от 1975 г. насам. В Швейцария съотношението също е под дългосрочната средна стойност с 9%. Имотите в Германия също изглеждат евтини (-15%), като данните за страната са само от 1996 г. насам.

Балонизацията на глобалния жилищен пазар подмина Япония и Германия, затова не е изненадващо, че жилищата там изглеждат евтини. По-любопитен извод от анализа е, че жилищният крах в САЩ е върнал цените обратно на дългосрочната им средна стойност спрямо наемите. На базата на индекса Case-Shiller цените на американските имоти са се понижили до ниво, което е с 3% под справедливата им стойност през третото тримесечие на 2009 г. Според друг индекс обаче - този на регулатора Federal Housing Finance Agency, ситуацията е различна, като на тази база съотношение цени/наеми в САЩ все още е с 14% над средната стойност. Този измерител обаче може би не отразява напълно спада на цените, защото не включва жилища, закупени с високорискови ипотеки.

Корекцията на жилищните цени не е напреднала толкова много в други страни. Във Великобритания, където цените отново тръгнаха нагоре, жилищата все още изглеждат скъпи (съотношението е с близо 29% над средната историческа стойност), макар и не колкото в Австралия (+50%). Британски икономисти са почти единодушни, че цените на жилищата на Острова са все още прекалено високи.

Цените в Китай също се повишават, но пазарът там все още не изглежда балонизиран. Не така стоят нещата в Хонконг. Пословично известният волатилен пазар там отново процъфтява, въпреки че съотношението цена/наеми вече е с повече от 50% над историческата си средна стойност.

Все пак жилищните цени продължават да падат на надценените пазари в еврозоната като Франция (+40%), Испания (+55%) и Ирландия (+30%), коментира изданието.

Нито един измерител на стойността на имотите не е съвършен. Сред недостатъците на съотношението цена/наеми е този, че не се вземат предвид промените в лихвените нива. Така например по-ниските лихвени нива в Испания и Ирландия в сравнение с периода преди присъединяването им към еврозоната през 1999 г. бяха могли да оправдаят по-малката доходност от наеми и заради това по-висока справедлива стойност на съотношението цена/наеми от историческата.

Въпреки недостатъците измерителят цена/наеми е полезен индикатор за това доколко е надут даден пазар на имоти. Бумът на жилищния пазар се превръща в балон, когато цените се движат от очаквания за бъдещ ръст на цените. Недостиг в предлагането или промени в населението често се изтъкват като обяснение на високи жилищни цени, но тези фактори би следвало да вдигнат и наемните нива.

Завръщането на цените в Америка в синхрон с наемите сочи, че най-лошото от корекцията там е отминало (макар и да е възможно низходящият натиск да продължи, защото предишни кризи на жилищния пазар са сваляли цените под справедливата им стойност, освен това има голям инвентар от непродадени имоти за продажба). В Европа обаче жилищната корекция изглежда далеч не е приключила.