След бурята - какво следва на европейския пазар на имоти?

Икономическите последствия след краха на Lehman през септември 2008 г. имаха изключително широки проявления и все още продължават да влияят върху редица икономики и пазари на имоти по света.

На фона на остра криза на доверието инвестиционните решения просто бяха замразени и повечето от големите световни икономики изпаднаха в рецесия. Безработицата отчете рязко повишение в много части на Европа и все още продължава да се покачва, което бе придружено със срив в цените на капиталовия пазар, стойностите на активите и на потребителското доверие, като дори сега осигуряването на финансиране за бизнеса е много затруднено, сочи доклад на консултантската компания CB Richard Ellis (CBRE).

Според редица анализи големите европейски икономики ще завършат 2009 г. със спад средно между 2 и 5%.

Въпреки това вече определено се наблюдават някои подобрения от началото на 2009 г., когато икономиката в еврозоната отчете спад от 1,5% само за едно тримесечие.

Дефанзивни инвестиции

Какво обаче означава всичко това за пазара на бизнес имоти на континента?

От компанията очакват, че 2009 г. ще отчете инвестиционен обем от около 60 мрлд. евро, което е около половината спрямо нивото от 2008 г.

Въпреки че сделките вероятно ще останат ограничени за още известно време, подобрението от последните месеци ще продължи и през първото тримесечие на 2010 г., сочи докладът.

Една от характеристиките на инвестиционното възстановяване обаче е, че, с изключение на Великобритания, всички останали пазари отчитат главно „дефанзивни“ форми на инвестиции. С други думи интересът на инвеститорите е насочен главно към дългосрочно отдадени под наем, модерни сгради с перфектна локация. Инвестициите са насочени към качество и продължителност на дохода, при което се избягват (или поне минимизират) краткосрочните експозиции към слабия наемен пазар.

Единствено във Великобритания инвеститорите показват повече признаци за готовност да вземат предвид и активи, които са с малко по-висок риск.

В Континентална Европа пазарът на второстепенни активи тепърва ще отчете по-голямо търсене от страна на инвеститорите.

До момента, в който интересът е концентриран върху този първокласен сегмент обаче, мащабът на ръста в активността ще остане ограничен.

Малко вероятно е да видим голям приток на принудителни продажби на пазара поне що се отнася до първокласните активи, смятат от компанията.

Сред решаващите фактори за възстановяване на обема са продажбите на активи от страна на банките, както и самото икономическо възстановяване, което би довело до повишено доверие, че търсенето от страна на наемателите ще се подобри. Това на свой ред би могло да „примами“ инвеститорите към второстепенни и по-високорискови сделки, сочи докладът.

Пазарът в Централна и Източна Европа е един от тези, които имат шанс да отчетат по-висок ръст в инвестиционната активност през 2010 г., главно поради изключително ниските обеми тази година, смятат от компанията.

Кой ще купува?

Поради ограничената наличност на дългово финансиране и факта, че все още редица кредитори се борят със събирането на своите задължения, до голяма степен купувачите, които разчитат на кредити, както и предприемачите, които имат интерес да инвестират, са извън пазара.

От CBRE коментират, че предвид настоящия цикъл на пазара и значителните понижения в стойностите на имотите би било логично да се очакват повече опортюнистични инвеститори и „фондове лешояди“. Въпреки това ограниченият брой продавачи и несигурността относно краткосрочното развитие на икономиката са довели до ограничение в техния периметър на действие.

В резултат на това европейският инвестиционен пазар в момента е доминиран от купувачи, разполагащи със собствен капитал, повечето от които търсят сигурни активи на установените пазари. Сред най-активните от тях са германските фондове от отворен тип, като растяща активност се забелязва и от страна на държавни инвестиционни фондове. Расте също и значимостта на институционалните инвеститори – както директно, така и чрез индиректни фондове. Накрая, възстановяването на капиталовите пазари означава, че публичните компании превключват от режим на нетни продавачи, в нетни купувачи.

Интересен е също и фактът, че докато през 2006-2007 г. повечето инвестиции извън Европа идваха от САЩ, сега търсенето е глобално и интерес има от всички части на света.