Каква година очаква пазара на търговски площи у нас през 2010?

Краят на 2009 г. донесе и край на непрекъснатата поредица от негативни новини за пазара на търговски площи, като започнаха да се появяват и първите положителни признаци, сочи нов доклад. Повечето от тях обаче не се отнасят за пазара на търговски центрове в България, който бе сравнително по-късно засегнат от кризата, чиито ефекти ще продължат да оказват негативна роля и през по-голямата част от 2010 г.

Почти от всяка гледна точка 2009 г. бе турбулентен период за сектора на търговията в Европа и в частност у нас. Въпреки това трендовете през годината далеч не бяха еднопосочни, като някои от движещите сили и индикаторите започнаха да се подобряват, макар и от много ниска база. Това сочи доклад на консултантската компания Cushman&Wakefield.

През последните месеци на годината започнаха да излизат по-добри новини за пазара на имоти с покачването на инвестиционното търсене и стабилизирането на доходността, която на някои места започна дори да се понижава. Въпреки тези частични подобрения новините от сегмента на търговските площи са все още негативни.

С приближаването на 2010 г. става ясно, че сегментът очаква още трудности, тъй като европейските потребители и компании се адаптират към реалността на ограничен ръст и наличност на кредитиране и надвисналата опасност от понижаване на помощта от страна на правителството и централната банка.

Заключението на компанията е, че перспективите пред пазара на търговски площи като цяло в Европа за 2010 г. са по-позитивни в сравнение с 2008 или 2009 г. В този смисъл на пазара на континента може да се прогнозират няколко ключови тенденции, които очертават началните признаци на подобрение в сегмента.

Повечето от тях обаче не са валидни за българския пазар.

Пазарът у нас

Сегментът на търговски площи у нас остава под значителен натиск. България е единственият пазар от всички 25, включени в проучването на компанията, на който се очаква негативно развитие за по-голямата част от факторите, използвани за база за прогнозите на пазара.

От общо 12 променливи, играещи роля за развитието на пазара, у нас негативна е прогнозата за осем. За сравнение, на пазари като Франция и Норвегия няма нито един фактор с отрицателна оценка за развитие през 2010 г., а други като Финландия и Полша са само с един.

Икономическо развитие

Базата за каквото и да било подобрение на търговския пазар трябва да се търси в макроикономическата рамка на страната. Ръстът в това отношение на пет от страните в Европа, включително и България, се очаква да остане отрицателен. Сред тях са също Унгария, Ирландия и Испания.

Лихвени нива

Освен ако не се стигне до по-бързо от очакваното възвръщане към икономически ръст, лихвените нива в Европа ще бъдат по-ниски в сравнение с очакванията на много от анализаторите. Това може да бъде в подкрепа на бизнеса и потребителите и да стимулира търговския сектор. Това е и една от областите в България, подобно всички останали страни, които според компанията ще отчетат положително развитие до година и ще окажат благоприятно влияние и върху пазара на търговски площи.

Потребителско доверие

Потребителите в Европа бяха много сериозно засегнати през последните 18 месеца, но доверието започна да се възстановява в много области. Според доклада то се очаква да продължава да се подобрява и през 2010 г., когато ще се забележи умерен (макар и само на някои места) ръст в потребителските разходи. Анализът на компанията обаче поставя страната ни в категорията пазари, на които потреблението се очаква да бъде негативно повлияно от икономиката и през 2010 г.

Нива на задлъжнялост

Високите нива на потребителските кредити не са универсален проблем, но вече започна периодът на понижение на задлъжнялостта и повишение на спестяванията, придружено от сравнително ограничено предлагане на свежи кредити. Това се очаква да ограничи мащаба на предполагаемото възстановяване на търговския сектор. Българският пазар на търговски площи вероятно ще остане под натиск и в това отношение, за разлика от други с по-ниски нива на задлъжнялост, които са в по-добра позиция да отчетат устойчиво възстановяване.

Пазар на труда

Въпреки че темповете на ръст на безработицата започват да отслабват в много страни, заплахата от загуба на работни места ще остане надвиснала над икономиката още известно време. Този фактор се очаква да бъде спирачка за пазара и у нас, придружено с по-бавен и дори негативен ръст на заплатите. Поне през първата половина на годината това ще препятства търсенето в много държави.

Богатство

С възстановяването на капиталовите пазари и стабилизиране на цените на жилищата в много страни през 2010 г. вероятно ще се забележи повишение на реалното богатство на много потребители, което в някои държави ще подкрепи потреблението. Според доклада обаче българските потребители няма да бъдат сред тях.

Инфлация/дефлация

След известно очаквано повишение през следващите няколко месеца инфлацията ще бъде сравнително малка заплаха за развитието на пазара през 2010 г. Това може да стимулира потреблението, въпреки че пазари, които отчетат дефлация, ще имат трудности. Това обаче ще е от полза за наемателите, чиито разходи могат да се понижат, ако бъдат индексирани изцяло спрямо този показател. От компанията не смятат, че пазарът у нас обаче може да очаква положителен стимул и в това отношение.

Цени на търговските площи

Един от малкото показатели, които ще бъдат от полза на пазара у нас, са цените на търговските площи. С по-ниски наеми и още повече стимули от страна на наемодателите търговските площи ще станат по-достъпни за наемателите, отколкото бяха през последните години. Все повече търговци се очаква да се възползват от тази ситуация през 2010 г.

Търсене на търговски площи

Във връзка с очакванията за влошаване в икономическо отношение у нас търсенето на търговски площи също ще се забави още повече. То ще бъде затруднено и от ограничения достъп до кредити.

Предлагане на търговски площи

На много места в Европа предлагането се покачи, но предвид многобройните проекти, които се отлагат и отменят, някои пазари ще започнат да отчитат недостиг на нови търговски площи. Въпреки това този фактор ще бъде характерен главно за по-развитите пазари и не се прогнозира за българския пазар през 2010 г.

Фискална политика

Друга променлива сред класацията от положителни фактори за нашия пазар е фискалната политика.

В краткосрочен план стимулите, предоставени от правителствата и централните банки в Европа, ще продължат да са от полза за пазара. Въпреки това в крайна сметка те ще спрат и ще се стигне до необходимостта от понижение на натрупаните публични дългове. Понижените публични разходи и по-високите данъци вследствие на това ще заплашат възстановяването. Стабилната фискална политика на страната ни обаче се очаква да изиграе положителна роля в това отношение и индиректно да стимулира пазара на търговски имоти.

Сектор на търговията

Докладът очертава умерено развитие на сектора на търговията у нас през 2010 г.

Ръстът на търговията рязко се понижи на много пазари и нормата на печалба за повечето търговци се оказа под натиск. Въпреки това по-добрите от тях останаха на печалба, не на последно място завладявайки пазарни дялове от тези, които изпаднаха в затруднение.

През 2010 г. на много пазари може да се очакват по-добри обеми от продажба, въпреки че ниската инфлация или дефлацията може да влошат перспективите за рентабилност за много търговци.

Пазарът в Европа

Докладът очертава няколко ключови промени на пазара на търговски площи в Европа през 2010 г.

Догодина се очаква промяна на баланса между наемодатели и наематели на първокласни площи, въпреки че последните все още ще имат решаваща роля през по-голямата част от годината.

Наемните нива вероятно ще достигнат дъното до средата на годината. Търговските активи с по-ниско качество ще продължат да се представят слабо, като не се очакват стабилен наемен ръст преди 2011 г.

В началните месеци на годината доходността от първокласни имоти ще започне да отчита спад, тъй като инвестиционното търсене ще започне да се повишава, а наемните понижения ще се успокоят.

Догодина също така се очаква стабилно предлагане на инвестиционни активи от страна на собственици, които целят да привличат капитали. Други продавачи ще бъдат банки и инвеститори, използвали високо ниво на ливъридж, които се стремят да понижат своята експозиция към сектора.

От компанията прогнозират връщане към положителна обща възвръщаемост от активите на повечето пазари до средата на годината.

Въпреки че в някои части на Източна Европа все още има значителен неусвоен инвентар от търговски центрове, голяма част от активността по развитие на нови проекти в сегмента бе спряна, което ще понижи натиска върху наемодателите на някои пазари.