Рецесиите са неизбежна част от т. нар. „икономически цикъл“ – повтарящи се периоди на ръст и спад, които могат да се проследят в историята. Те засягат всички пазари, включително този на имотите. Успешният инвеститор в имоти може да бъде определен като такъв, който купува по време на дъното на цикъла, обобщава Property Wire.
Как обаче да се разпознае този ключов момент, който определя успеха или провала на инвеститора в имоти?
Повечето икономисти са на мнение, че икономическият цикъл се състои от пет различни етапа, всеки от които прелива в следващия. Най-общо те могат да бъдат определени като пик, свиване, рецесия, възстановяване и просперитет. По време на пика акциите и имотите се считат за надценени, а кредитните институции са тежко обременени с дългове.
Когато настъпи етапът на свиване, източниците на кредитиране пресъхват, а сделките с имоти неизбежно замират. Същевременно пада и фондовият пазар, докато цялата икономика не изпадне в рецесия. Цените на имотите и на акциите намаляват, а достъпът до кредитиране е труден, ако не и невъзможен. Възстановяването започва, когато отново станат налични кредитни услуги.
В тази точка на сцената излизат институционалните инвеститори, които започват бързо да купуват подценени имоти и акции. Следващият етап е просперитет. Цените отново тръгват нагоре, заплатите растат, а кредитните институции стават по-податливи към риск.
Като пример за проследяването на този икономически цикъл може да се даде Великобритания.
Последната значителна корекция на пазара на имоти на Острова е през 1991 г. Към този момент банките и други кредитори често предлагат ипотеки за 100% от стойността на имота. Щедрото финансиране поражда силно желание за собственост, което неизбежно довежда до пика на жилищния „балон“.
Със забавянето на икономиката обаче последваха общо 75 540 процеса за принудително отнемане на имоти, отчасти заради бремето на високорисковите кредити. Това е и най-високата отчетена годишна стойност и донася много проблеми за всички участници на пазара.
Пазарът не започва сериозното си възстановяване преди 1994 г. По това време британската икономика регистрира 4,2% ръст на БВП, най-високото ниво от шест години. Устойчивият икономически ръст в комбинация с растящите доходи означава, че хората могат да си позволят по-големи ипотеки. Впоследствие започва да расте търсенето на жилища.
Сегашната финансова криза има много паралели с тази от 1991 г. Началото й може да се проследи до началото на 2007 г., когато общата стойност на високорисковите ипотеки се изчислява на 1,3 трлн. долара.
Растящите цени на имотите накараха кредиторите да поемат повече рискове. Броят на кредитиращите институции започва да се срива под бремето на просрочените задължения, като най-забележителният пример е случаят с Lehman Brothers преди една година.
Мащабът на проблема започва да се очертава. С пресъхването на междубанковото кредитиране следва намалено потребителско кредитиране и забавяне на жилищния пазар. След като лихвените нива станат достатъчно ниски, кредитният поток отново става ликвиден. В този момент на пазара излизат институционалните инвеститори, завръща се доверието и започва възходът.
Обикновено възходът започва от същото място, откъдето е тръгнал спадът. Именно затова жилищният пазар в САЩ се сочи като ключов – започне ли да се възстановява, това ще бъде прието като знак за останалата част от света. От рейтинговата агенция Standard & Poor, които изготвят индекса за цените на жилищата в САЩ Case-Schiller, вярват, че пазарът ще достигне дъното до октомври 2009 г.
Анализаторите съветват глобалните инвеститори в имоти да обмислят възможностите в страни и региони, които не се били засегнати толкова жестоко от текущата икономическа криза. Централна и Източна Европа отчита забавяне на икономиките, а България в частност оставана незасегната от токсичните дългове, пише Property Wire.
Винаги обаче има елемент на несигурност. Може ли някой със сигурност да твърди, че пазарът на имоти в Лондон е достигнал своята най-ниска точка? Дори и с излизането от рецесия, нивото на безработица се очаква да расте. Ако хората останат без работа, очевидно няма да могат да покриват ипотеките си.
Имотите, както и всички други видове инвестиции, носят висока степен на риск. Един задълбочен анализ на икономическия цикъл може да направи много, за да намали риска, но никога не може да го премахне.
03:26 | 08.09.22 г.
