Мираж ли е възстановяването на американския жилищен пазар?

Свърши ли кризата на жилищния пазар в САЩ?

Акциите на Toll Brothers, Hovnanian, KB Home и други строителни компании в страната поскъпнаха. Началното жилищно строителство се повишава пет поредни месеца, а продажбите на нови жилища наскоро достигнаха най-високото си ниво от миналия септември. Цените също вървят нагоре – индексът Case-Shiller за цените на жилищата в национален мащаб се повиши с 2,9% през второто тримесечие след тригодишен спад, обобщава положителните знаци Fortune.

Подобни данни карат шефовете на компании за строителство на жилища да твърдят, че най-лошото на американския пазар е отминало.

„Вярваме, че все по-малкото анулирани сделки и нарастващото търсене разкриват стабилизиране на жилищния пазар“, заяви главният изпълнителен директор на Toll Brothers Боб Тол.

Оптимистите за жилищния пазар обаче прогнозират обрати постоянно от пика на пазара през 2006 г., но падащите цени ги опровергават, пише изданието.

Скептиците смятат, че сега отново грешат. Според тях силно задлъжнелите потребители, слабият пазар на труда, свършващите програми от стимули и увеличаването на процесите за принудително отнемане на имоти вещаят бърз край на всяко евентуално жилищно възстановяване.

„Навлизаме във фазата, в която собствениците на имот трябва да успеят да се справят с тази каша. Лятото се оформя като вход към следващото движение надолу“, коментира Мак Хенсън, който управлява калифорнийска компания за проучвания на пазара на имоти.

Смяна на продажбите

Хенсън обяснява скорошните данни за ръст на цените с промяна на видовете имоти, за които се сключват сделки. По-рано тази година около половината от всички сделки в страната са препродажби на имоти в процес на принудително отнемане, в голямата си част на ниски цени.

Оттогава се увеличава броят на сделките с имоти, чиито собственици не са притиснати от обстоятелствата, а продажбите на имоти в процес на отнемане остават без изменение. Това подобрява общия микс и заедно с евтиното финансиране и някои данъчни стимули помогна да се съживят цените в някои тежко засегнати региони.

Така цените на жилищата в Калифорния се повишиха три поредни месеца, според данни на MDA DataQuick. Продажбите на имоти в процес на отнемане там се свиха до около една трета от всички сделки спрямо дял от 57% по-рано тази година.

Когато намалеят летните продажби обаче сделките с продавачи, които не са под натиск, вероятно ще се понижат, смята Хенсън.

Допълнително натискът върху цените се засилва от предстоящия край на някои популярни стимули на жилищния пазар. Програмата за отпускане на данъчен кредит от 8 хил. долара за купувачите на първи дом трябва да приключи през декември. Миналия месец пък изтече срокът на схема за отпускане на 10 хил. долара данъчен кредит на купувачите на новопостроени жилища в Калифорния.

Проблеми и с „първокласните“ кредитополучатели

Друг повод за притеснение е разпростирането на жилищните неволи извън групата на проблемните високорискови кредитополучатели, които бяха в центъра на първия етап на кризата. Нараства делът на кредитополучателите с най-добро кредитно досие, които изостават с плащанията си.

Ипотеките с фиксирана лихва на такива потребители вече формират около една трета от процесите за принудително отнемане, според щатската асоциация на ипотечните банкери. От асоциацията изтълкуваха това по-рано като „признак, че ипотечното представяне отново се движи от безработицата“.

Около 44% от кредитополучателите с отлично досие са изостанали с вноските си миналата година, защото са изгубили работата си или източник на доходи спрямо дял от 36% през 2006 г., сочат данни на Freddie Mac.

Други данни също вещаят нерадостно бъдеще за жилищното възстановяване. Инвентарът от жилища за продажба се понижи спрямо скорошния си пик, но остава „висок на историческа база“, казаха от държавната служба за надзор върху спестовните и кредитните институции (OTS).

Бум на строителството на жилища в САЩ през последното десетилетие повиши нивата на незаетост. 14,3% от жилищата, които се отдават под наем или се обитават от собствениците им, са останали празни през второто тримесечие спрямо 9,7% преди десет години.

Според Хенсън темпът на процесите по принудително отнемане на имоти скоро може да се ускори в резултат на това, че компаниите за обслужване на ипотеки ще наваксат с процесите, които са отложили, докато са се изяснявали новите инструкции за преструктуриране на ипотеките.

Дори и Toll, която още през декември 2006 г. заяви, че жилищните пазари „танцуват на дъното или малко над него“, напоследък намекна, че строителите на жилища не биха отказали известна помощ. Миналия месец от строителната компания предложиха правителството да обмисли някаква програма от типа на „Кеш за стари коли“ за жилищния пазар, като предложи отстъпки на потребителите, ако се откажат от стар имот, за да купят нов.

„Създаването на този проблем отне 10 години. Наистина ли хората вярват, че можем да оправим всичко за 36 месеца?“, пита Хенсън.