Българският пазар на търговски площи – парадокси и несигурност

Пазарната среда в сектора на бизнес имотите у нас продължи да се влошава и през второто тримесечие на годината. Въпреки че както в София, така и в някои по-малки градове в страната все още продължават да се строят търговски центрове, все още не е сигурно дали те ще могат да работят успешно, сочи доклад на консултантската компания MBL.

Несигурността се дължи главно на отложените планове за разширяване на много търговци и на затрудненото финансиране в сектора.

Потреблението у нас се очаква да продължава да се понижава и през следващите тримесечия преди да се стабилизира през 2010 и 2011 г. Този спад ще продължи да поддържа нисък интереса от страна на търговците, наемните нива ще се понижават, а делът на незаетите търговски площи ще се покачва както до края на годината, така и през следващите 1-2 години, смятат от MBL. В средносрочен план наемите ще се стабилизират с понижението на новите площи, които излизат на пазара.

В момента в София се изграждат два търговски центъра, които се очаква да отворят врати през 2010 г. - Serdika Center и Carrefour Tzarigardsko Mall. През последното тримесечие на 2009 г. се очаква да бъде отворен и Sofia Outlet Center. В Пловдив се изграждат други два търговски центъра, които също ще бъдат отворени следващата година.

В края на второто тримесечие съществуващият инвентар от модерни търговски площи у нас бе 271 хил. кв. м, или 35 кв. м брутна отдаваема площ на 1000 души население.

Първият мол в Бургас, Bourgas Plaza, бе отворен през април. Ключови наематели в него са първият хипермаркет на Carrefour в страната, както и вериги като Deichmann, New Yorker и DM. Въпреки силните наематели центърът не отвори с пълна заетост поради нарастващата несигурност сред наемателите относно разширяване извън София, сочи докладът.

През периода не бяха обявени никакви нови проекти. Въпркеи значителния брой нови проекти, които са на различен етап от развитие в страната в момента, почти сигурно е, че повечето от тях ще бъдат отменени или забавени поради липсата на финансиране и трудностите при привличане на силни наематели. Процесът е още по-затруднен от разочарованието сред клиентите от оперирането на някои магазини в търговски центрове извън София.

Хипермаркети

Сегментът на хипермаркетите се оказа най-динамично развиващият се през второто тримесечие. Най-активна в разширението си бе Billa, която отвори нови супермаркети в София, Силистра и Стара Загора. Billa отвори нов супермаркет и в Севлиево, в съседство с магазин от веригата Техномаркет. Подобна практика на съчетаване на хипермаркети в по-малките градове става все по-популярна поради несигурността на пазара и заради потенциала за привличане на повече клиенти. Техномаркет, от своя страна, отвори нов хипермаркет в Пазарджик, а скоро се кани да отвори и първия си магазин на търговска улица, който ще бъде разположен на „Граф Игнатиев“ в София.

Веригата от типа „направи си сам“ Baumax отвори първия си магазин в Бургас, а веригата супермаркети Пикадили – влезе на пазара в Ямбол.

Търсене

Това тримесечие бе трудно за много търговци на пазара у нас. Значителна част от тях отчетоха понижени обороти за последните две тримесечия. Броят на търговците, които се разширяват в България, рязко намаля от началото на годината.

Активността по отдаване под наем на търговски площи в София е все още силна, тъй като столицата се характеризира с по-висока покупателна способност. Не такова е положението с моловете в другите градове като Варна, Пловдив, Бургас и Стара Загора. Повечето от търговците в центровете там срещат затруднения да покриват дори оперативните си разходи.

Те осъзнаха, че наемните нива и предвижданията за ръст в техните бизнес планове се разминават значително с реалната ситуация на пазара.

Икономическата криза може да има положителен ефект за някои търговци, които разполагат с финансовата мощ за разширяване на пазар, в който предприемачите отчаяно се опитват да осигурят наематели за своите проекти.

Парадоксално някои търговци, които имат магазини както в София, така и в по-малки градове, са принудени да затворят успешните магазини в София, за да компенсират за магазините си извън София, които не се представят добре, но за които не могат да прекратят договорите за наем. В повечето случаи наказателните такси за прекратяване на договора се равняват на размера на наемите за целия период на договора, се казва в доклада.

Наеми

Наемите, както за търговските центрове в по-малките градове, така и за магазините на търговските улици, отчетоха понижение от началото на годината. За да запазят наемателите си в градове като Варна и Велико Търново операторите на молове бяха заставени да намалят наемите или да предложат по-гъвкави условия.

Наемните нива в търговските центрове варират между 8 и 65 евро на кв. м на месец в зависимост от локацията на мола, вида наемател и търговския обект. Средните наеми са 22 евро на кв. м. Площите в търговските улици в София се отдават на цени между 60 и 85 евро на кв. м, а в провинцията – между 15 и 60 евро.

Инвестиционна активност

Инвестиционната нагласа на пазара не се подобри и през второто тримесечие на годината, когато не бяха сключени никакви сделки. Кредиторите останаха изключително предпазливи и запазиха политиката си да не предоставят финансиране за бизнес имоти. Инвеститорите предпочитаха да се насочат към други пазари в Централна и Източна Европа, където кредит спредовете бяха по-благоприятни.

За разлика от българския пазар в Европа като цяло бе забелязвано известно раздвижване. Обемът от сделки за второто тримесечие се повиши с 12% от първото и достигна 13 млрд. евро. Въпреки това той представлява 37% спад в сравнение с последното тримесечие на 2008 г.