Много от хората, които купуват имот за първи път, както и опитните инвеститори изглежда се фокусират върху функционалността и стила на предлаганите им покупки, очаквайки тези характеристики да доведат до по-висока стойност на имота. Много от тях забравят много популярната формула за успех в сектора на бизнес имотите - „локация, локация, локация“, пише Investopedia.
Реално обаче физическите структури се амортизират с течение на времето. Това, което повишава стойността си, е земята под тези структури. Това е съществена разлика, при условие че покупката на жилище е единствената най-голяма инвестиция, която повечето дребни инвеститори биха направили през целия си живот. Неспособността да погледнат на жилището си като на инвестиция и да разберат факторите, определящи стойността му, може да ограничи възможността за увеличаване на богатството.
Земята като поскъпващ актив
Да се направи разграничение между имота и земята, върху която е изграден този имот, може и да е тривиално, но едва щом се фокусират върху тези разлики, инвеститорите ще могат да намерят по-ефективни инвестиции, които да генерират най-високата възвръщаемост предвид риска или инвестирания капитал. Тъй като цените са функция на местното търсене и предлагане, външният вид, функционалността и поддръжката на физическите структури със сигурност оказват влияние върху стойността, но много по-малко, отколкото повечето хора си мислят.
Причината земята да е поскъпващ актив е проста. Предлагането на земя е ограничено и никой не я произвежда. Търсенето на земя постоянно се увеличава с ръста на населението и тъй като предлагането е ограничено, цената на земята би трябвало да се повишава във времето, освен ако не се случи нещо, което да свие търсенето в даден район или земята да стане неизползваема.
Въпросът е колко ще поскъпне земята и как ще се промени стойността на направените подобрения върху нея. Физическата структура на имота е актив, който се амортизира. С остаряването му той изисква капиталови вливания за поддръжка, обновяване поради морална остарялост или за поддържане на стила.
Степента на амортизация или морално остаряване е специфична за всеки имот, но е справедливо да се каже, че ако бъде изоставен, имотът ще продължи да се обезценява до момента, в който вече не добавя стойност към земята или дори я намалява.
Щом като разберат влиянието на стойността на земята върху цялата стойност, пазарната мантра „локация, локация, локация“ изглежда вече уместна. Изводите са, че купувачите трябва да погледнат отвъд физическите атрибути на жилището и да се фокусират върху това как неговата локация ще засегне цялостната възвръщаемост. Въпреки това дори и най-невзрачните покупки могат да бъдат подобрени с времето и да създадат значително богатство, ако са разположени в район с високо търсене. Ето и няколко аспекта, които трябва да бъдат взети предвид от потенциалните купувачи:
По-малки или по-неатрактивни жилища могат да предложат по-голяма възръщаемост от инвестицията
Нека вземем за пример две къщи, разположени на сравними парцели в един и същи квартал, едната в горния ценови сегмент за къщите в квартала, а другата на половината на цената на първата. Тъй като местното търсене и предлагане определят цената на земята, къщите в квартала ще поскъпват в приблизително еднаква степен на година. Ако в резултат на поскъпването на земята скъпата къща увеличи стойността си с 10%, то евтината къща ще увеличи стойността си с 20%. Примерът естествено е много условен, защото са изолирани всички останали фактори.
Локациите в рамките на квартала влияят на цената на земята
Заради ограничения трафик и оттам по-голяма сигурност за децата локациите в затънтени улички обикновено се търсят повече, отколкото къщите на по-оживени улици.
Средната възраст на съседите може да е ключ към поскъпването на имот
Купувачи, които имат малки деца, често избягват места с по-възрастно население, които нямат да дадат възможност на децата им за социални контакти. Освен това повечето собственици на жилища са наясно за влиянието на определени учебни заведения върху търсенето на жилища в околностите на училището. Тъй като жилищата в района не са хомогенни, поскъпването ще се дължи изцяло на разположението и стойността на земята.
Бъдещите строежи може да променят стойността на имота ви
Собствениците трябва да вземат под внимание не само сегашните удобства, но и бъдещите бизнес и правителствени проекти в района. Правителствени планове по отношение на училища, болници, пътища и друг вид публична инфраструктура ще въздействат в еднаква степен върху стойността на имота, както настоящите и бъдещи строежи на бизнес имоти и съоръжения.
07:33 | 14.09.22 г.
