Фондовете за имоти отново поглеждат към Източна Европа

Глобалните инвеститори в недвижими имоти, които избягаха от развиващите се пазари в Европа в началото на годината, се придвижват бавно обратно към региона, изкушени от перспективите за по-висока възвръщаемост, след като страховете от широкоразпространен икономически крах отслабват.

Развиващите се пазари на имоти като Полша, чиято икономика понесе сравнително добре глобалното забавяне, и Русия, която е подкрепена от растящите цени на петрола, стават привлекателни, но Унгария и балтийските страни остават зони за избягване, пише Ройтерс.

„Излизаме от период, в който никой не искаше да прави нищо, защото системният риск в целият регион беше изключително висок... този период очевидно свърши“, коментира пред агенцията Карстен Джуниус, директор на отдела за проучвания на пазарите на имоти на DekaBank. DekaBank е най-големият германски мениджър на фондове за имоти и един от малкото инвеститори в региона по-рано тази година, като придоби две офис сгради в Прага и Варшава в сделки на обща стойност 110 млн. евро.

Продажбите в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) паднаха до рекордно ниската стойност от 220 млн. евро през първото тримесечие на 2009 г., но през април има признаци за съживяване със сделки за 100 млн. евро, сочат данни на консултантската компания CB Richard Ellis (CBRE).

„Все още се вярва, че в средносрочен до дългосрочен план ще има много ръст в този регион“, казва директорът за проучвания в региона в CBRE Джос Тромп.

По-високи рискове, по-добра възвръщаемост

Т. нар. „развиваща се Европа“, която покрива територия с дължина 2000 км от Чехия до Урал, покрива огромен участък земя в сравнение със Западна Европа. Общият й пазар на инвестиционни имоти – обикновено бизнес сгради на стойност над 10 млн. евро, е относително малък – около 85 млрд. долара. Това е по-малко от една четвърт от размера на двата най-големи европейски пазара Великобритания и Германия, сочат данни на CBRE и IPD.

Регионът компенсира пазарния си размер и по-високите рискове с по-добра възвръщаемост, казват анализатори, като доходността от имоти варира от около 7% за първокласна сграда в централния бизнес района на Варшава до около 10% в Москва.

Това са добри резултати в сравнение с Лондон, където първокласните офиси миналата година донесоха 5% доходност. Кризата обаче повиши доходността на зрелите пазари тази година и някои инвеститори в развиващите се европейски пазари търсят още по-висока доходност чрез покупка на имоти, чиито собственици са в затруднено положение.

„Ако можеш да купиш в Лондон при 6-7%, защо да купуваш в Централна Европа? Централна Европа трябва да носи премия върху доходността от около 150-200 базисни пункта според мен“, казва Томаш Тжосло, директор „Капиталови пазари и инвестиции в ЦИЕ“ в Jones Lang LaSalle.

Опортюнистични фондове очакват още банки да се сдобият с активи от неплатежоспособни предприемачи, особено в Русия, и да започне вълна от разпродажби на имоти с намаление по-късно тази година.

„Бих предположил, че сделките с намалени имоти в Русия ще започнат да се ускоряват в края на тази година и ще продължат и следващата“, коментира пред агенцията Лий Тиминс, старши вицепрезидент на щатския мениджър на фондове за имоти Hines. В момента Hines е в процес на набиране на 300 млн. евро за фонд за имоти в развиващите се пазари в Европа, от които 70% ще бъдат инвестирани в Русия.

Пазарът на имоти в Русия може да отскочи бързо, след като достигне дънно до първото тримесечие на 2010 г., подкрепен от поскъпващия петрол, смята Чарлс Вос, управляващ директор на Aberdeen Property Investors за Русия.

Балтийски рискове

Инвеститорите споделят, че са по-предпазливи за други страни в региона, като смятат да стоят далече от пазари като Унгария, Украйна, Латвия и останалите балтийски държави, където очакват повече нестабилност.

„Не бих инвестирал в никоя от балтийските страни, където още имат проблеми с валутните курсове“, обяснява Джуниус, добавяйки, че той ще избягва и Унгария. „Това е повече структурен въпрос... Унгария просто има твърде много дългове, така че икономическата политика трябва да е ограничителна“, казва той.

Има също и повече опасения за Румъния, доскоро фаворит сред инвеститорите в имоти в Източна Европа, коментира Тромп. „Малко вероятно е икономическият ръст през следващите две-три години да се движи от мащабно кредитиране, така че един от основните стимули на ръста липсва“, допълва той.