Икономическото забавяне като тест за основите на офис пазара в ЦИЕ

Влиянието на по-трудните икономически условия в глобален мащаб върху пазарите на офис площи в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) станаха очевидни през първото тримесечие на годината, става ясно от проучване на консултантската компания CB Richard Ellis. 

„До края на 2008 г. търсенето остана силно на почти всеки офис пазари в ЦИЕ. През първото тримесечие на 2009 г. обаче търсенето отслабна на всички пазари, след като наемателите преосмислиха текущите и бъдещите си нужди от офис площи предвид по-слабите икономически условия. Това по-слабо търсене не беше достатъчно, за да абсорбира значителните количества нови офис площи, които бяха завършени през първото тримесечие, което повиши нивата на незаетост на много офис пазари в региона“, обяснява пред EuropeRE Джос Тромп, директор на отдела за проучвания в региона на компанията.

Влиянието на тези промени върху наемите на първокласни площи е различно. Наемните нива се понижават на няколко пазара през първото тримесечие в резултат на по-високата незаетост и по-слабото търсене, но на други остават стабилни като в Прага и Братислава, а в Загреб дори е отчетено леко повишение.

Резултатите на различните пазари в ЦИЕ продължават да се различават в зависимост от конкретните икономически и политически условия и основи на пазара на имоти.

Повечето пазари в Централна Европа имат по-стабилни наемни нива на първокласни площи в сравнение с някои в Югоизточна и Източна Европа. Източноевропейски пазари като Москва и Киев са по-тежко засегнати от променящите се икономически условия заради силната си зависимост от стоковите пазари. Това доведе до по-резки понижения на наемите и по-бързо покачване на нивата на незаетост на тези пазари.

„Бързите промени на пазарите на имоти в Източна Европа отразяват икономическата и политическата волатилност в региона, както и влошаващите се настроения по отношение на икономическите перспективи пред региона от средата на 2008 г. насам. Дори пазари с добри основи като Прага например към момента страдат от общото негативно настроение за ЦИЕ и влиянието на по-широкото икономическо забавяне”, казва Тромп.

Все по-голяма е вероятността повечето страни в ЦИЕ да изпаднат в рецесия през 2009 г. “Офис пазарите в региона вероятно ще се изправят пред по-предизвикателни условия през цялата 2009 година, което се усложнява от прогнози, че пазарът ще се върне само към скромен ръст за повечето страни в региона през 2010”, коментира Тромп.

Пазари с незаетост близка до или под естествени нива на незаетост и с по-ограничен обем проекти съпоставени с текущото предлагане, като Прага и Загреб, вероятно ще отчетат по-добри резултати по отношение на наеми и незаетост. Тези, които вече имат голям дял празни площи и/или много проекти пред завършване, като Будапеща, София и Букурещ, са изправени пред повече предизвикателства при поддържането на текущите нива на наеми и незаетост.

През първото тримесечие в ЦИЕ е отбелязан рекорд по завършени офиси. Това се дължи основно на Москва, която формира около 70% от всички завършени площи в региона през периода. Ако се изключи руската столица, завършените площи в другите страни в ЦИЕ всъщност бележат спад от 9% спрямо предходното тримесечие.

Нивата на незаетост вече варират значително в региона. Средната стойност за ЦИЕ е 13,9%, но пада до 9,4%, ако се изключи Москва. С изключение на Москва, Киев и Белград нивата на незаетост се увеличават умерено или остават стабилни в повечето пазари в ЦИЕ през първото тримесечие.

Очаква са наемните нива да останат под натиск през останалата част от годината на повечето пазари в региона, което ще направи наемодателите по-гъвкави, а стимулите за наемателите често срещано явление.

У нас например на пазара са се появили гратисни периоди от 3 до 12 месеца (през които не се плаща наем), които само допреди година бяха рядкост на пазара, съобщиха вчера от консултантската компания Фортън Интернешънъл.

“Гледайки напред, перспективите пред наемите може би се по-оптимистични за някои ключови пазари в Централна Европа. Едно по-широко забавяне на континента обаче вероятно ще окаже влияние и върху тях. Интересно е, че проектите за офис сгради след 2010 г. вероятно ще бъдат ограничени поради трудния достъп до финансиране днес. Това има потенциала да създаде ситуация, особено ако икономическият ръст се поднови през 2010, при която да има бъдещ недостиг на първокласни офис площи на определени пазари, които към момента са по-балансирани по отношение на търсене и предлагане. Това би могло да създаде условия за подновен ръст на наемите“, казва още Тромп.