Основни фактори за успех на търговските центрове от типа „аутлет“

Търговските центрове от типа „аутлет“ (от англ. outlet или factory outlet, бел. ред.), все още непознат феномен за българския пазар, се характеризират главно със своята локация, ценова и продуктова политика.

Специалистите казват, че след създаването на първите модерни търговски центрове (молове), каквито вече има в редица български градове, като втори етап от развитие на пазара навлизат т. нар. аутлети.

Обикновено те са разположени извън централните градски части в покрайнините на града; сградите са по-просторни и, подобно на другите търговски центрове, предлагат разнообразни продукти на различни марки и производители.

Продуктите на марките, които присъстват в тях, се предлагат на значително по-ниски цени – например 30% по-ниски в сравнение с магазините на тези марки на централните търговски улици. Наред с това аутлетите предлагат по-стари колекции и залежали стоки.

Тази концепция често привлича марки, които не присъстват на даден пазар. Те смятат, че могат по-лесно да навлязат на него, като плащат по-ниски наеми за магазин с голям човекопоток в покрайнините на града, за да проучат възможностите за експанзия на дадения пазар.

От унгарската консултантска компания Eston International Property Advisors набелязват седем главни фактора за успех на такъв търговски център, които трябва да се имат предвид още от неговото планиране:

1. добра локация 2. лесен достъп 3. видимост 4. подходяща маркетингова стратегия 5. привлекателен микс от наематели 6. добра концепция 7. критична маса от потребители

Относно микса от наематели отдаването на площите изисква внимателен подбор още в началото на инвестиционния проект, казват от компанията. Някои от големите международни марки не гледат добре на ситуация, в която техните клиенти купуват единствено продукти от старите колекции в аутлетите вместо продуктите на по-високи цени в магазините в центъра. В този смисъл понякога е много трудно те да бъдат убедени да присъстват в търговските центрове, разположени в покрайнините на града.

За да създадат „перфектния“ микс от наематели, някои собственици и оператори предпочитат по-скоро да оставят част от площите празни вместо да ги отдадат на наемател, който не се вписва в тяхната концепция.

Според компанията следните елементи са ключови за успешното функциониране на един аутлет:

- бъдете първи на пазара – дори и това да означава само един месец преди конкуренцията;

- провеждайте задълбочени пазарни проучвания – както предварително, така и редовно след отварянето; използвайте фокус групи, за да разберете нуждите на клиентите;

- изработете най-ефективното функционално разположение – напр. „търговско селище“ с 20 хил. кв. м площ и достатъчно свободни паркоместа;

- в околностите на аутлета трябва да живеят поне 2 млн. души в радиус от 1 час път с кола*;

- магазините трябва да са отворени до късно вечерта за удобството на клиентите, които се връщат от работа;

- марките трябва да се разграничават добре, а миксът от наематели да се „освежава“ периодично. В противен случай клиентите ще се отегчат от постоянното и еднообразно предлагане.

Дори при наличието на всички тези фактори успехът не е гарантиран. Въпреки това е сигурно, че по време на криза качествените продукти, особено тези на по-ниски цени, са „сигурният победител“, коментират от компанията.

Проучванията в сегмента на аутлетите показват, че пазарите в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) тепърва набират скорост – тенденция, която е устойчива на кризата. Пазарът в Унгария все още не изглежда пренаситен – просто трябва ревностно да се прилага правилото „локация, локация, локация“. В ЦИЕ, с изключение на Полша, развитието на аутлетите значително изостава от това в Западна Европа. Първият аутлет в Прага бе отворен едва през 2007 г., в Румъния – през 2008 г., а в Словения ще бъде отворен през 2010 г.

*Проучването е базирано на пазар със степен на наситеност, цени и обем като на този в Унгария