Вторичният пазар на имоти у нас в дуел с пазара на ново строителство

Вторичният пазар и пазарът на новото строителство в момента се конкурират, въпреки че досега за пазара на имоти се съдеше по продажбите на новопостроени или строящи се имоти, сочи доклад за състоянието на пазара на недвижими имоти на Re/max България.

„В момента вторичният пазар е този, който до голяма степен управлява имотите“, добавя Илиян Николов, регионален директор на компанията.

Част от този пазар са панелните жилища. Те представляват 40% от сградния фонд в България и 60% от този в София.

„Аз лично приемам тези проценти като едно много добро бъдеще за бизнеса, тъй като тези сгради рано или късно ще бъдат напуснати и хората трябва да закупят нови жилища,“ казва Николов.

Тенденция, която се наблюдава в национален план, са покупките на имоти в крайните квартали и крайградските райони, където цените са по-ниски от тези във вътрешността на града. Купувачът е добре информиран и сам установява, че могат да бъдат намерени имоти на една и съща цена в града и в покрайнините, но с много по-добро качество в покрайнините. Това е тенденция, което се проявява в целия свят.

Докладът показва още, че единствените два града в страната, в които има дефицит на предлагане в определен сегмент от пазара, са Варна и Бургас. Това се обяснява с географските ограничения за експанзия в източна посока. Качествените локациии в тези градове поддържат много високи цени и се радват на голям интерес.

Според доклада пазарът на имоти се управлява от финансовата криза и от банките, които ограничават ипотечните заеми и заемите за ново строителство. При условие че необслужавните ипотеки в България са под 2,5% (според статистика от преди месец и половина), „логично е да се сметне, че банките сами причиняват кризата, без да се провокирани от нередовни заематели“, казват от компанията.

„Под четири процента никой не го брои, статистическата грешка е над 2%“, коментира Николов.

Що се отнася до фундаменталните фактори, които движат пазара, основни са демографските. Специално внимание в доклада са получили пенсионерите и техните имоти. В България пенсионерите наброяват 2,4 млн, което е доста голям процент от населението, а над 90% от населението има собствени имоти.

„Това е един изключително голям ресурс и той трябва да бъде управляван, много от тези имоти не са необходими на собствениците си.“

Друг фундаментален фактор е заетостта. При ниска заетост строителството на нови имоти спира. Този процес е познат навсякъде по света, но е нов за нас, се казва в доклада. Въздействието на този фактор изхожда от основното предназначение на имотите, а именно да бъдат обитавани, без значение кой е собственикът.

Следващ фундаментален въпрос е каква е реалната цена на имотите. На пазара им две цени: цени на реални сделки и офертни цени. При отделните ценови сегменти разминаванията между тези две цени варират. В ниския сегмент, както и на пазара на някои луксозни имоти се наблюдава стабилно търсене. В средния ценови сегмент, където предлагането е най-голямо, офертните цени значително се разминават с реалните и затова при тях се очаква сериозна редукция.

Очаква се движение на офертните цени към реалните стойности на пазара, но не за всички райони. Според доклада офертните цени са наследство от времето на растежа и отразяват нагласите за повишаване на цените.

Имотите от средния ценови сегмент с високи офертни цени, както и ваканционните и втори дом имоти, инвестиционните проекти за ваканционни, жилищни и офис имоти ще останат извън пазара.

Пазарът на недвижими имоти все пак продължава да се развива. Има имоти, които могат да бъдат продавани и за които има и ще има голямо търсене, но няма кой да ги построи – такива са общежития, хосписи, ритейл паркове, училища и детски градини.

В заключение Николов заяви, че най-голямата опасност за пазара са негативните очаквания, които се самоиндуктират и прерастват в криза.