Сезонът на фондовете лешояди

Големите световни пазари на имоти продължават да забавят темповете си на растеж, като цените на редица от тях отбелязаха значителен спад от миналото лято насам, след като ипотечната криза в САЩ доведе пазара до истинска стагнация, а множество собственици, неспособни да погасяват ипотеките си, изгубиха жилищата си. Кризата, породена от множество ипотечни кредити, отпускани на ненадеждни платци в САЩ (т. нар. subprime) забави пазара и строителната дейност в страната, застрашавайки развитието на най-голямата икономика в света.

Въодушевени от бързото развитието на пазара преди кризата и постоянно растящите цени на имотите тогава, финансовите институции бяха занижили критериите си за кредитиране почти до минимум. Пример за това са и т. нар NINJA ипотечни кредити. Редица инвестиционни банки с експозиции към такива кредити впоследствие се видяха принудени да обявят отписвания за милиарди долари, повличайки със себе си световните капиталови пазари. Цялата ситуация доведе до изключително затягане на кредитните условия, изтласкване от пазара на инвеститорите, разчитащи предимно на дългово финансиране и множество инвестиции и проекти останаха неосъществени.

Нещата обаче не изглеждат толкова мрачни за всички участници на пазара. На фона на всеобщия спад някои опортюнистични играчи, разполагащи с достатъчно кеш, видяха възможност за изгодни покупки.

Това бе началото на сезона на „фондовете лешояди” (vulture funds), както някои ги наричат, които буквално кръжат над пазара и търсят останките от фалирали бизнеси или такива, които се намират близо до фалит. Тези инвеститори разполагат с много кеш и търсят активи в затруднено финансово положение, които се продават със значително намаление. Обикновено те се интересуват от затруднени бизнеси, които притежават значителни материални активи.

Някои предпочитат да наричат такива компании „фондове за лоши кредити“ или „фондове за специални ситуации“. Това са играчи, които следват принципа, че подходящият момент за купуване е тогава, когато по улиците се стича кръв.

„Инвеститорите лешояди“ могат да се насочат както към изкупуването на корпоративни задължения, така и към държавни дългове. BBC посочва пример с такъв фонд, който се опитвал да получи 40 млн. долра от правителството на Замбия, след като купил неговия дълг за 4 млн. долара.

В условията на ипотечна криза и спадащ пазар редица такива фондове инвестират и на пазара на имоти в САЩ и Европа. Последният пример е новото бизнес начинание на бившия губернатор на Ню Йорк Елиът Шпицер, който подаде оставка през март след мащабен скандал за проституция. В първата си бизнес авантюра след скандала той е формирал екип от инвестиционни специалисти, с помощта на които планира да осъществи инвестиции в размер между 100 и 500 млн. долара, съобщават световните медии.

По информация на Sun такива фондове обикновено очакват доходност средно от 20%.

През април топ мениджъри от Blackstone Group привлякоха 10,9 млрд. долара от различни инвеститори за инвестиции в такъв тип активи.

Един от бившите директори на Countrywide Financial Corporation – една от ипотечните институции, които толерираха отпускането на високорискови ипотеки – по-рано тази година също стартира компания за инвестиции в евтини ипотеки, пише New York Times. Изданието посочва и специалист от Wall Street, който е инвестирал около 450 млн. долара в активи на затруднената ипотечна компания Thornburg Mortgage. Преди два дни компанията, която едва не фалира през март, отчете загуба от 3,31 млрд. долара за първото тримесечие.

В Европа фонд мениджърът Apollo Real Estate Advisors също създаде фонд за инвестиции в бизнес имоти, „в момент, в който другите се оттеглят от пазара”. По думите на управляващия директор на фонда Уилиям Бенджамин в Европа и специално в Западна Европа в момента има много изгодни възможности за инвестиции.

Това е само още един пример след няколко опортюнистични фонда на Стария континент с капитал от над 1 млрд. евро, които имат за цел да купуват активи, излезли на пазара заради кризата.

LaSalle, инвестиционното подразделение на консултантската компания Jones Lang LaSalle, също формира такъв фонд, който с помощта на ливъридж цели инвестиционен потенциал от 4-5 млрд. евро за покупки в Континентална Европа.

Италианската инвестиционна компания Pirelli Real Estate също обяви, че смята да създаде фонд с 1 млрд. евро.

Всъщност лешоядите кръжат над пазара още от миналата година. В края на септември инвеститорът в имоти Матю Мартинез беше съобщил планове да инвестира 200 млн. долара в жилищни проекти във Флорида. Тогава той призна, че може би все още е „шест до 12 месеца рано”, но също така, че моментът е добър да започне да се оглежда за изгодни сделки.

Тогава CNN писа, че лешоядите „изчакват, за да се нахранят с останки на ипотечния пазар”, но все още не се впускат в сделки, което е знак, че цените ще падат още.

Такъв тип инвестиране обаче не е толкова лесен и изисква много търпение. Най-изгодни инвестиции се правят, когато всички на пазара се паникьосат или са принудени да продадат нещо, което иначе би им се искало да запазят.

Йонас Лий от частната инвестиционна компания Redbrick Partners, която инвестира в имоти, казва, че ако собствениците искат да продадат бързо, например в рамките на 90 дни, те трябва да намалят цената с до 15%.

Наред с това по-евтината цена не е единственият фактор, с който инвеститорите се съобразяват. За да постигнат доходност, често им се налага да задържат актива известно време, през който период той трябва да генерира макар и малък доход.

Освен това много често най-подходящият момент за купуване може да се забележи едва след като е отминал.

Дори и привидно опитни купувачи и инвеститори от Близкия изток и Азия, разполагащи с много кеш, са търпели големи загуби, тъй като са се хвърлили на пазара прекалено рано. Сред един от ярките примери за това е милиардерът Джоузеф Люис, който по-рано през 2008 г. загуби 1,19 млрд. долара от инвестицията си в изпадналата в затруднения Bear Stearns.

„Можеш да разбереш, че си стигнал, дъното единствено когато вече си поел обратно нагоре“, коментира инвеститорът Уилбър Рос, който е натрупал богатството си от инвестиции в компании от стоманената индустрия в момент, в който никой не искаше да ги погледне, пише New York Times.

Въпреки че опортюнистичните инвеститори са критикувани от много експерти тяхното присъствие често е индикатор, че пазарът е стигнал дъното си и обратното – колкото по-дълго ги няма, вероятно толкова по-дълго се очакват сътресенията на пазара да продължат.

Лешоядите имат трудната задача да решат кога цените на затруднените активи са достигнали най-ниската си точка, пише CNN.

„(Този тип) инвеститори са нещо хубаво за пазара – те са нова сила, която носи ликвидност”, казва Марк Аделсън, независим анализатор на пазара на ценни книжа, обезпечени с ипотеки.

Дори бившият председател на Федералния резерв Алън Грийнспан беше казал по повод един “суперфонд”, създаден с цел да купува евтини ипотеки и други ценни книжа, обезпечени с жилищни заеми, като рискуваше да подкрепи цената: „Ако се намесите в системата, лешоядите стоят надалеч. Понякога те са много полезни.”