На фона на опасенията от глобалната криза в кредитирането на пазара на имоти, цените в балтийските страни започнаха да се понижават след рекордни ръстове, продължили почти пет години, посочва анализ на Ройтерс.
Въпреки че представителите на индустрията гледат на спада в цените като на корекция, някои анализатори го определят като началото на продължително движение надолу. Ситуацията става още по-сериозна предвид факта, че икономиките на Литва, Латвия и Естония прегряват, а инфлацията се покачва непрекъснато.
Въпреки че цените на имотите по целия свят отбелязаха истински бум през последните години, изненадата на балтийския пазар дойде от бързите темпове на растеж – цените се увеличиха пет пъти от 2002 г. насам, което е един от най-бързите темпове в света, въпреки че трите страни са сред най-бедните в ЕС, пише Ройтерс.
Ръстът бе спомогнат от присъединяването им към блока през 2004 г. и чрез благоприятните условия за кредитиране от страна на дъщерните дружества на скандинавски банки като Swedbank, SEB, Nordea, DnB NOR, както и местната Parex.
С началото на периода на застой на пазара спекулантите започнаха да обръщат погледи към алтернативни дестинации в търсене на бързи печалби. Всичко това е довело до несигурност доколко местното търсене може да оправдае цените.
„Много от спекулативният капитал вече се насочва към Румъния и България“, казва Питър Морис, управляващ директор в брокерската компания Oberhaus, която е една от най-активните на пазара.
По думите му средната цена на апартамент в центъра на балтийските столици се е увеличила с 500% от 500 евро на кв. м през 2002/2003 г. до 2-3 хил. евро днес, варирайки в зависимост от локацията и качеството.
Това означава, че двустаен апартамент в центъра на Рига с площ от около 50 кв. м, който е можело да бъде купен за 25 хил. евро, сега ще струва около 150 хил. евро.
„Всички знаеха, че цените ще се изравнят с тези от Западна Европа, но мислеха, че това ще отнеме 20-25 години, а то стана за 5-10 години“, казва Морис.
Ролята на банките
След години на ръст, вследствие на който цените в прибалтийските страни се изравниха с тези на много по-богатите скандинавски страни, от началото на 2007 г. започна да се наблюдава лек спад.
По думите на представители на агенцията за недвижими имоти Latio цените са се понижили с 8%, като спадът е започнал през май. Въпреки това те все пак са с 30% по-високи от нивата миналата година.
В началото на месеца от Global Property Guide (GPG) обявиха, че настъпва краят на големия бум в региона, като цените на жилищата в Рига са отчели спад от 3,5% през юни, а през май – от 1%.
Подобна е и тенденцията в Естония, където цените са спаднали между 5 и 10% от началото на годината до сега.
Цените в Литва все още се покачват, въпреки че с много по-бавни темпове и малко или повече успоредно с ръста на инфлацията, която през юли беше 5,1%.
Една от причините за тази промяна е, че банките, по заръка на правителството, са въвели по-строги мерки за кредитиране. Друга причина за забавянето е, че цените са надминали границата на достъпност спрямо платежоспособността на населението, а лихвите също са се покачили.
Доходността за инвеститорите също е спаднала заради покачващата се цена на готовите имоти и факта, че ръстът на наемите е изостанал.
„Цените започнаха да спадат, защото вече се бяха покачили прекалено много и хората започнаха да се притесняват за криза“, казва Аника Якобсон, анализатор от естонската агенция за имоти Uus Maa. „Нашите медии говорят за спад в цените вече година и половина, но той досега не беше настъпил. Въпреки това не може да се каже, че това е криза, а по-скоро корекция.“
Очакванията на Морис от Oberhaus също говорят за това, че дългосрочно цените може да се покачат дори още повече.
Прелюдия към срив?
Други обаче са по-песимистични, като посочват прегрелия пазар на имоти и други икономически показатели като високата инфлация и големия дефицит по текущата сметка във всяка една от страните.
Потвърждение дойде и от Fitch, която понижи кредитния рейтинг на Латвия заради прегряването на икономиката.
„Много е трудно да се прецени до къде потенциално могат да паднат цените на балтийския пазар“, коментират от датската Danske Bank. „Предвид големия дисбаланс в икономиката на тези страни обаче ние смятаме, че спадът може да е доста рязък и продължителен.“
Икономисти от централната банка на Латвия очакват, че инфлацията може да доведе до спад в цените на имотите от около 25% в рамките на пет до седем години.
Експерти казват, че купувачите също са в процес на изчакване, чудейки се дали да очакват последващо понижение, или да договорят отстъпки преди търсенето да се възстанови отново и цените да започнат да се покачват пак.
Наред с това купувачите са станали по-взискателни и са започнали да обръщат повече внимание на качеството вместо да купуват всичко, което им попадне в ръцете в търсене на бърза печалба. Това е довело до игра на нерви, при която купувачи и продавачи се изчакват взаимно с надежда за по-добра сделка.
Несигурната ситуация на пазара е станала причина и за някои по-нетрадиционни пазарни трикове, пише Ройтерс. Един естонски строителен предприемач например е включил в цената на имота безплатен автомобил и домашен прислужник за период от три месеца.
01:46 | 08.09.22 г.
