Цените сигурно са полудели, или какво се случи с жилищата в България през 2024 г.

2024 година донесе промени – някои очаквани, други изненадващи, в политиката и икономиката по света и в България. Investor.bg подбра най-важните събития от изминалата година в специалната си секция „Икономиката през 2024". 

През 2024 г. цените на жилищата в големите градове в България отхвърчаха рязко нагоре под влияние на възобновения ръст на сделките след година и половина на спад и високите темпове на ипотечното кредитиране. Силното поскъпване на жилищата отново засили усещането за балон на пазара и накара анализатори да призоват за по-балансирано развитие, включително чрез регулаторна намеса. Ниската безработица и ръстът на доходите, които през последните години подкрепяха жилищния пазар, останаха валидни и през 2024 г. и макар засега картината да не изглежда мрачна, все пак не липсват облаци на хоризонта.

Планираното присъединяване на България към еврозоната, за което все още няма официална дата, вероятно ще промени пазара – очакванията са за допълнителен ръст на цените и навлизане на чуждестранни инвеститори, включително институционални. Лихвите по големите депозити, които някои банки вече започнаха да предлагат, може да ги превърнат в алтернатива на имотите за хора, които търсят сигурност за спестяванията си, намалявайки търсенето на жилища.

То може да бъде охладено допълнително и от високите цени, като брокери на недвижими имоти вече съобщават за двойно по-дълъг срок за сключване на сделки - ако преди купувачите са вземали окончателното си решение до три месеца, сега този процес им отнема от три до шест месеца, сочат наблюденията на „Адрес Недвижими имоти“.

Каква е картината с цените в големите градове в страната към края на септември?

По данни на имотния портал Imoti.net, част от Investor Media Group, офертните цени на двустайните и на тристайните апартаменти в София надхвърлят 3000 евро на кв. м в трите най-скъпи квартала в столицата – „Изток“, „Изгрев“ и „Лозенец“, а жилища на цена под 2000 евро на квадрат вече могат да бъдат намерени само в пет от анализираните 19 столични квартала.

По данни на агенцията за имоти Bulgarian Properties средните цени на жилищата в София вече достигат 2000 евро на кв. м. При завършените жилища на вторичния пазар цените, на които се сключват сделки, варират между 2300 и 2500 евро на кв.м, а в най-престижните райони на София стойностите доближават 4 хил. евро на квадрат.

Над 3000 евро на кв. м са и офертните цени на жилищата във варненския квартал „Морска градина“, а в още два те надхвърлят 2000 евро на квадрат. Малко по-достъпни са цените на жилищата в другия голям морски град Бургас, но те са нараснали двуцифрено на годишна база във всички основни квартали в града през деветмесечието и в най-скъпите – център и „Лазур“, са малко над и около 2000 евро на кв. м.

На този фон малко по-достъпни изглеждат офертните цени на жилищата в Пловдив, като в най-скъпите квартали в града – „Мараша“ и „Каменица 1“, те все още са под 2000 евро на квадрат.

На национално ниво по данни на Националния статистически институт (НСИ) цените на жилищата се повишаваха с между 15% и 16% на годишна база във всяко от тримесечията до края на септември. Това е чувствително ускорение спрямо миналата година, когато жилищата поскъпваха с годишен темп от около 10%. В София, Варна и Бургас цените на жилищата са нараснали двуцифрено през първото, второто и третото тримесечие. Само в Пловдив сред големите градове те са се увеличили по-умерено, което обяснява и малко по-ниските им нива, отразени в данните за офертните цени.

Силният ръст на цените на жилищата накара някои анализатори да предупредят, че той се намира в началото на процес на деформиране на ценообразуването и надценяване. „За пазара е по-добре да се върне още сега, дори с цената на намаляване на сделките, към по-умерени ръстове на цените и по-балансиран път на развитие, защото надценените пазари не завършват добре“, коментира д-р Мирослав Владимиров, преподавател в Икономическия университет във Варна и член на Съвета на директорите на „ЕРА България“, по време на форум на Imoti.net.

Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“, очаква, че поради натиска от планираното влизане в еврозоната цените на жилищата ще продължат да растат и през 2025 г. Това покачване ще отказва поетапно част от купувачите от намерението им за покупка сега, допълва тя.

Според нея при евентуално забавяне на покупките пазарът на наеми ще се засили. Особено предпочитани ще бъдат по-малките апартаменти, които ще се търсят от млади семейства, които все още не могат да си позволят собствено жилище. Това ще окаже натиск на техните наемни нива, докато тристайните или по-големите апартаменти ще претърпят по-малка корекция в цената, прогнозира Тенекеджиева.

Според Явор Пейчев, изпълнителен директор на „Имотека“, имотите, обявени на цени, по-високи от пазарните, ще срещнат предизвикателства при откриването на купувачи през следващите 12 месеца. Ако досега пазарът е бил доминиран от продавачите и част от тях са успявали да реализират сделки на по-високи нива в резултат на общата еуфория, то през 2025 г. това ще е трудно постижимо, счита той. „Правилната оценка на имота ще бъде ключова за реализацията на сделките”, отбелязва Пейчев.

Силният ръст на цените на жилищата вече започва да влошава достъпността им, показаха данни на Bulgarian Properties. При средна брутна месечна заплата в София от 3100 лв. към края на третото тримесечие за закупуване на 1 кв. м жилищна площ в столицата е нужна малко повече от една средна заплата. Все пак този показател засега остава на добро ниво. За сравнение, при предходната връхна точка на пазара през 2008 г. са били нужни 3,4 заплати за същата площ, сочат данните на компанията.

2024 г. беше още една година на бурно ипотечно кредитиране,

в която лихвите по жилищните заеми останаха на ниските си нива. Кредитната експанзия беше толкова силна, че предизвика намеса на регулатора в лицето на БНБ с цел затягане на стандартите при отпускането на жилищни заеми. Трите ограничения, които влязоха в сила от 1 октомври, предвиждат:

• размерът на кредита да не е над 85% от стойността на имота, използван за обезпечение;
• съотношението между месечната вноска по кредита и месечния доход на кредитополучателя при отпускане да не надвишава 50%;
• максималният срок по договора за кредит да не бъде по-дълъг от 30 години.

След обявяването на мерките гуверньорът на БНБ Димитър Радев побърза да уточни, че тяхната цел не е стагнация на пазара на жилищни кредити, а овладяване на експанзията. Анализатори определиха мерките като твърде меки, за да окажат съществено въздействие на пазара, и изглежда са прави, ако се съди по данните за жилищното кредитиране на централната банка за октомври, първия месец от влизането в сила на ограниченията. Годишният ръст на жилищното кредитиране дори се е ускорил до 26,5%. В абсолютно изражение жилищните заеми са нараснали до 24 млрд. лв. към края на октомври, или с над 500 млн. лв. повече спрямо септември и с над 5 млрд. лв. повече спрямо октомври миналата година. Средната годишна лихва по новите жилищни заеми, договорени в левове, към октомври беше 2,51%, като дори леко се понижи спрямо септември.

Високите цени на жилищата карат все повече хора, особено в големите градове, да прибягват до банково финансиране за покупката си. Според проучване на Forton Homes, специализирано звено за жилищни имоти на консултантската компания Cushman&Wakefield Forton, 80% от купувачите в София, които търсят жилищен имот за собствено ползване, смятат да използват банков кредит, за да финансират сделката си. Същото важи и за 63% от купувачите на жилища с инвестиционна цел.

Към края на деветмесечието на тази година над половината (62,1%) от сделките с имоти в София, където са най-високите цени в България, са били финансирани със заем, сочат изчисления на Investor.bg на база данните на Агенцията по вписванията. На национално ниво обаче техният дял е под една трета (27,4%) – при 152 316 вписани сделки за периода броят на законните и договорни ипотеки е 41 782. В Пловдив, Варна и Бургас делът на финансираните с ипотечен кредит покупки на имоти е малко над една трета, съответно 34,7%, 37,6% и 33,9%.