Подобрението на икономически показатели като ръст на брутния вътрешен продукт (БВП) и устойчивите трудови пазари заедно с по-благоприятните условия за финансиране ще осигурят положителна инерция за имотния пазар в Европа през 2025 г., счита консултантската компания Cushman & Wakefield.
Макар че активността ще варира в отделните сектори, приспособяването към променящите се икономически, екологични и технологични тенденции ще бъде от ключово значение за отключването на стойност и осигуряването на дългосрочен успех в развиващата се среда, пише консултантската компания в доклада си „Перспективи пред Европа, Близкия изток и Африка (ЕМЕА) през 2025 г.“.
Очаква се водещ да бъде ръстът на наемите на първокласни офис площи, като компанията предвижда средно повишение от 2,1% в Европа през 2025 г., следвано от покачването на наемите за търговски и логистични площи с 1,9 на сто.
„Гледайки към 2025 г., европейският имотен пазар навлиза в период на възстановяване и растеж след няколко предизвикателни години. Стабилността, наблюдавана през 2024 г., наред с по-положителните макроикономически перспективи, подобреното бизнес и потребителско доверие и смекчаването на лихвите, създава силна основа за следващата година. Създадени са условията имотният сектор да се възстанови по-значително през 2025 г.“, коментира Сукхдееп Дилон, ръководител на прогнозите за ЕМЕА в Cushman & Wakefield.
„С успокояването на пазарната нестабилност очакваме постепенно свиване на доходността от първокласни площи, което е сигнал за положителни перспективи за капиталовия растеж и общата възвръщаемост и за обещаващи възможности за инвеститорите, които искат да вложат капитала си стратегически. Вторият мандат на Доналд Тръмп като президент на САЩ създава известна несигурност в прогнозите. Но трябва да си припомним, че европейският имотен пазар се оказа много устойчив при първия мандат на Тръмп. В действителност цените на първокласните имоти се увеличиха с 25%, докато Тръмп беше на власт“, допълва той.
Офиси: Качеството е по-важно от количеството
През 2024 г. над половината от офис пазарите в Европа, включително Лондон, Брюксел, Мадрид и Барселона, регистрираха стабилно търсене и устойчива заетост. Пазарът е движен от предпочитанието към качеството и първокласните локации. Наемните договори за площи клас А вече съставляват над 50% от активността във водещите градове (спрямо малко над 40% през 2019 г.) и се очертава ясна пропаст между централните и нецентралните райони от гледна точка на свободни площи.
Cushman & Wakefield прогнозира траен натиск към повишение на наемите в региона, като през 2025 г. средният ръст ще достигне 2,1%, а през 2026 г. – 1,6%. В същото време се очаква завършените площи да достигнат връх от 5 млн. кв. м тази година, след което леко ще намалеят до 4,8 млн. кв. м през 2025 г. и 3,4 млн. кв. м през 2026 г.
Въпреки слабата инвестиционна дейност, която съставлява малко над 20% от общата пазарна активност през 2024 г., консултантската компания очаква значителен ръст на инвеститорите, които обмислят придобивания, както и повече наличен продукт, включително по-големи сгради, и е предпазливо оптимистична за 2025 г. Доходността остава до голяма степен непроменена, а капиталовите стойности в първокласния сегмент леко нарастват.
След 2025 г. намаляването на въглеродните емисии и климатичният риск ще продължат да оформят дългосрочните стратегии, като се очаква регулациите в ЕС да окажат по-голямо въздействие върху стойностите на активите, условията в наемните договори и търсенето от наемателите. Препозиционирането на активи и промяната на предназначението вероятно също ще нарастват, особено в големи градове като Лондон и Париж, докато периферните офис пространства може да бъдат изправени пред намаляващо търсене, което прави промяната на предназначението на стари сгради жизнено решение.
Логистични площи: От стабилност към сила
Положителните макроикономически прогнози за 2025 г. са сигнал за възможен повратен момент за логистичния и индустриален сектор, тъй като доверието на бизнеса и на потребителите се подобрява заедно с по-ниските лихви и по-голямата възможност за инвеститорите да набират средства. Първоначалните етапи от втория президентски мандат на Тръмп може да нарушат европейската търговия, особено с предлаганите мита върху европейски стоки, което ще засили несигурността на бизнеса, но въпреки сходни притеснения през първия му мандат, възможните последици бяха по-слаби от очакванията.
Очаква се ръстът на наемите да продължи през 2025 г., но с по-скромен темп от предишните години от 1,9% и ще зависи от условията на конкретните пазари. Великобритания, Словакия и Ирландия ще бъдат най-активните пазари, тъй като търсенето на първокласни сгради на основни локации ще остане силно, докато страни като Чехия и Нидерландия може да отчетат бавен растеж или стабилни нива на наемите. Предвижда се имоти със силни характеристики за устойчивост и на първокласни локации да се представят най-добре.
Cushman & Wakefield прогнозира, че логистичните площи ще продължат да бъдат приоритетна област за влагане на капитала за много инвеститори. Обемите на инвестиционните продажби ще продължат да растат през 2025 г., тъй като пазарната несигурност намалява, а доверието на инвеститорите се засилва. Компанията прогнозира, че доходността от първокласни площи ще се свие леко през 2025 г., като на повечето пазари се очаква тя да намалее с 10 до 20 базисни пункта.
Търговски площи: Възстановяването е налице
Пазарът на търговски площи показа устойчивост и е в добра позиция за възстановяване след няколко предизвикателни години. Нарасналата дейност на търговците и засилването на ръста на наемите през 2024 г. увеличиха апетита на инвеститорите към сектора, като по-високата доходност предлага привлекателни възможности за заемане на средства. Прогнозата за 2025 г. е положителна за първокласните обекти на търговските улици с продължаващ ръст на наемите и вероятни подобрения на цените, които се очаква да се повишат съответно с 1,9% и 2,4% през годината.
С подобрението на динамиката при потребителите, което води до по-голяма посещаемост, по-високи разходи и по-добра заетост, инвестиционните обеми се очаква да нараснат. Cushman & Wakefield очаква доходността от първокласни площи да се свие леко при търговските площи през 2025 г. Но положителната инерция ще облагодетелства основно висококачествени активи, които се радват на силна посещаемост. Те допълват стратегиите на търговците на дребно за засилване на присъствието им в градовете с обекти като ритейл паркове, висококачествени търговски центрове и първокласни търговски улици. В същото време имотите на вторични и не толкова желани локации вероятно ще продължат да изпитват предизвикателства от гледна точка на пазарните фундаменти и интереса на инвеститорите.
Жилища: Променяща се динамика
Жилищният сектор в Европа отдавна се характеризира със значителни дисбаланси между търсенето и предлагането в редица региони и пазарни сегменти. Това води до стабилен, дългосрочен растеж както на наемите, така и на цените на жилищата. Но, подобно на други сектори, резките ръстове на лихвите в Европа подлагат на натиск цените.
Cushman & Wakefield прогнозира, че жилищният сектор ще продължи да се сблъсква с предизвикателства в развитието през 2025 г., които ще подложат на натиск към понижение свободните площи на континента. Но данните показват, че секторът ще набере инерция, тъй като тенденциите при цените и инвестиционните сделки показват подобрение. Търсенето на жилищни площи ще остане една от най-силните и трайни характериските във всички сектори на бизнес имотите в Европа през 2025 г. Освен това индексът TIME Score на Cushman & Wakefield показва, че жилищният сектор навлиза във фаза на ръст от имотния цикъл, като перспективите за ръст на капитала и на общата възвръщаемост са в полза на инвеститорите, които влагат капитал.
Хотели: Възползване от положителната 2024 г. и ръст през 2025 г.
Силното представяне на хотелите от 2022 г. помага за компенсиране на отрицателните последици от нарастващите разходи за финансиране и икономическата и геополитическа несигурност. Cushman & Wakefield очаква ръстът на печалбите да се забави през 2025 г., но това ще бъде допълнено с постепенно подобрение на доходността, което ще донесе ръст на стойността и на сделките.
Макар че продажбите на големи портфейли с имоти през 2024 г. повишиха пазарните нагласи, сделките с единични активи в диапазона между 30 млн. и 100 млн. евро останаха вяли. Това се променя, тъй като разликата в очакванията на продавачите и на купувачите намалява. Обемът от сделки с хотели е нараснал с 42% от началото да годината до 2024 г. и се очаква секторът да достигне обем от 20 млрд. евро до края на годината. Ако тенденцията продължи, консултантската компания прогнозира, че обемите може да надминат 25 млрд. евро през 2025 г.
10:22 | 22.12.24 г.
