Недостъпните жилища за покупка в САЩ тласкат инвеститорите към имоти под наем

Компании от Wall Street, които купуват или строят еднофамилни жилища, залагат милиарди долари на хора като Ейдриън Харлоу, пише Wall Street Journal.

45-годишната треньорка по баскетбол се е преместила от Алабама във Флорида, където е търсила да купи жилище за себе си и за малката си дъщеря. Но високите цени и лихви по ипотечните кредити са я обезсърчили.

Тогава Харлоу започнала да търси сходни жилища за наемане. През юли тя се установява в четиристайно жилища с двор, веранда и гараж, част от квартала „Оук Гроув“ с еднофамилни къщи за отдаване под наем, на около 65 км от Орландо. Собственикът на имота ѝ е Main Street Renewal, филиал на голямата компания за инвестиции в имоти Amherst.

„Не съжалявам за решението си. Успях да го превърна в свой дом“, споделя Харлоу.

Тъй като все повече представители на поколението Y (родените между 1980 и 2000 г. – бел. ред.) навлизат в разцвета на годините си за покупка на жилище и създаване на семейство, мнозина се оказват изключени от жилищния пазар поради високите цени в повечето най-желани квартали в покрайнините на градовете с първокласни училища.

Мнозина представители на това поколение или дори по-възрастни от тях се насочват вместо това към луксозни еднофамилни жилища под наем наблизо. Строителните компании искат да се възползват от това търсене, дори това понякога да означава изграждане на по-малко жилища за продажба.

AvalonBay Communities, един от най-големите тръстове за инвестиции в могофамилни жилища, е поредната компания, която засилва бизнеса си в изграждане на жилища за отдаване под наем. Тя неотдавна купила 126 градски къщи за отдаване под наем в Бий Кейв, щата Тексас, за 49 млн. долара.

Това е първото придобиване от компанията на жилища за отдаване под наем. Макар че те представляват малка част от общия ѝ портфейл, компанията очаква да инвестира над 1 млрд. долара в сектора на жилищата за отдаване под наем през следващите години.

„Смятаме, че се намираме в началните етапи на тенденция, която може да стане много значима, почти нов клас активи“, коментира главният инвестиционен директор на AvalonBay Мат Биренбаум.

AvalonBay е част от множество институционални инвеститори и компании за частни капиталови инвестиции, които се насочват към пазара на жилища за отдаване под наем, подсектор, където строителни компании изграждат квартали с еднофамилни жилища с единствената цел да ги отдадат на наематели вместо да ги продадат на купувачи на жилища.

Те се стремят да се възползват от нарастващия брой хора, които смятат, че ще придобият жилище с навлизането в следващия етап от живота си и създаването на семейство, но все повече считат наемането на имот за по-достъпен дългосрочен вариант.

От 2021 до 2023 г. делът на новозапочнатите жилища за отдаване под наем се е удвоил до 10% от общите наличности от еднофамилни жилища, сочи анализ на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти на данни на Бюрото за преброяване на населението на САЩ.

Blackstone, Invitation Homes и Pretium Partners са сред големите компании от Wall Street, които разширяват портфейлите си с имоти за отдаване под наем, тъй като търсенето на жилища за наемане нараства.

За първи път от над две години насам ръстът на наемателите в САЩ е изпреварил този на собствениците на жилища през последните четири тримесечия, сочи анализ на Redfin на данните на Бюрото за преброяване на населението. През третото тримесечие формирането на домакинства от наематели се е увеличило с 2,7%, три пъти по-бързо от създаването на домакинства от собственици на жилища и на второ място сред най-бързите темпове за наемателите от 2015 г. насам.

Бързото увеличение на броя на наемателите е пряк отговор на разширяващата се пропаст между цените на наемите и цените на жилищата в САЩ, особено със запазването на лихвите по ипотечните кредити на високо ниво от близо 7% без непосредствени признаци за охлаждане.

Цените на жилищата са близо до рекордни върхове, а средните месечни вноски по ипотечните кредити за ново жилище са с 38% по-високи от наемите на апартаменти, показа доклад на консултантската компания CBRE по-рано тази година.

Щатите от Слънчевия пояс се очертават като най-горещите пазари за имоти за отдаване под наем поради наличностите на повече терени и притока на работници, които засилват търсенето. Дори AvalonBay, чийто портфейл с имоти се намира основно в крайбрежни райони, съобщава, че се съсредоточава върху експанзията в сектора на жилищата за отдаване под наем в градове от Слънчевия пояс като Ралей-Дърам в Северна Каролина и Остин в Тексас.

Строителни компании и инвеститори съобщават, че техните квартали с жилища за отдаване под наем предлагат решение на продължаващия недостиг на имоти в страната. И казват, че имотите им за отдаване под наем позволяват на наемателите да живеят в нещо като желани квартали, където често не могат да си позволят на купят имот.

Някои наематели твърдят, че предпочитат начина на живот и удобството на имотите под наем, въпреки че губят ключов път за натрупване на капитал и генериране на богатство. Например, вместо да се занимават с досадни ремонти просто се обаждат на собственика на жилището си.

Но икономисти отбелязват, че насочването към жилищата за отдаване под наем отвлича вниманието на строителните компании от пазара на покупки на жилища, където е нужно повече предлагане за нормализиране на цените.

Федералните регулаторни органи и представители на жилищния сектор следят също притока на големи институционални инвеститори, които изграждат портфейли с еднофамилни жилища за отдаване под наем.

През септември Invitation Homes, най-големият оператор на еднофамилни жилища за отдаване под наем в САЩ, прие да плати на Федералната комисия по търговията 48 млн. долара за сваляне на обвинения, свързани с подвеждащи практики при определянето на цените на наемите и несправедливи изгонвания от дома.

„Когато институционални инвеститори или по-големи собственици притежават жилища под наем, виждаме ръст на броя на прогонванията на наематели“, казва Рут Джоунс Никълс, бивш представител за жилищната политика в администрацията на президента Джо Байдън, която сега е изпълнителен вицепрезидент на програмите в Local Initiatives Support Corp. „Това е нещо, което искаме да следим внимателно“, допълва тя.

Биренбаум казва, че строителството на жилища за отдаване под наем не е за сметка на предлагането на имоти за продажба, тъй като компанията не придобива имоти под наем, които индивидуален собственик на жилище би купил.

„Не се конкурираме с физически лица, които се опитват да купят отделни жилища на частния пазар“, отбелязва той.