Понижаването на лихвите е крехко убежище от имотната буря по света

Световните имотни пазари, които бяха разтърсени от най-рязкото повишаване на лихвите от едно поколение насам, няма да получат достатъчно облекчение от постепенното смекчаване на паричната политика. Надеждата за връщане на свободните пари, които стимулираха бума, е ограничена, пише Ройтерс.

Индустрията за трилиони долари, която процъфтяваше в десетилетието след световната финансова криза, когато лихвите по заемите бяха сведени до нула, беше една от най-големите жертви, когато централните банки повишиха лихвените проценти.

Сега същите тези централни банки – от Европейската централна банка (ЕЦБ) до Английската, Швейцарската и Шведската централна банка, намаляват лихвите, което прави заемането на средства по-евтино. Очаква се Федералният резерв да последва примера им.

Но ръководители на индустрията и банкери смятат, че няма бързо решение за индустрия, изградена, когато исторически ниските лихви доведоха до приток на трилиони долари към имотния пазар. Сега тези пари изтичат от сектора, тъй като облигациите и обикновените спестовни сметки отново стават привлекателни.

„Все още не сме извън опасност“, коментира Андрю Анджели, глобален ръководител на имотните анализи в швейцарския инвеститор Zurich Insurance, и допълва, че секторът вероятно няма да постигне бързо възстановяване.

Последните две години на лихвени повишения взеха много жертви, включително имотната компания Signa, която притежаваше трофейни сгради в Германия, оставяйки след себе си построени наполовина жилищни сгради и празни небостъргачи.

Фалитите сред имотните компании в Германия нарастват от началото на 2022 г.,

сочат данни на консултантската компания Falkensteg. Те са достигнали над 1100 през първите шест месеца на тази година.

Строителният сектор във Великобритания е регистрирал най-много фалити от всички индустрии в две поредни години с близо 4300 в 12-те месеца до края на юни 2024 г.

Проблемът е особено остър при офисите, засегнати от нарастващите лихви по заемите и работата от вкъщи, но последиците се пренасят и на големия жилищен пазар, който потъна в Германия и изпадна в застой във Великобритания.

„Никога в живота си не съм работил толкова усилено, а се чувствам така, сякаш няма никакъв резултат“, казва Брайън Уолкър, президент на имотната компания NAI Burns Scalo, базирана в Питсбърг. „Някои ще кажат..., че вероятно офис пазарът е достигнал дъното, но не зная как можем да твърдим това. Започваме да наблюдаваме как много ключове за офис сгради просто биват връщани на банката“, допълва той.

Корнелиус Рисе, главен изпълнителен директор на DZ Bank, един от най-големите имотни кредитори в Германия, коментира, че за да се усетят по-високите лихви в системата, ще са нужни три години. „Изминали сме почти две трети от етапа, в който могат да възникнат изненади“, допълва той.

Забавянето на икономиката в много страни, включително Германия и Китай, се добавя към сътресенията.

Високи залози

Консултантската компания JLL счита, че глобален дълг в сектора на бизнес имотите на обща стойност 2,1 трлн. долара ще трябва да бъде изплатен тази и следващата година. Кредитополучателите са си осигурили сделки за рефинансиране, за да покрият почти една трета от тази сума през първите шест месеца на тази година, но догодина може да възникне недостиг от 570 млрд. долара, счита JLL.

Много американски инвеститори са върнали ключовете за офис сгради на кредитори, както направи Brookfield Asset Management със сградата Brill Building в Ню Йорк, забележителност, станала известна благодарение на певци като Нийл Даймънд, които започнаха кариерите си като композитори там.

Някои малки банки, които се впуснаха в имотния сектор, когато той процъфтяваше, сега са под заплаха.

Рибел Коул, преподавател по финанси във Florida Atlantic University, е установил 62 по-малки банки в САЩ с прекомерни имотни заеми.

Коул е установил малък брой кредитори, които са застрашени от фалит, тъй като имат инвестиции в до голяма степен парализирания имотен сектор, разчитайки на финансиране от големи депозити, които може да бъдат изтеглени почти на момента.

„Големи заеми са с настъпващ падеж догодина“, коментира Дейвид Авирам, съосновател на базираната в Ню Йорк инвестиционна компания Maverick Real Estate Partners.

Това подлага на натиск банките да се освобождават от заеми, като се опитват да ги продадат, но много от тях, на които са били предложени едва 40% от номиналната стойност на дълга, се отказаха от тези сделки, като вместо това са включили лоши заеми в счетоводните си баланси, отбелязва Авирам.

Продажбата на сгради не е по-лесна

По-рано тази година компания ликвидатор свали около 160 млн. паунда (209,89 млн. долара), или 60% от предходната покупна цена, на офис кула в квартал Canary Wharf в Лондон, съобщи запознат с въпроса източник. Въпреки това продажбата се провали.

Някои смятат, че банките са в процес на отричане. Европейски регулатори подозират, че те може да прикриват лошото състояние на заемите за имотния сектор, като пренебрегват спадовете на цените.

Но чакането може да задълбочи проблема. Отваря се нарастваща пропаст между сградите на търсени и на непредпочитани локации.

В Лос Анджелис бизнес кварталът Century City край Fox Studios се представя добре, докато големи части от центъра са „в напълно окаяно състояние“ -собствениците на много сгради фалират и голяма част от площите остават незаети, казва Джефри Уилямс, инвеститор в Schroders Capital в Ню Йорк.

В Швеция, една от най-тежко засегнатите страни от сътресенията в имотния сектор, понижаването на лихвите все пак дава надежда.

„По-добре е, ако... вярвате, че ще има ниски капиталови разходи и че цените на имотите вероятно ще нараснат. Нагласите... са напълно различни сега“, казва Лив Синес, главен изпълнителен директор на SBB, една от най-големите имотни компании, които изпитват затруднения.