Почти 92,6 млн. евро са инвестирани в бизнес имоти у нас през първото полугодие на тази година, сочат данни на консултантската компания Colliers International. Над 77% от него се дължи на една трансакция с портфолио от индустриални и логистични имоти и парцели за строеж.
Сделките с активи, генериращи доход, са над 81% от общия обем. Останалата част са трансакции със спекулативни имоти. 74% от инвестициите са били насочени към индустриални и логистични площи, следвани от хотели (15%), офиси (8%) и земя за строителство (3%).
Нивата на възвръщаемост при първокласните имоти запазват стойностите си от предходната година – 7,75% за офисни и търговски площи и 7,50% за индустриални и логистични имоти. Местните инвеститори продължават да са трайно активни на българския пазар през последните години. Делът на българските купувачи от 2020 г. насам постоянно се увеличава. През първата половина на годината обаче тази тенденция не е валидна, тъй като международните капитали стоят зад 77% от обема, сочат даннит на Colliers.
Централна и Източна Европа следва тенденцията, стартирала в Западна Европа, на намаление на инвестиционните обеми, като резултат от увеличените лихвени нива. Купувачите продължават да имат очаквания за ниски цени на активите, същевременно продавачите все още не са мотивирани да продават. България не е изключение, като през 2023 г. обемите бяха с почти 25% по-ниски спрямо предходната година. За сравнение в ЦИЕ този спад беше над 50%. През настоящата 2024 г. се очакват повече инвестиции отколкото през 2023 г., които все още ще бъдат далеч от традиционните стойности, характерни за периода преди вдигането на лихвените нива, пише консултантската компания.
В по-атрактивните пазари като Полша, Чехия и Унгария се очаква да започне тенденция на сближаване на цени в унисон с намаленията на основната лихва на ЕЦБ, затова Colliers предвижда, че първо там ще се възстановят инвестиционните обеми. В България ценова корекция все още липсва. Същевременно в предходните периоди страната ни запази добри нива на активност, главно поради ниската задлъжнялост на икономиката, както и консервативния подход в инвестирането.
Приемането на еврото като официална валута в страната се отложи поради неизпълнение на критерия за инфлация, а липсата на редовно правителство може допълнително да го забави. Въпреки това очакванията са, че през 2025 г. този процес ще може да стартира, като това е предпоставка за увеличение на интереса на международните инвеститори към България, счита Colliers.
Търговските банки продължават да са много активни на кредитния пазар. Увеличението на лихвените нива в Европа не се отрази в голяма степен на местно ниво. През 2024 година банките в Европа за пръв път ще трябва да докладват съотношението на финансирани „зелени“ проекти. Очаква се ESG да бъде все по-важен критерий при взимане на решение за отпускане на кредит, както и да бъде във фокуса и на по-широката общност участници на пазара – предприемачи, собственици, инвеститори, наематели. Цената на подобряване и модернизиране на вече остарелите сгради ще бъде значителна, но ще е по-ниска от алтернативата да бъдат оставени в настоящото им състояние.
1700 къщи в комплекси в София
Към първата половина на 2024 г. броят на къщите в комплекси достига 1700, разпределени в 112 жилищни проекта, сочат данните на Colliers. Забелязва се намаляване на средната им квадратура от около 435 кв.м през 2020 г. до 375 кв.м към средата на текущата година. Това се дължи от една страна на тенденцията за изнасяне на местата за паркиране извън застроената площ на къщата, а от друга – на все по-често срещаната концепция „вертикален апартамент“ с по-компактни стаи, по-малки коридори и дворове.
В активен строеж са над 1200 къщи в повече от 90 проекта, като една трета от тях са концентрирани в петте най-големи проекта. Избраните от инвеститорите локации са южната дъга на Околовръстен път, Бистрица, Панчарево и Лозен.
Почти всички съществуващи комплекси се намират по южната дъга на Околовръстен път. Строителните предприемачи все повече се фокусират върху самостоятелната къща като продукт, за да отговорят на наличното търсене. Този тип имот остава най-популярният, следван от редова къща с малък двор.
Броят сделки с къщи в периода 2020 – първото полугодие на 2024 г. е около 1200 на година. Най-много трансакции е имало през 2021 г., което може да бъде обяснено с COVID-19 пандемията и повишеното желание на хората да си подсигурят жилище с допълнително пространство, което да се обособи за работа или кабинет, както и двор или градина към имота.
По-голямата част от всички трансакции са реализирани без използване на банково финансиране въпреки запазването на благоприятни условия на кредитиране и ниските лихвени проценти. Нивото на достъпност (работна заплата към цена на кв.м) на къщи в комплекси, изчислено на база средна цена на кв.м и официалната статистика за брутна работна заплата, се подобрява. Това се дължи предимно на повишените работни възнаграждения. Към средата на 2024 г. показателят е на равнище от 0,90 квадратни метра с една заплата.
Брутното ниво на възвръщаемост на къща в комплекс при отдаване под наем е около 3,8% на година. Покупка „на зелено“ и последваща спекулативна препродажба на по-висока цена след завършване е предпочитаният вариант на инвестиция.
Цените на къщите в комплекси са се покачили с над 45% от началото на 2020 г. Същевременно разходите за строителство са нараснали с почти 64%. Ако тази тенденция се запази, е вероятно фокусът на строителните предприемачи да се премести към локации с по-евтина земя за строителство. Очаква се цените да продължат да растат, тъй като първичното предлагане в този сегмент (от инвеститор) не може да отговори на наличното търсене, както и с оглед на повишените разходи за строителство и поскъпването на поземлените имоти.
Според Colliers строителството на големи проекти ще продължи да се реализира на по-отдалечени локации поради липсата на подходяща земя за строителство или високата й цена. Въпреки сериозното застрояване на южната част на столицата, краткосрочната перспектива за развитието на жилищни проекти с къщи продължава да е фокусирана там. Това се дължи на изградената пътна и обществена инфраструктура и лесния достъп с автомобил и градски транспорт. В последните години се наблюдава и увеличена активност в Югоизточна София – около селата Герман и Лозен, поради комуникативните им локации и по-ниските цени на поземлените имоти.
Забелязва се увеличено търсене на къщи с устойчив дизайн и технологични решения, които освен енергийна ефективност създават и по-приятна среда за живеене. Този тренд се очаква да се запази, като все повече строителни предприемачи интегрират зелени технологии в проектите си, за да отговорят на повишеното търсене от купувачите.
Colliers прогнозира, че инвестиционните покупки на къщи ще продължат да намаляват своя дял, тъй като закупуването на къща с цел обитаване преобладава като причина за покупка. В контраст със значително покачващите се в последните години лихвени нива в Западна Европа, цената на ипотечните заеми в България остава близо до най-ниското си ниво досега. Банките са в ситуация на свръхликвидност и купувачите могат да получат лихвен процент на ниво под 3%, като самоучастието е в размер на поне 20% от цената на имота.
Спекулативното отдаване на логистични площи в София намалява
Съществуващите модерни логистични и индустриални площи за спекулативно отдаване под наем в София клас А и Б са около 1 368 500 кв. м към средата на 2024 г., сочат данните на Colliers. Това представлява спад със 7500 кв. м спрямо края на предходната година, който е в резултат на няколко фактора - предпочитанието на местните компании да изграждат сами сградния си фонд, липсата на нови проекти в активен строеж поради високата себестойност на строителство, както и прекласифициране на сгради от клас Б в клас C, които попадат извън обхвата на статистиката на Colliers. Модерните площи в активен строеж в София са почти 132 000 кв.м, като над половината от тях са концентрирани в няколко сгради от един проект.
38% от обема се дължи на компании в сферата на логистиката и 3PL, следвани от производствения сектор (14%) и търговия и строителство (с по 12%). Останалите 24% са разпределени предимно в дистрибуция и фармация.
През първата половина на 2024 г. делът на незаетите площи в София достигна рекордно ниско ниво от около 3,5%, а усвоените са над 44 200 кв.м. По-голямата част от този обем (74%) представлява ново търсене или експанзия, докато предоговарянията или удължаванията на вече съществуващи договори са 14%, а останалите 12% са сгради, които са построени специално за конкретен наемател (built-to-suit).
Наемните нива остават непроменени до средно 5,50 евро на кв.м на месец за складове клас А и около 4 евро на кв. м за клас Б. Те остават под натиск вследствие на стабилното търсене и липсата на качествени площи на пазара. Такса поддръжка е в диапазона между 0,8 – 1,5 евро на кв.м на месец.
Нормализацията на строителните цени размрази строителните намерения на инвеститорите и в резултат на това към момента има повече площи в активен строеж. Colliers прогнозира този тренд да продължи с нормален темп, като все повече нови проекти (или следващи фази на съществуващи) ще преминат от планиране към строителство.
Отраженията на ESG вълната се забелязват и в индустриалния сектор. Инвеститорите увеличават разходите си за зелени решения, които да подкрепят устойчивостта на проектите им. Фотоволтаичните инсталации са едно от главните изисквания на наемателите. Политиката на декарбонизация на ЕС би следвало да стимулира още повече собственици на сгради да инвестират в модернизация.
Обслужването на местни търговци от Румъния от тенденция се превръща в пазарна практика. Наличието на много повече качествени площи, доста по-ниските цени и относителната близост до пазара са основните фактори за това. Тази ситуация ще се запази в средносрочен план, докато българският пазар не се развие до степен, в която да бъде конкурентен. Очаква се приемането на страната в Шенгенското пространство да постави България в по-добра позиция.
18:37 | 15.08.24 г.
