Жилищният пазар в САЩ е счупен за всички с изключение на ултрабогатите

Един от най-недостъпните жилищни пазари в САЩ от десетилетия замразява продажбите на жилищни имоти и изключва цяло поколение кандидати за жилищна собственост. Но една група остава подмината от кризата – богатите, пише Bloomberg.

Като цяло сезонът на продажбите в САЩ преминава вяло. Продажбите на нови жилища са намалели леко през юни и са доста под очакванията след свиването с 15% през май, а сделките със стари жилища са спаднали за четвърти пореден месец.

Единственият светъл лъч на пазара са луксозните имоти, като жилищата на цена над 1 млн. долара са единствената ценова категория, която отчита ръст на продажбите през юни, сочат данни на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти. Не е трудно да разберем защо. В момент, когато лихвите по 30-годишните ипотечни кредити са около 6,8%, след като се задържаха на около 3% от края на 2019 до началото на 2022 г., всеки, който трябва да вземе заем, плаща значително по-висока цена за същото жилище, отколкото би му струвало то само преди няколко години.

Но купувачите с дълбоки джобове няма нужда да се притесняват, тъй като използват кеш.

„Не си спомням кога за последен път съм чула купувач да говори за финансирането. Всички идват с пари в брой“, казва Лайза Рукс Морис, брокер на недвижими имоти, отговарящ за луксозния пазар в Сарасота, щата Флорида, в компанията Douglas Elliman

Резултатът е бум на луксозните имоти, който тласка до нови върхове най-голямата листната на борсата компания за луксозно жилищно строителство в САЩ. Toll Brothers обяви по-силни от очакванията поръчки в отчета си за фискалното второ тримесечие през май и повиши указанията си за завършените жилища за цялата година. Книжата на компанията се търгуват близо до рекорд след ръста с почти 160% от началото на 2023 г. насам. Това я превръща в компанията с шести по големина ръст в индекса S&P Midcap 400 през този период и я поставя на второ място сред най-добре представящите се публично търгувани американски строителни компании през последните шест месеца.

„В исторически план жилищата с по-висока цена са първите, които усещат удара, когато лихвите нараснат“, казва Али Уолф, главен икономист на компанията Zonda. „Днес не виждаме това. Високото богатство, заключено в жилищата, и силният фондов пазар действат като буфер срещу лихвените проценти за по-богатите американци“, допълва той.

Към края на първото тримесечие 45% от американските купувачи на луксозни жилища са използвали изцяло кеш при покупката на имот, най-големия дял от поне десет години, сочат данни на компанията Redfin. Добре представящите се портфейли с акции, продажбите на дълготрайни притежания в сектора на бизнес имотите и новонаследено богатство, предавано между поколенията, са популярни източници на финансиране.

За сметка на това купувачите с по-скромни възможности зависят от личните си спестявания и доходи, които не са в крак с инфлацията. А за кредитополучателите с по-ниски доходи проблемът надхвърля растящите лихви по ипотечните кредити, те трябва изобщо да бъдат одобрени за заем, тъй като просрочията по кредитни карти и заеми за автомобили растат.

„Разслоението, което виждаме на жилищния пазар, е емблематично за по-широкото разслояване, което наблюдаваме в икономиката“, коментира старши икономистът на Nationwide Бен Айърс. Стойностите на активите в САЩ растат и „макар че много хора печелят от това, на обратния полюс хората едва свързват двата края“, допълва той.

Във Флорида Морис от Douglas Elliman продала новопостроено жилище за 7,75 млн. долара по-рано тази година само за 72 часа след обявяването му за продажба. Разликата между сега и треската по време на Covid е в свръхналичностите от качествени жилища, казва тя.

„Сега имате времето да обмислите, да пазарувате и да преговаряте“, което много купувачи не можеха да си позволят по време на офертните войни през пандемията, отбелязва Морис.

Необходимостта от жилища на по-ниска цена не убягва на индустрията с жилищно строителство. Предизвикателството е как да се направи това в среда, в която цените на почти всичко, което е нужно за строителството на жилище, са по-високи отпреди.

Например сегментът на активните хора в пълнолетна възраст расте бързо за базираната в Хюстън компания David Weekley Homes, една от най-големите частни компании за жилищно строителство в САЩ. Но компанията има трудности да строи жилища, които могат да бъдат продадени за по-малко от 400 хил. долара, заради растящите разходи за земя, работна ръка и материали, казва президентът Крис Уикли.

„Всяка строителна компания се стреми към по-достижими жилища. Но рискът, когато правим това, е, че един от начините да получим по-евтина земя е да се отдалечим още и още от центъра на града. Това е по-рисков залог“, отбелязва той.

В същото време групата на възможни купувачи с пари в джоба е голяма – 39% от жилищата в САЩ не са имали ипотека към 2022 г.

„Купувачите на луксозни жилища правят това с пари в брой“, казва Уолф от Zonda.