АДСИЦ в Централна и Източна Европа

Намаляването на доходността в сектора на недвижимите имоти в Западна Европа доведе до преориентиране на инвеститорите към страните от Централна и Източна Европа (ЦИЕ). В това отношение като основни пазари се развиха Прага, Будапеща и Варшава. Участието на голям брой чужди инвеститори (90% от вложените средства) на пазара за недвижими имоти в ЦИЕ обаче бързо доведе до доближаване на реализираната доходност до тази в Западна Европа. Търсейки нови предизвикателства, все повече международни компании се насочват към инвестиции в балканските страни, най-вече в Румъния и България. Според проучване на Bank Austria & Creditanstalt пазарът на недвижими имоти в балканските страни е най-бързо развиващият се след азиатския.

Възможност за чуждите инвеститори да участват на пазара на недвижими имоти в Румъния представлява създаването на съвместно предприятие с местни компании. Основен конкурент на страната ни освен Румъния се явява и Хърватска, която разполага с плажна ивица от над 1000 км и значителен поток от чужди инвестиции в страната. Сърбия е в процес на приватизация, пазарът за недвижими имоти се счита за слабо регулиран, инвеститорски интерес съществува най-вече от страна на Австрия и Гърция. В близко бъдеще предстои въвеждане на необходимите регулативни инвестиционни рамки. Словакия независимо от проблемите, свързани с раздробената собственост върху земята и незадоволителното състояние на инфраструктурата, се обособи като новият логистичен център на Централна Европа. Същевременно Словакия е и втората страна в ЦИЕ след Чехия с най-висока концентрация на хипермаркети на човек от населението.

Типичен за източноевропейските страни е високият процент на частната собственост върху недвижимите имоти, което създава предпоставка за развитието на пазара с цел окрупняване. В повечето страни са предприети необходимите мерки, позволяващи индиректното участие на инвеститорите на пазара на недвижими имоти. АДСИЦ-режимът представлява една от възможностите, докато в графиката по-долу са представени и останалите. 

Структуриране на пазара за индиректни вложения на инвеститорите:

Турция Turkish Real Estate Investment Companies (REICs)

Турция е една от най-бързо развиващите се страни в региона, като същевременно поставянето на началото по преговорите за членство в ЕС подобриха значително очакванията за икономическата обстановка. Изброените предпоставки в съчетание с положителното демографско развитие и напредващия урбанизационен процес в страната благоприятстват привличането на преки чуждестранни инвестиции в пазарния сегмент на недвижимите имоти. През 1998 г. влиза в сила законът, регулиращ дейността на АДСИЦ. Структурата на фондовете отговаря на вече съществуващите в останалите страни, като дейността е освободена от корпоративно облагане, учредителният капитал е определен на минимум един млрд. турски лири и задължителен free float от 49%. В по-голямата си част компаниите са собственост на установени финансови институции като банките, докато останалата част се управлява от строителни фирми с богат опит в областта. Към момента на фондовия пазар в Истанбул (ISE-Istanbul Stock Exchange) са представени десет АДСИЦ с обща пазарна капитализация от 1.3 млн. долара. В болшинството си компаниите следват сходни инвестиционни стратегии, отличаващи се със силен интерес към търговските площи (приблизително до 70% от активите), жилищните имоти (10%), като закупуването на земеделската земя е слабо застъпено и задължително. 10% от активите се държат под формата на парични средства. Характерно за книжата е високата им волатилност, дължаща се на резките промени в инфлацията през последните десет години.

С пазарна капитализация от над половин милиард щатски долара Gayrimenkul Yatirim Ortakligi (ISE: ISGYO) е най-силният АДСИЦ, регистриран на борсата с мажоритарен собственик IS Bank. Дейността на компанията се състои в развитието на инвестиционни проекти в границите на страната. Следващият по големина АДСИЦ е Akmerkez, собственик на един актив, обхващащ комплекс от 246 отделни магазини и допълнително значителни офис площи.

Към момента пазарният дял на секюритизираните недвижими имоти покрива едва един процент от общата стойност на пазара, оценен на над 83 милиарда долара.

Гърция

REIC (Real Estate Investment Company) са въведени с влизането в сила на закона регулиращ дейността им през 1999 г. със следните основни характеристики:

• aкционерно дружество;

• минимален начален капитал от 30 хил. евро;

• предмет на дейност инвестиции в недвижими имоти, минимум 80% от активите на дружеството;

• паричните средства, банковите депозити и други ценни книжа до 10% от общата стойност на активите;

• компаниите са задължени да преразпределят минимум 35% от реализираната годишна печалба под формата на дивиденти;

• външният дълг на компанията не трябва да превишава 25% от стойността на активите;

• направените инвестиции от фонда се облагат с данък от 0.3% от общата им стойност.

Първият учреден фонд е Piraeus Bank Real Estate Investment (REI), следван от EFG Euro bank properties и в краткосрочен план предстои листването на Hellenic Public Real Estate Corporation (KED). Euro bank properties е собственик на търговски имоти за общата стойност от 271 млн. евро с обща РЗП на сградите от 165 307 кв.м, с което се позиционира като лидер на пазара. Второто по големина дружество - Piraeus Bank Real Estate Investment, през изминалото тримесечие реализира брутна печалба в размер на 1,7 млн. евро, при обща стойност на активите на дружеството от 111,7 млн.евро.

Две гръцки строителни компании са част от европейския индекс за инвестиции в недвижими имоти (EPRA/NAREIT EUROPE Index), а именно Babis Vodos (BVIC) и Lamda Development с обща пазарна капитализация от 546 млн. евро, една от най-ниските стойности в от деветте включени страни в индекса. Babis Vovos International Construction (BVIC) Group е водещата строителна компания в страната с активи на стойност от над един милиард евро и с обща РЗП на сградите от 200 хил. кв.м. Политика на дружеството е насочена към инвестиции в офис, търговски и ваканционни имоти. 

Страни, в които предстои въвеждането на АДСИЦ-режима:

Румъния

Значителното повишение на цените на недвижимите имоти през последните години на фона бъдещото членство на страната в ЕС предполагат добри перспективи за развитието на пазара и необходимостта от създаването на необходимите финансови инструменти. За въвеждането на АДСИЦ-структурата в страната са необходими промени в законодателството, а най-вече - хармонизацията му с принципите, залегнали в европейските директиви. Според специалисти най-вероятната форма на АДСИЦ-фондовете ще е от затворен тип, съобразена с установените изисквания на капиталовия пазар в Румъния.

Парадокс в световен мащаб представлява създаденият през 2005 г. „Fondul Proprietatea“ - S.A. публична инвестиционна компания от затворен тип с цел набиране на средства за обезщетяване на собствениците на невъзстановени от държавата имоти. Портфолиото, собственост на компанията, съдържа дялови участия в 144 румънски дружества и според представители на ръководството на компанията следва тя да бъде регистрирана на румънския фондов пазар (Buchаrest Stock Exchange). По отношение на процеса на регистрация на фондовия пазар се очакват промени в настоящето законодателство, с оглед лицензирането на компанията предвид уникалността на организацията. Независимо от съществуващите пречки се очаква до края на есента ценните книжа на компанията да са допуснати за търговия на фондовия пазар в Букурещ, един от най-ликвидните в ЦИЕ.

Предстоящите промени в румънското законодателство ще положат основата за създаването на АДСИЦ-структури в страната. Влизането в сила на предвидената промяна в конституцията на страната, позволяваща правото на собственост върху земя от чужденци, ще допринесе допълнително към популяризирането на пазара на недвижими имоти сред чуждите инвеститори и ще увеличи шансовете на финансовия инструмент.

Съществуващият данъчен режим облага с данък печалба в размер на 16% продажбата на недвижим имот. Капиталовите печалби, реализирани от продажбата на ценни книжа или дялове на компании, притежаващи недвижими имоти, подлежат също така на данък печалба в упоменатия размер. От своя страна, недвижимите имоти се облагат с данък земя/сгради в рамките на 0.5 – 1% от от общата стойност. 

Полша

Участието на чужди инвеститори на пазара за недвижими имоти се осъществява най-често посредством придобиването на дялово участие в съществуваща на пазара компания (джойнт венчър) или с участие в чужда компания, но с дял в местно дружество. Според настоящото законодателство реализираната печалба от дейността на дружеството подлежи на данъчно облагане в размер на 19%. Разпределените дивиденти не правят изключение и се облагат също така с данък (19%), в това отношение сключените международни спогодби за избягване на двойното данъчно облагане допринасят значителното за смекчаване на теглото му. Допълнително, набирането на средства чрез фондовата борса също представлява предмет на данъчно облагане в размер на 0,5% от стойността на записаното увеличение.

Globe Trade Centre S.A. (GTC) е регистрирано на Варшавската фондова борса (WSE) през 2004 г. и една от най-мащабните компании в ЦИЕ, с инвестиционни проекти в областта офис, търговското и жилищното строителство. Дружеството е активно в шест страни от ЦИЕ и има за цел навлизането на пазарите в Словакия, България и Украйна. Компанията планира инвестиции в размер на 600 млн. долара до края на 2008 г. в реализацията на нови проекти в границите на шест държави.

Global Trade Center S.A (GLT) е единственият представител на страната към момента, включен в EPRA/NAREIT EUROPE Index, с пазарна капитализация от 705 млн. евро. Основна дейност на компанията представлява придобиването или изграждането на търговски, офис и жилищни обекти. В структурата на холдинга влизат освен местни компании, така и чужди с различен произход (Холандия, Унгария, Хърватска, Румъния, Сърбия и Черна гора).

През изминалото тримесечие регистрираните на полската фондова борса дружества, инвестиращи в недвижими имоти, постигнаха невероятна доходност в размер на 74,2 %, като за сравнение доходността в Китай е 62,6%, а в Германия, Испания и Тайланд - по средно 33%.

Чехия

Въвеждането на АДСИЦ-режима в страната в близко бъдеще би имало следните ефекти:

• Възможност за дребните инвеститори да участват на пазара - според настоящето законодателство това не е възможно, тъй като общата стойност на инвестициите трябва да е минимум 70 500 евро;

• Отмяна на ограничението за избор на дейност между развиваща или инвестиционна без смесване на двете.

Навлизането на фондовете на пазара би довело до увеличение на капитала срещу ограниченото предлагане на собственост. Изход представлява своевременната ориентация към дадена пазарна ниша, непредставляваща интерес за големите международни инвеститори, с конкуренти съществуващите вече фондове, често разполагащи с влияние върху развитието цените в сегмента.

В Чехия паралелно на вече съществуващите фондове от отворен тип, подобни на тези в Германия, ще се предлагат и т.нар. фондове, управлявани от професионални/квалифицирани инвеститори. Дейността на този тип фондове ще се изразява в придобиването на имоти под формата на колективна собственост и под управлението на компетентни инвеститори. Очаква се описаният финансов инструмент да придобие популярност особено при взимането под внимание на данъчното облекчение до 5% от реализираните приходи.