Чуждестранните инвеститори обръщат гръб на имотния пазар в Германия

Международните инвеститори избягват имотни сделки в Германия, тъй като намаляват присъствието си на пазар, който се намира в най-тежката си криза от едно поколение насам. Това може да задълбочи проблемите за най-голямата икономика в Европа, пише Ройтерс.

Чуждестранните купувачи са съставлявали 35% от покупките на бизнес имоти през първото тримесечие, сочат данни на BNP Paribas Real Estate. Това е под нивото във всяка друга година от 2013 г. насам и се случва на фона на спад на продажбите със 70%.

Мрачните цифри съвпадат с дебата за това дали Германия отново е „болният човек на Европа“ – етикет, който ѝ беше даден в края на 90-те години на миналия век, когато страната се бореше с икономическа стагнация и висока безработица. Страната работи години наред, за да се отърси от този етикет, но той отново се появи в момент, когато Германия се откъсва от руската енергия, затъва в бюрокрация и наблюдава как крайнодесни политици се издигат в социологическите изследвания.

Курт Зех, един от най-големите предприемачи в Германия, предупреждава, че пазарът ще продължи да изпитва затруднения, докато не се завърнат чуждестранните инвеститори.

„Американците трябва да се върнат. Когато компании с мащабите на Blackstones, Blackrocks, Morgan Stanley в този сектор, както и Carlyle и Apollo купуват на германския пазар, това ще бъде забелязано и след това ще знаем, че сме достигнали дъното“, казва Зех в интервю за Ройтерс от централата на компанията си в северния град Бремен.

Години наред ниските лихви, евтината енергия и силната икономика подкрепяха бума в германския имотен сектор, който допринася със 730 млрд. евро на година за икономиката на страната, или около една пета от брутния вътрешен продукт на Германия.

Бумът свърши, когато ширещата се инфлация принуди Европейската централна банка (ЕЦБ) бързо да повиши лихвите. Финансирането за бизнес имоти пресъхна, сделките спряха, проектите бяха блокирани, големи строителни компании фалираха, а някои банки изпитаха затруднения. Индустрията призова властите в Берлин да се намесят.

Цените на бизнес имотите намаляха с още 9,6% през първите три месеца на 2024 г. спрямо година по-рано след спад с 10,2 на сто през 2023 г., сочат данни на банковата асоциация VDP, която прогнозира още затруднения в бъдеще.

„Германия беше стълб на стабилността в Европа и хората се стичаха да купуват имоти тук“, казва Карстен Бржески, главен икономист на нидерландската банка ING в Германия, един от най-големите ипотечни кредитори в страната.

„Сега двигателят на икономиката буксува и се нуждае от поддръжка. Това вече не е бляскавото ново нещо, което искат инвеститорите“, допълва той.

Чуждестранните инвеститори съставляваха 37% от обема от сделки с бизнес имоти в Германия през 2023 г., най-ниското ниво за последното десетилетие, сочат данни на BNP Paribas. Те намаляха до 35% през първото тримесечие.

Имаше години, в които чуждестранните инвеститори съставляваха половината от всички сделки за бизнес имоти, които представляват по-голямата част от имотния пазар в Германия и засенчват продажбите на жилищни имоти.

Макар че високите лихви натежават върху имотните пазари в световен мащаб, посланието от ежегодното събиране на световния елит в сектора в Кан през март беше, че Германия е понесла особено тежък удар.

„Страната с най-влошените нагласи е Германия“, казва Симоне Позато, управляващ директор и фонд мениджър в компанията Hines.

Друг ръководител в европейска строителна компания, пожелал да остане анонимен, заяви, че тя планира да пренасочи служители от Германия към пазари като Великобритания, където интересът на инвеститорите е по-силен и където активността се очаква да се възстанови по-скоро.

Високите цени на енергията, слабото търсене в света, преходът към въглероднонеутрални икономики и растящата конкуренция от Китай повдигат въпроси за икономическия модел на Германия. Някои ръководители казват, че исторически силната промишлена база на страната е близо до пропукване.

Германският Съвет на икономическите експерти понижи миналата седмица прогнозите си, като прогнозира, че икономиката почти няма да нарасне тази година, а канцлерът Олаф Шолц говори за „безпрецедентни предизвикателства“.

Някои характеристики на германския имотен пазар също допринасят за по-трудните продажби.

Германия се възстанови от руините на Втората световна война с децентрализиран модел без един доминиращ град. Това може да е пречка пред чуждестранните купувачи, които обичайно се насочват към наистина глобални центрове като Лондон или Париж.

„По-лесно е да се разбере как работят тези градове. По-лесно е, отколкото да се разбере Кьолн“, казва Инга Шварц, ръководител на отдела за анализи в BNP Paribas Real Estate.

Друго препятствие: Германските собственици на имоти обикновено се опитва да излязат от забавяне без да намаляват цените на имотите, възпирайки потенциални купувачи и забавяйки ръста на сделките, който е необходим за съживяване на пазара.

„Международните пазарни участници критикуват факта, че в Германия големи собственици на имоти са намалили цените само с няколко процентни пункта в някои случаи, докато други страни са намалили с 20-30%“, отбелязва Хела Хинрих, старши анализатор в консултантската компания JLL.

Тези няколко сделки често се сключват под натиск. Signa, имотният конгломерат, който фалира, се освобождава от активи, за да плати на кредиторите, а имотната компания Vonovia продава апартаменти, за да намали дълга си.

„Ако погледнете по-надълбоко много от сделките, ще видите, че те имат своите особености“, казва Маркус Челебак, ръководител на отдела за анализи в германската компания за управление на имотни активи Patrizia.“Това наистина ли са сделки на свободен пазар или може би са нещо друго?“.

В същото време имотният магнат Зех, чието име е на строителни обекти в цяла Германия, призовава банките да продължат да кредитират индустрията, така че проектите да бъдат завършвани. Той изрази надежда, че пазарът ще започне да се обръща тази година.

За възможни чуждестранни купувачи Зех казва: „Моето послание е, че в момента има някои добри проекти в Германия“.