Дилемата пред София: Да расте още или да използва повторно стареещите имоти

Продължаващо разрастване на София или повторно използване на вече съществуващите сгради? Въпросът, чийто отговор често сблъсква гледните точки на архитекти, урбанисти и строителни предприемачи, беше повдигнат отново на конференцията „Стандарти на бъдещето в средата ни на живот“ - първата от поредицата дискусии в рамките на Real Estate Business Forums 2024, организиран от Imoti.net, част от Investor Media Group.

„При 25% до 40% празни жилища в София бих се запитал дали политиката да се правят нови проекти, които са и по-скъпи, тъй като са с най-голяма нужда от инфраструктура, е по-удачна от интегрирането, стимулирането и използването на тези жилища по начин, от който всички печелят, и с уважение към частната собственост“, коментира арх. Любо Георгиев, ръководител на „Екипът на София“.

Според него повторното използване на съществуващите сгради е по-устойчиво от екологична и икономическа гледна точка. „Не е необходимо София да се разстила във всички посоки, не можем и да си го позволим“, отбеляза той, имайки предвид необходимите средства за осигуряване на съответната инфраструктура в новите квартали. „Всеки, който реализира затворен комплекс в околностите на града, знае, че огромната част от инвестицията е в инфраструктурата, която трябва да се изгради“, каза Георгиев.

Посоката на развитие на града се определя от Общия устройствен план (ОУП), коментира от своя страна инж. Георги Шопов, председател на Управителния съвет на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП). Той даде пример с големите градове в Европа, където са обособени различни зони за живеене. „Има зони с голям коефициент на интензивност, там е по-шумно, мръсно, с по-малко зеленина, но апартаментите са по-евтини, защото на единица площ са построени повече жилища и данъците са по-ниски. Има и нещо като вилни зони, където цените на имотите и данъците са високи“, отбеляза Шопов.

Според Георгиев към момента процесът по планиране в София е „счупен“. „Намираме се в положение, при което сме комбинирали най-лошото от времето на комунизма с най-лошото от времето след промените. Имаме система, която разчита на размаха на тоталитарната държава в планирането на хартия и слаба публична власт, включително във финансово отношение“, каза той.

Според него, за да влезе процесът по планиране в 21-и век, са нужни бази данни, добре обвързани системи за обмен на данните и промяна в правната рамка и административните практики. Данните - не само от Националния статистически институт, а и набирани чрез съвременни методи като дронове, мобилни оператори, сателитни изображения, сензори на улицата, са налични, има ги и експертите, които да ги обработват, както и технологиите, софтуерите и интеграцията между тях. Голямото предизвикателство са старите норми и практики, които пречат на реализацията на другите два компонента от процеса по планиране, счита Георгиев.

Сложната административна уредба в София е значителна пречка пред строителните предприемачи и превръща получаването на строително разрешение в ад, коментира Георги Шопов. Тя е причината да няма чуждестранни инвеститори в жилищно строителство у нас, счита той. Местни строително-инвестиционни компании като управляваната от Шопов "Тобо Груп" също поглеждат към чужди пазари, където административните правила са по-опростени. Компанията се е насочила към реализиране на проект в Руанда и планира още един в Белград. „В София за покупката на терен, урегулирането му и изваждането на строително разрешение са нужни три-четири години, но капиталът не може да чака толкова време“, отбеляза Шопов.

Според него от рестрикциите на общината при издаването на строителни разрешения страдат гражданите, тъй като те намаляват предлагането на жилища и повишават цените им. Като особено лош пример в това отношение той даде Мюнхен, където заради силно ограничителна политика на общината към издаването на строителни разрешения тристаен апартамент в лош квартал сега струва над 1 млн. евро. На обратния полюс е Истанбул – там общината знае, че на година в града се установяват около 50 хил. души и урегулира територии за тях, дава бързо и лесно строителни разрешения. Затова там жилище в затворен комплекс с добра среда на живот и озеленяване може да се купи за 800 долара на квадратен метър, каза Шопов.

За да се превърне София в устойчив град с качествена среда за обитаване, е необходимо да се наблегне на два аспекта – развитието на мобилността, включително чрез подобряване на градския транспорт, и поддръжката на озеленяването, счита арх. Георгиев.

Но от 2009 г., когато е приет сега действащият ОУП на Столична община, няма реализирано нито едно ново трамвайно трасе, каза Димитър Андонов от общинското предприятие „Софияплан“. Закъснение има и в плановата обезпеченост. „Софияплан“ изготвя сравнителен анализ за потенциала за реализация на тези трасета, включително във връзка с промяната в пазара на имоти, отбеляза Андонов.

През последните години работата е съсредоточена върху т. нар. Южен ринг заради бурното развитие на имотния пазар и на инвестициите в южната част на София. „От първостепенно значение за нас е да осигурим проектно развитието в тези територии, където инвеститорският интерес и реализацията на проектите изпреварват планирането и изграждането на публичната инфраструктура. Това е дълъг процес, свързан с публично-частни партньорства, взаимодействие със собственици на имоти, включително публични собственици като НКЖИ“, коментира Андонов и допълни, че забавянето в реализацията на транспортната обезпеченост оказва влияние върху инвестиционните намерения в отделните райони.

Относително нова тенденция у нас е сертифицирането на сгради, отговарящи на определени екологични изсквания. „Преди десет години в България имаше три сертифицирани сгради, днес те са около 80“, каза арх. Весела Вълчева-Макгий, директор пазарно развитие за Централна и Източна Европа в Green Business Certification Inc. (GBCI). Тя изтъкна, че не е необходимо сградата да бъде сертифицирана, за да е зелена, но за повече зелени сгради е нужно изискванията за обновяване на съществуващите и за новото строителство да се доближат до тези на водещите в света сертификационни системи.