Несигурността за икономиката намали търсенето на складове у нас през 2023 г.

След първоначалния висок интерес търсенето на складове с площ над 2000 кв. м в района на София е намаляло през втората половина на миналата година с между 15% и 20%. Отслабващото търсене е довело до намаляване на наемните цени след повишаването им през първата половина на 2023 г. По-слабото търсене наред с икономическите предизвикателства са станали причина и за забавяне на инвестициите в нови индустриални райони и в инфраструктурното развитие. Това показват наблюденията на Симеон Митев, създател и собственик на платформата БГСКЛАД.

На този фон той отчита запазване на интереса на инвеститорите в складови и логистични имоти към строителството на устойчиви и енергийно ефективни сгради. Лъч светлина на пазара са проектите на нидерландско-чешката компания CTP, отбелязва Митев и допълва, че тези проекти, чието строителство продължава, се очаква да задоволят нуждите от нови и модерни складови пространства в София.

Пазарът на индустриални и логистични площи в страната също се е забавил през миналата година, включително намалява търсенето на малки и средни по площ обекти. „Заради спадащия интерес поддържането на високи стандарти в складовите пространства остава предизвикателство“, коментира Митев.

Намаляването на интереса забавя и развитието на специализирани паркове въпреки първоначалните амбиции за разрастване. „Плановете за инвестиции в логистични центрове и терминали са несигурни поради сегашната икономическа обстановка“, казва Митев.

София

В София през миналата година са преобладавали сделки за индустриални и логистични имоти с площ между 500 и 1000 кв. м, интерес е имало и към обекти с площ от над 2000 кв. м, казва Ива Балджиева от БГСКЛАД София. Тя отбелязва липса на предлагане на малки складови и производствени помещения.

Наемните нива на складови площи клас А са в границите между 5 и 6 евро на кв. м, а за клас Б се движат между 3 и 4,50 евро на квадрат. „Търсенията на наематели отново бяха най-силно изразени от компании, занимаващи се с бързооборотни стоки, логистика и дистрибуция, а инвестициите в сектора бяха направени основно от местния бизнес за собствено ползване“, посочва Балджиева и допълва, че интересът е бил насочен основно към подценени имоти. Тя очаква секторът на индустриалните и логистични имоти в София да остане стабилен през тази година.

Радослав Конов от БГСКЛАД София казва, че локации като югоизточните райони на София, Военна рампа и Божурище запазват своята привлекателност, докато периферните села на северозапад от столицата срещат по-малък интерес. „Въпреки че бяха реализирани сделки с по-големи площи, те често бяха предназначени за краткосрочни буферни складово-логистични пространства за големи български и международни компании. Фирмите, които развиват бизнеса си през годината и имат нужда от по-големи площи, изглежда не се насочват към този сегмент“, коментира Конов. Той наблюдава тенденция на увеличено търсене на площи за производствени нужди във всички сегменти от 100 до 1000 кв. м, което отдава на засилената активност в производствения сектор.

През 2023 г. в София са били реализирани няколко проекта клас А, които вече имат първите си наематели, като отличителната им черта е предлагането на гъвкави площи, които да могат да отговарят на разнообразни нужди на бизнеса. „Складови площи от 2000 до 20 хил. кв. м и нагоре предоставят възможност за разширяване и приспособяване на пространството според изискванията на наемателите“, казва Конов. Миналата година са били завършени и няколко проекта клас Б и С, предлагащи площи между 150 и 500 кв. м.

На пазара на покупко-продажби интерес има към обекти с площ между 1000 и 2000 кв. м, но високите цени ограничават броя на реализираните сделки, казва Конов. „Инвеститорите, които проявяват интерес, са внимателни към всяко вложение, като търсят баланс между качество и стойност“, допълва той.

Ненчо Кънев, представител на БГСКЛАД в София, коментира, че на наемния пазар от края на третото тримесечие на миналата година инфлационният натиск почти не се усеща и на практика вече не се взема под внимание в процеса на договаряне на наемните условия. За сметка на това се запазват и се засилват опасенията от рецесия, а това е ограничило търсенето на складови и индустриални площи. „Инвеститорите продължават да изчакват и да наблюдават тенденциите“, казва Кънев.

Според него пазарът на индустриални площи у нас има големи възможности за растеж благодарение на недостатъчното предлагане на качествени площи. Той наблюдава засилен интерес от инвеститори за изграждане на складове. „Инфрлацията повиши цените за строителство, но сега те намаляват, цената на земята традиционно е висока, а инфраструктурата е в по-скоро окаяно състояние“, обобщава Кънев и допълва, че място за оптимизъм има, ако проблемите в логистиката започнат да се решават.

Най-високите цени за наем и продажба на индустриални и логистични имоти в София са около летище София, като цените на наемите там са достигнали 8 евро на кв. м, съобщава Кънев.  

През тази година той очаква засилен интерес към строителство на халета с площ от 500 до 1000 кв. м и височина 6 м. Увеличават се запитванията от чужди инвеститори за преместване на бизнеса им в България, казва Кънев, но допълва, че у нас има недостиг на функционални площи.

Пловдив

В Пловдив през първото полугодие на 2023 г. най-активно е било търсенето на складове с площ до 500 кв. м, спорадични запитвания е имало и за по-големи квадратури до 2500 кв. м, съобщава Атанас Ласков от БГСКЛАД Пловдив. 80% от новото строителство на индустриални и складови помещения е било предназначено за собствено ползване от инвеститорите.

През втората половина на 2023 г. търсенето на индустриални площи за покупка и наемане е намаляло драстично на фона на задълбочаващата се криза в Западна Европа, отбелязва Ласков. Той не очаква значителна промяна на темповете на пазара преди средата на април.

Най-голямата сделка с индустриални площи в района на Пловдив през 2023 г. е била продажбата на цех за електронни компоненти с площ от 6000 кв. м. В сегмента на наемите 2000 кв. м за производство и печатарска дейност са били отдадени в нова база в границите на Северната индустриална зона на града.

Стартирало е строителството на нови проекти за индустриални имоти, предизвикано от бума на жилищното строителство. По-голямата част от тях са за собствено ползване. Спекулативни обекти са били реализирани в края на миналата година, но заради охлождане на пазара на наеми не са отговорили на очакванията на инвеститорите за бързото им отдаване.

Наемните цени в Пловдив варират от 3 евро на кв. м за по-стари обекти до 4,50 евро на квадрат за новопостроени имоти, съобщава Ласков.

Варна

Наемният пазар във Варна е отчел през 2023 г. повишаване на цените на складовите и производствени площи в рамките на 10-12% над средните нива за новопостроени и реновирани обекти, съобщава представителят на БГСКЛАД в града Тони Танев. В същото време търсенето на индустриални площи под наем е намаляло осезаемо, а с това и обемът на реализираните наемни сделки.

Предлагането на складови и промишлени площи е останало силно ограничено с цени, надвишаващи очакванията на купувачите. Новопостроените през миналата година единични складове и търговско-складови комплекси, предвидени специално за наемния пазар, масово са били във формат 300 до 600 кв. м и височина до 8 м, със съвременно вътрешно завършване. Поради недостига на свободни строителни терени в градските промишлени зони, новите складови бази се изграждат в обсега на главните пътища от Варна към Девня, с време за автомобилен достъп между 5 и 15 минути.

Нетните наемни нива за складови площи от клас А са между 4,50 и 5,50 евро за кв. м в зависимост от стойността на таксата за поддръжка в наемната цена. Складовете клас Б поддържат стабилни нива от 3,50 до 5 евро за кв. м в зависимост дали са пригодени за специфични товаро-разтоварни операции или за производствени дейности.

Нетната цена за строеж на складово хале е в широки граници - от под 450 евро на кв. м за елементарен обект до над 750 евро на кв. м за сложни проекти, съобщава Танев.

През 2023 г. във Варна и региона няма реализирани наемни сделки за площи над 2000 кв. м заради понижения темп на търсене. Завишените продажни цени не са позволили реализирането на големи имоти на цени над 2 млн. евро, ако не се отчитат няколко продажби на индустриални имоти между частично свързани лица, казва консултантът.

Той очаква евентуално подобряване на икономическата обстановка през 2024 г. да повиши плавно нивата на ново търсене на складови и производствени площи под наем след първото тримесечие на годината. Предлагането на съвременни индустриални площи ще бъде допълнено от новопостроени логистични комплекси с различен калибър, чиито начални етапи ще се реализират към края на текущата година, казва Танев. Подобряването на бизнес климата в общ план отново ще повиши инвестиционния интерес към покупка на индустриални имоти за собствена, комбинирана или спекулативна реализация, очаква той.