Ограниченията на наемите и бюрокрацията в Европа заплашват жилищните инвестиции

Докато недостигът на жилища кара наемите да растат в повечето европейски градове, инвеститорите се редят на опашка, за да наливат пари в нови домове само за да бъдат спрени от объркващ набор от препятствия, пише Bloomberg.

Докато офисите и търговските имоти страдат от тенденциите за дистанционна работа и онлайн пазаруване, инвеститорите в имоти са заделели допълнителни 82 млрд. евро за жилищни проекти в Европа до края на 2025 г., показва проучване на Savills. Хаос от правила, разпоредби и бюрокрация обаче стои на пътя им.

„Има го целият този капитал, който се опитва да навлезе в Европа“, казва Марк Олнът, изпълнителен директор на Greystar Real Estate Partners, компания за частни инвестиции, специализирана в имотите под наем. „Има недостиг на предлагане и недостатъчно налични запаси, но има бариери“.

Жилищата се превърнаха в трънлив политически въпрос за Европа, а трудностите за намиране на достъпно жилищно пространство допринасят за социалното напрежение и разочарованието на избирателите. Няма обаче бързо решение.

От контрол върху наемите до планирани ограничения – препятствията из Европа са най-различни и ще изискват устойчиви правителствени действия, за да се отключват инвестиции, с които в крайна сметка да се облекчи натиска върху затруднените домакинства. Ето и какви са предизвикателствата на основните пазари.

Великобритания

Самото споменаване на британската система за планиране обикновено е достатъчно, за да предизвика неодобрителен поглед от инвеститорите в недвижими имоти. Решенията за развитие са в ръцете на останалите без средства местни съвети, а обществената намеса може да попречи на амбициозните проекти. „Има някои съвети, които го разбират, и има някои, които не“, казва Олнът. „Тези, които не го разбират, са повече от останалите“.

Местните власти обикновено разполагат с осем седмици, за да вземат решение, или до 13 седмици за големи проекти. Но само две от всеки десет молби за големи жилищни проекти са получили разрешение в рамките на такъв срок между юли и септември миналата година, показва правителствената статистика.

Перспективата за нови правила също е проблем. Лейбъристката партия, която води в социологическите проучвания, обеща поредица от реформи за преодоляване на недостига на жилища във Великобритания, а в Лондон кметът Садик Хан многократно призовава за ограничаване на увеличенията на наемите.

Въпреки че ограниченията може да са добре дошли за наемателите, те могат да засилят недостига на жилища в дългосрочен план, като задушат стимулите за ново строителство. Такъв е случаят в Шотландия, където наемодателите могат да увеличават наемите само с до 3% годишно, посочва Шотландската федерация за собственост. „Секторът беше възпрепятстван от това, което инвеститорите смятат за високи нива на политически риск“, казва Джон Бойл, главният автор на изследването.

Ирландия

Заради последстнията от жилищния балон, който се спука по време на финансовата криза, увеличенията на наемите в Ирландия са ограничени до 2% годишно завинаги. Това означава, че неотдавнашният скок на инфлацията не е отразен, натежавайки върху инвестициите в нови предлагания.

Резултатът е влошаване на жилищната криза и засилване на напрежението. Агитатори, участващи в жестоки бунтове в Дъблин през ноември, показаха недоволството си, тъй като липсата на жилища на достъпни цени се сблъсква с притока на бежанци и търсещи убежище.

Ирландското правителство обеща да строи средно по 33 хил. нови жилища всяка година от 2021 г. до 2030 г. За предприемачите обаче трайно високата инфлация означава, че сметките не излизат. „Не е нужно контролът на наемите да е проблем“, но правилата трябва да се съгласуват по-добре с разходите и рисковете, казва Боб Фейт, главен изпълнителен директор на Greystar.

Германия

По-малко от половината германци притежават жилищата си – един от най-ниските проценти в Европа – и макар това означава, че има много възможности за инвестиции в сектора на имотите заотдаване под наем, закупуването на съществуващи имоти включва риск от ремонт. В Германия има голямо предлагане на жилища под наем, но значителна част от тях са „много стари и неподходящи за целта“, казва Фейт от Greystar.

Управляващата коалиция на канцлера Олаф Шолц, която не успя да постигне целта си от 400 хил. нови жилища годишно, отмени по-строгите правила за ефективност на новите сгради през септември в опит да подсили строителството. Този ход обаче не е достатъчен, за да се противопостави на високите лихви и нарастващите разходи за строителство, а инвеститорите нервно следят кога правилата ще се върнат.

„Жилищното строителство спешно и бързо се нуждае от тласък, а не от допълнителна несигурност“, казва Феликс Паклепа, управляващ директор на германското строително лоби ZDB.

Строгите правила за защита на наемателите правят още по-трудно привличането на инвеститори. Правителствените планове за по-нататъшно затягане на регулациите, например понижавайки горната граница на увеличенията на наемите, „ще доведат до по-малко нови сгради, отколкото до повече“, казва Ролф Бух, главен изпълнителен директор на най-големия наемодател в Германия Vonovia. „Законодателите трябва внимателно да обмислят това“.