Какво означава фалитът на WeWork за гъвкавите работни пространства

С модерните си локации и предлагане на безплатна бира WeWork успя да направи гъвкавите офис площи привлекателни. Имаше само един проблем – компанията не успя да ги направи рентабилни, пише Financial Times.

Обявяването на фалит от WeWork в понеделник под напора на задължения за над 13 млрд. долара по договори за наем на офиси помрачава перспективите пред доставчиците на гъвкави работни пространства от двете страни на Атлантическия океан и изостря опасенията относно финансовите затруднения на собствениците на офиси, които са изправени пред проблеми заради прехода към работа от вкъщи.

Главният изпълнителен директор на WeWork Дейвид Толи съобщи в заявлението за защита от фалит, което компанията подаде, че тя е поправила 590 наемни договора и е намалила бъдещи наемни задължения с 12 млрд. долара, но не е могла „да преодолее наследените разходи за имоти и проблемите в индустрията“.

Въпросът е дали проблемите за сектора на гъвкавите офиси остават ограничени само до WeWork и дали други компании за гъвкави офиси могат да насочат прехода към хибридна работа, породен от COVID пандемията, в своя полза.

Марк Диксън, главен изпълнителен директор на компанията за гъвкави офис площи IWG, твърди, че „затрудненията и премеждията на WeWork“ са маловажно събитие на фона на огромния преход на офис пазара.

„Големият удар са технологиите, не WeWork…, технологиите променят начина, по който работят хората“, коментира Диксън.

Брандовете за гъвкави офиси се надяват, че компаниите, които искат да спестят пари от големи статични офиси, ще сметнат гъвкавите площи, вариращи от почасови бюра до цели етажи с дизайн по поръчка, за заместител въпреки сътресенията при най-известното име в сектора.

„Голямата ирония във фалита на WeWork е, че той се случва точно когато индустрията на  гъвкавите площи като цяло отбелязва рекордно представяне“, коментира Джейми Ходари, главен изпълнителен директор на базирания в Ню Йорк доставчик на пространства за съвместна работа Industrious. Според него много компании се изнасят от „твърде големите централи… към по-гъвкави площи с по-скромен размер“.

„Фалитът на WeWork е свързан не толкова с липсата на търсене, колкото със спецификите на техния бизнес модел“, смята Ходари.

Фалитът на WeWork се прибавя към значителните предизвикателства пред собствениците на офиси. Свободните площи достигнаха 20-годишен връх в Лондон и в големите американски градове тази година, тъй като компаниите намаляват офис площите си.

WeWork, която осигурява 900 хил. бюра на клиенти в над 700 локации по света, вече води разговори за предоговаряне на много от наемните си договори. Като част от заявлението си за защита от фалит по глава 11 пред федерален съд в Ню Джърси късно в понеделник компанията поиска разрешение да се откаже от 69 наемни договора в САЩ и Канада, включително за около 40 локации в Ню Йорк.

Загубата на наеми заради оттеглянето на WeWork ще засегне стойността на сградите, които компанията напуска. Вече се очаква, че стойността на офисите ще намалее средно с около 50% в градове като Сан Франциско и Ню Йорк през идните три години спрямо нивата през 2019 г., сочат данни на консултантската компания Capital Economics. 

Международните ѝ локации не са част от преструктурирането, но все пак страдат от затрудненията.

WeWork съобщи във вторник, че от октомври е задържала дължими наемни плащания на американски и международни собственици на имоти на стойност 78 млн. долара. Компанията Helical съобщи миналата седмица, че е прекратила наемни договори на WeWork за шест етажа на Old Street в Лондон заради неплатени наеми. Компаниите постигнаха краткосрочна сделка за повторно наемане на площите, след като WeWork изплати наеми и такси.

Процесът по излизането на компанията от нежелани наемни договори вероятно ще включва поне няколко съдебни битки. В заявлението за защита от фалит на WeWork се посочват няколко заявления за милиони долари за неизплатени наеми или такси за прекратени наемни договори, много от които компанията оспорва.

Въпреки това ръководители в имотната индустрия и анализатори очакват преките последици от фалита на WeWork върху по-широкия офис пазар да бъдат ограничени.

Компанията за имотни данни CoStar съобщи, че оттеглянето на WeWork създава „значителен риск“ за конкретни собственици на имоти, но присъствието на компанията „все пак е доста малко в сравнение с пазара като цяло“. WeWork съставлява 0,73% от заетостта в Ню Йорк и под половин процент в Сан Франциско и Бостън, сочат данните на CoStar.

„Това са живи въглени около огъня“, казва Диксън. IWG, която оперира 3455 локации в цял свят под брандове като Regus и Spaces, вече е поела „значителен брой обекти на WeWork“ и цели да си осигури още, допълва той.

Ходари отбелязва, че някои флагмански локации на WeWork ще бъдат твърде големи, за да бъдат поети от други компании, но повечето вероятно ще бъдат взети. „Това ще наподобява начина, по който работи хотелската индустрия. Когато Marriott не проработва, обектът става Hyatt. Не всички обекти ще затворят врати, те просто ще бъдат управлявани от някой друг“, допълва Ходари.

Кал Лий от отдела за гъвкави работни пространства в консултантската компания Savills отбелязва, че е получавал обаждания от оператори през тази седмица и през цялата минала седмица с желание да поемат площи на WeWork, които се върнат на пазара.

WeWork беше „пионерът“, но „начинът, по който се разрастваха, и моделът, който използваха, за да се разрастват, в крайна сметка причини този стрес“, допълва той.

Други доставчици използват различни бизнес модели, които според тях са по-устойчиви. Те искат да избегнат скъпи, дългосрочни наемни договори, които повлякоха надолу компанията, основана от предприемача Адам Нойман.

Тези договори задължиха WeWork да плаща наеми, дори когато броят на клиентите, използващи нейните пространства, намаля рязко по време на COVID пандемията. WeWork съобщи, че заетостта се е върнала на 75% спрямо нивото преди пандемията, докато през 2020 г. е достигнала едва 45%.

„Голямата промяна“ беше, че конкурентите при гъвкавите работни пространства „не поемат наемни договори на пълен пазарен наем… Те промениха бизнес модела си, като признават, че за да се разрастват…, поемането на дългосрочни наемни договори не е толкова устойчиво, колкото споразуменията за управление и съвместните дружества“, отбелязва Лий.

Съгласно тези споразумения за партньорство или управление собствениците на имоти на практика превъзлагат управлението на офис площи на брандове за гъвкави работни пространства.

IWG съобщи във вторник, че е подписала 204 сделки за нови локации през третото тримесечие на тази година, от които 200 са изисквали малък капитал. Въпреки това 60% от центровете на IWG оперират при стандартни наемни договори спрямо малцинство, което работи като съвместни дружества, франчайзи, споразумения за управление или при които наемът варира според приходите. Наемните договори на IWG често са подписвани от корпоративни дружества със специално предназначение за ограничаване на риска за компанията като цяло.

Industrious започнала преход към договори за управление през 2017 г. и е близо до отказ от всички традиционни наемни договори, казва Хозари. Office Group, бизнесът за гъвкави работни пространства, притежаван съвместно от Blackstone, традиционно е собственик на офисите си, но главният изпълнителен директор Енрико Сана казва, че компанията има „все по-голям брой споразумения за управление“.

Дори с новите бизнес модели брандовете за гъвкави офиси са изправени пред предизвикателства.

Някои собственици на имоти започват да се конкурират пряко, като управляват собствени гъвкави работни пространства. „Гъвкавите площи няма да си отидат“, отбелязва Ники Гибсън, директор на отдела за управление на имоти в компанията Ashdown Phillips & Partners. Все повече собственици си казват: „може би трябва да го направим сами“, допълва тя. WeWork съобщи, че някои от клиентите ѝ са постигнали сделки директно със собствениците на имоти да останат в площите им.

По-широкият офис пазар е залят от евтини налични площи за преотдаване от компании, които искат да намалят офисите си. Толи обвини отчасти „безпрецедентните цени и значителния обем“ площи втора ръка за проблемите на компанията.

„Обременен от много… неустойчиви наемни договори, съществуващият бизнес модел на WeWork става все по-труден за поддържане и трябва да бъде преоценен, за да отговаря на сегашния имотен пазар“, счита той.