Намирането на жилища за покупка е трудно дори за гигантите от Wall Street

Не само обикновените американци имат затруднения със закупуването на жилища тези дни. Високите лихви по заемите и недостигът на имоти за продажба забавят и покупките на жилища на гиганти от Wall Street с цел отдаване под наем, ограничавайки възможностите им за растеж в момент, когато наемите в крайградските райони нарастват, пише Wall Street Journal.

Компютрите на големите собственици на имоти все още се ровят в обяви, разглеждат жилища, които могат да бъдат закупени и след това отдавани под наем. Но финансирането става скъпо дори за тях, а конкуренцията от хора, желаещи да платят за малкото жилища, които излизат на пазара, е ожесточена. Цените преминаха прага, който големи собственици като AMH AMH и Homes INVH могат да платят и да изпълнят целите си за печалбата.

Моментът едва ли може да е по-добър за притежаване на десетки хиляди еднофамилни жилища под наем. Рекордните цени на жилищата, най-високите лихви по ипотечните кредити от едно поколение насам и ограничените имоти за продажба превръщат жилищната собственост в недостижима мечта за много американци и оставят големи възможности за ръст на наемите, които въпреки това да останат по-евтини от покупката на жилище, казват анализатори.

Анализатори на Wall Street очакват книжата на AMH и на Invitation да преминат отвъд диапазона си през последно време и да изпреварят ръста на по-широкия пазар. Но ускоряването може да се натъкне на препятствие, ако компаниите не успеят да прибавят още жилища под наем в активите си.

„Пишем стотици оферти всяка седмица с цени, на които бихме искали да сключим сделка. Постигаме много малко сделки“, каза главният изпълнителен директор на Invitation Далас Танер пред инвеститори това лято.

Собствениците на имоти с 1000 или повече жилища са съставлявали 0,4% от покупките на домове в САЩ през второто тримесечие, спад спрямо връхната точка от 2,4% в края на 2021 г., сочат данни на компанията John Burns Research & Consulting.

Мегасобствениците на имоти в околностите на големите американски градове рядко са съставлявали толкова малък дял от пазара, откакто излязоха от жилищната криза през 2008 г. Имотни магнати, компании за частни капиталови инвестиции и други големи инвеститори започнаха да купуват жилища с наложена възбрана на стъпалата пред съда, а когато те се изчерпаха, излязоха на отворения пазар, за да купуват още.

Те увеличиха покупките след блокадите заради COVID, както направиха и по-малки инвеститори, когато приблизително едно на всяко четири продадени жилища в градове с нажежен жилищен пазар като Маями, Хюстън и Финикс беше купувано от хора, които никога няма да се нанесат в тях.

Собствениците на имоти, които остават встрани от пазара, са признак, че Федералният резерв може би е близо до магическото число за необходимите лихви за охлаждане на жилищния пазар от свръхактивността и за забавяне на бясната скорост, с която се увеличаваха цените на имотите.

Invitation, която притежава около 83 хил. жилища, продава имоти, които са поскъпнали толкова, че носят доходност от под 4%, и влагат приходите в банката, където могат да очакват лихва от над 5% за средствата си.

Ръководители на компании съобщават, че трупат пари за харчене, когато бъдат предложени жилища от мотивирани продавачи като имотния фонд, който продаде на Invitation 1870 жилища през юли за 645 млн. долара. Това е по-малко, отколкото продавачът Starwood Real Estate Income Trust плати за жилищата по време на треската през 2021 г., сочат борсови документи. Данните са потвърдени и от запознати източници.

Преди тази голяма покупка Invitation беше прибавила само 470 жилища през 2023 г., повечето директно от строителните компании. Тя продаде 675 жилища през първото полугодие, а ръководители на компанията съобщават, че очакват да продават по-агресивно през второто полугодие.

AMH, известна преди това като American Homes 4 Rent, която е собственик на 59 хил. жилища, също беше нетен продавач през първото полугодие на 2023 г. Тя е продала близо 1100 жилища, а е добавила 780.

AMH планира да построи над 2200 жилища през 2023 г. и е купила терени, за да добави още 13 хил. Доходността е по-висока при къщите, които AMH строи конкретно с цел отдаване под наем, отколкото при тези, които може да купи, особено сега, когато цените на дървесината отстъпиха от пандемичните си ръстове, каза главният изпълнителен директор Дейвид Сингелин пред инвеститори на конференция миналата седмица.

Същата динамика, която затруднява купуването на жилища, обуславя страхотния момент за отдаването им под наем.

„Не можем да си представим по-добра среда за ценовата мощ на AMH и Invitation“, коментира Джон Павловски, управляващ директор на компанията за имотни анализи Green Street.

„Икономиката все още е относително стабилна, затова хората се радват на пълна заетост, ръстът на заплатите е стабилен, но бариерите пред жилищната собственост са удивителни“, допълва той.

Наемането на еднофамилни жилища става много по-евтино, отколкото финансирането на покупки на пазарите, където оперират големите собственици на имоти, отбелязва Рик Паласиос, директор на отдела за анализи в John Burns Research & Consulting.

„Тези сметки определено работят в тяхна полза в момента, особено за купувачите на първи дом“, допълва той.

Сингелин счита, че наемите при AMH, които са достигнали средно 2063 долара на месец, може да нараснат с над 30%, преди да достигнат цената за закупуване на сравними жилища.

„Реалността е, че колкото и агресивно да нарастват цените на наемите, те не са достигнали повишаването на цените на жилищата за покупка“, каза той.