Предстоящите увеличения на капитала - повод за паника или позитивен сигнал?

Особено силен интерес на пода на БФБ предизвиква търговията с ценни книжа на дружествата, инвестиращи в имоти. Вниманието на инвеститорите е привлечено от предстоящите им увеличения на капитала. Очакванията за осезаемо нарастване на изтъргуваните обеми през месец май спрямо предходния се оказаха реални в резултат на отчетените печалби.

Предварителното предначертаната тенденция при финансовите резултати на

дружествата остава без промени според публикуваните отчети за първото тримесечие.

Отчетените печалби при фондовете не са изключение, но при повечето от тях е в резултат от преоценка на активите (която не се разпределя), както и от доходи от управление на временно свободните парични средства. Изключение от общата картина правят четири дружества: двата фонда на БАИФ – “И Ар Джи Капитал Едно и Две” (ERGC & ERGC2), пловдивското “Актив пропъртис” (AKTIV) и “Бенчмарк фонд имоти” (BMREIT). Единствено тези АДСИЦ формират печалба от приходи от наем, като първите три дружества (ERGC, ERGC2, AKTIV) са и единствените, разпредели дивидент за миналата година.

При останалите фондове, които залагат по-скоро на „development” се наблюдава силно покачване на разходите, тъй като проектите са в процес на реализация и първите парични постъпления от продажби се очакват от средата до края на текущата година.

Финансови резултати на АДСИЦ към 31 декември 2005 и 31 март 2006

Форми на финансиране на фондовете

Съгласно закона дружествата със специална инвестиционна цел трябва да разпределят миниум 90% от реализираната печалба под формата на дивидент, лишавайки по този начин дружеството от възможността да се финансира за сметка на печалбата. Поради тази причина реализацията на амбициозните планове на дружествата зависи от възможността им да набират нужния им капитал.

В настоящия момент за повечето АДСИЦ финансирането чрез дълг (кредити и облигации) заема значително по-нисък дял от финансирането чрез емисии на нови акции. От общо 15 листвани дружества, само пет са с дългосрочни задължения към кредитни институции, като най-високи са тези на ERGC & ERGC2. Това се дължи, от една страна, на сравнителната дългосрочност на проектите в сферата на недвижимите имоти, а от друга – на сравнително големия размер на средствата за всеки проект, което прави финансирането само от една банка практически невъзможно. Освен това практиката показва, че цената на финансирането през борсата (особено при по-големи емисии) е по-ниска от цената на кредита – около 3-5% от набраните средства. Затова и през 2006 г. на БФБ-София се наблюдава бум на IPO-та от страна на дружества със специална инвестиционна цел, инвестиращи в имоти.

Предстоящи увеличения на капитала

След успешното приключване на процедурите по увеличението на капитала общата сума на регистрирания на БФБ капитал на дружествата, инвестиращи в недвижими имоти, ще достигне почти 300 млн. лв., като тенденцията е тази цифра да нарасне още до края на годината.

Основният въпрос, който си задават инвеститорите, е готов ли е българският фондов пазар да поеме толкова много нови емисии, или ще се наложи все повече фондове да поглеждат за финансиране към чужбина - например към алтернативния лондонски сегмент (AIM), където изискванията за регистрация са преодолими, а възможностите за набиране на капитал - огромни. Подобни намерения засега обявиха от “Елана фонд за земеделска земя”, като не е изключено и други фондове да последват примера им.

Отговорът на този въпрос в момента е в ръцете на институционалните инвеститори в България и най-вече на пенсионните фондове, тъй като именно те разполагат със значителни капиталови ресурси с нарастващо значение. В момента от всичките регистрирани пенсионно осигурителни компании* шест са придобили дял в АДСИЦ и две са инвестирали средства в колективни инвестиционни схеми. Общо инвестираната сума в акции на АДСИЦ е 17 млн. лв., като с най-голям дял е Елана фонд за земеделска земя, следвана от Прайм пропърти и Адванс терафонд. Останалите три фонда - И Ар Джи капитал, БенчМарк фонд имоти и Фонд за недвижими имоти България - са по-слабо представени в инвестиционния портфейл, със средно един милион лева. Като цяло обаче инвестираните суми са все още незначителни като размер, съотнесен спрямо активите на пенсионните дружества, като последните продължават да инвестират предимно в ДЦК. Ако АДСИЦ-дружествата са в състояние да задоволят инвестиционните изискванията на пенсионно осигурителните фондове, тяхната активност на българския фондов пазар ще се повиши.

Увеличението на капитала през погледа на дребния инвеститор

Първоначалният ефект от увеличението на капитала за дългосрочните

инвеститори и спекулантите в повечето случаи е позитивен и води до нарастване на цените на акциите веднага след обявяването му. В средносрочен план обаче обикновено цената на книжата се понижава, тъй като доходността от същите недвижими имоти (ако няма бързо нарастване), се разпределя върху по-голям брой акции. Резултатът от увеличението би бил останал негативен, в случай че вследствие на увеличения на капитала броят на издадените акции на фонда се увеличава с по-бързи темпове от размера на активите на същия.

Друга причина за понижаването на цената на старите акции в периода на увеличение на капитала е, че като правило емисионната стойност на новите акции е под текущата борсова цена. Така за по-спекулативните инвеститори често възникват възможности за арбитраж между цената на акциите и цената на правата за участие в новата емисия. Като се вземе предвид, че голяма част от старите инвеститори не желаят или не разполагат с необходимите средства да участват в увеличенията, цената на правата при по-големите увеличения обикновено е доста ниска, което, от своя страна, дърпа надолу и цената на старите акции. Така ако към дадена нова емисия липсва инвеститорски интерес, това със сигурност ще доведе и до понижение на цената на съществуващите акции.

*ПОК Доверие АД, ПОК Съгласие АД, ПОК ДСК Родина АД, ПОК Алианц България АД, “Ай Енд Жи ПОД” ЕАД, ПОАД ЦКБ – Сила АД, ПОД Лукойл Гарант България АД, ДЗИ Пенсионно осигуряване АД

Доротея Георгиева - Директор връзки с инвеститорите Радка Дремсизова - Финансов анализатор