Банките натискат спирачките върху големи жилищни заеми, известни като джъмбо ипотеки, който те обичайно смятат за нискорисков начин да привличат заможни клиенти, пише Wall Street Journal. През миналата година рязкото покачване на лихвите от Федералния резерв и поредицата от фалити на банки са ограничили апетита им. Сега заможни купувачи на жилища вече не получават специалното отношение и преференциални лихви, на които се надяваха.
Изданието цитира и историята на Шейла Смит, която се е готвела да изтегли ипотечен кредит за 750 хил. долара, за да купи инвестиционен имот в Седона, щата Аризона, по-рано тази година. Кредиторът, регионална банка, предложил начална лихва от около 5%, доста под настоящите нива, После банката заявила, че вече не предлага изгодната лихва. Смит се отказала да плати повече и в крайна сметка се ориентирала към покупката на по-евтин дом който може да си позволи да заплати.
Всички кредитополучатели трябва да се справят с по-високи лихви, а средната лихва по 30-годишните ипотечни кредити с фиксиран лихвен процент надхвърли 7% в края на август. Но лихвите растат по-бързо за джъмбо кредитите, които обикновено са на стойност над 726 200 долара.
Джъмбо кредитите обикновено имат по-ниска лихва от ипотечните кредити с нормален размер, но през последните месеци тази тенденция се промени. В края на август например началната лихва за джъмбо кредити беше 7,44% спрямо 7,20% за обичаен по-малък заем, сочат данни на технологичната компания Black Knight.
Наличността на джъмбо кредити намалява три поредни месеца, показва статистиката и на Асоциацията на ипотечните банкери.
Богатите хора едва ли изпитват затруднения. Но техните заплати нарастват по-бавно в сравнение с тези на домакинствата с по-ниски доходи. Други разходи по заеми за богатите също растат. Хората със супер първокласна кредитна оценка плащат приблизително два пъти по-високи лихви, отколкото преди две години по заеми за нови коли, а лихвите по заемите на най-рисковите кредитополучатели са почти непроменени, сочат данни на Experian за първото тримесечие.
Освен това кредиторите налагат по-високи лихви по заеми, подкрепени с инвестиционен портфейл, които са предпочитани от заможни кредитополучатели. Заради плаващите лихви те са много по-скъпи сега, около 8% днес спрямо около 3% преди Фед да започне да повишава лихвите, казва Том Андерсън, който консултира банките за продукта.
Банките станаха по-склонни да отпускат джъмбо ипотечни кредити в години след финансовата криза. Тези заеми на практика са с гарантирано изплащане от заможните клиенти за разлика от заемите за рискови клиенти, които тласнаха финансовата система до ръба на пропастта.
Банките обичайно държат джъмбо ипотечните кредити в счетоводния си баланс, ключова разлика с по-малките заеми, които са продавани на инвеститори. 30-годишните ипотеки с фиксиран лихвен процент от 3% носеха разумна възвръщаемост, когато банките не плащаха нищо за влогове.
Silicon Valley Bank фалира през март, отчасти заради неправилно управление на по-високите лихвени проценти. First Republic Bank, която направи бизнес, като предлагаше ултраниски лихви и гъвкави условия на богати купувачи на жилища, скоро я последва.
„Ударната вълна засегна психологически банковите ръководители“, коментира Крис Абейт, главен изпълнителен директор на финансовата компания Redwood Trust, която купува и продава джъмбо ипотечни кредити.
Преди колапса на банките по-голямата част от бизнеса на Redwood Trust включваше купуването на джъмбо кредити от независими ипотечни брокери и продажбата им на банки. Сега е обратното – десетки банки заливат компанията с искания за потенциално освобождаване от джъмбо кредитите им. Това може да е трудно за банките, тъй като тези заеми трябва да са стандартизирани, за да бъдат продадени на трети страни, казва Абейт.
Миналия месец американските регулатори предложиха правила, които на практика ще изискват от банките да заделят повече капитал за някои ипотечни кредити, с което задържането им става нерентабилно за тях.
JPMorgan Chase вероятно е била най-големият кредитор с джъмбо заеми в САЩ през второто тримесечие, след като придоби First Republic, съобщава Inside Mortgage Finance.
Главният изпълнителен директор на JPMorgan Джейми Даймън заяви, че банката му няма да възприеме същия подход като фалиралата институция. „Няма да допуснем много евтини джъмбо ипотечни кредити в счетоводния си баланс“, каза Даймън пред инвеститори сутринта след оповестяването на сделката.
Citizens Financial Group нае неотдавна десетки банкери от бившата First Republic като част от усилията си за привличане на заможни клиенти. Едно нещо, което новите служители няма да имат в арсенала си? Ипотечни кредити с големи отстъпки, казва Брендан Кафлин, ръководител на потребителското банкиране в Citizens.
Оттеглянето принуждава много заможни купувачи на жилища да преосмислят финансовите си варианти или дори какви имоти да купуват.
Смит казва, че по-евтиното жилище, което купила, има нужда от известен ремонт, затова планира да го ремонтира преди да го отдаде под наем. За да набере пари за закупуването му, тя изтеглила кредитна линия, обезпечена с дома ѝ в Бойс, щата Айдахо, където е брокер на недвижими имоти.
Columbia Banking System, предлагаща джъмбо заеми с възможност за коригиране на лихвата, какъвто и Смит искала да използва, съобщава, че е съсредоточена върху изграждането на отношения с клиенти и в резултат на това „джъмбо ипотеките са запазени основно за клиенти“.
Кристин Джонсън, маркетинг мениджър в Чикаго, търси със семейството си къща с двор. Те искали да платят първоначална вноска от 20% за жилище на стойност 1 млн. долара и после да изтеглят джъмбо заем. Но можели да получат по-ниска лихва при заплащане на първоначална вноска от 30% и получили ипотечен кредит, който може да бъде продаден на инвеститори с подкрепата на правителството.
Те смятали да съберат допълнителните средства, като продадат апартамента, в който живеят сега, и обезпечат заема си с пенсионните си сметки. Но все още нямат приета оферта, затова нямало нужда да решават.
„Действията ни ще бъдат продиктувани от равнището на лихвите“, казва Джонсън.
13:27 | 03.09.23 г.
