Растящите лихви подлагат на натиск наемателите в Европа

Мариан Б. и партньорът ѝ имали апартамент в Париж от седем години, когато решили да купят по-голям, след като се родило второто им дете. Те открили идеалното жилище на цена, която отговаряла на бюджета им.

Но после говорили с кредитори и решили вместо това да се върнат на пазара на наеми. Мотивът им – цената на кредита.

„Заемането на 800 хил. евро ще ни струва 500 хил. евро (в лихви) спрямо 50 хил. евро за [кредит от] 500 хил. евро през 2019 г.“, казва пред Financial Times Мариан, която не разкрива пълното си име. „Просто няма смисъл. Ще трябва пак да се насочим към пазара на наеми“, допълва тя.

Подобно на семейството на Мариан много европейци са тласкани към жилища под наем, тъй като лихвите по заемите, изискванията за доходи и необходимостта от големи първоначални вноски правят невъзможно закупуването на жилище. Но те навлизат на вече нажежен пазар.

Наемите в европейски градове като Лондон, Париж и Берлин са на най-високото си ниво в историята. Наемателите от гръцките острови до Талин са подложени на натиск. В момент, когато много купувачи от средната класа са принудени да остават в жилища под наем, допълнителният натиск върху пазара увеличава разходите за наемателите с по-ниски доходи в търсени локации.

Някои купувачи на жилища прибягват до решения като живот в каравани или разработването на собствени интернет функционалности, които да им помагат да открият желаните домове. Но има и някои проблеми – пренаселването се задълбочава, а недостигът на жилища задържа милиони млади хора у дома с родителите им, предопределяйки живота им до възрастта им, в която те стават родители и след това.

Растящите цени в Лондон принудили 29-годишната Емили, която е визуален творец, да спи на дивана в жилището на сестра си всяка седмица от понеделник до четвъртък. През уикендите тя спи в стая, която е отдадена под наем на друг човек през седмицата.

„Не мога да оправдая плащането на над 1000 паунда на месец за стая. Плащаш само за да съществуваш и дори без възможност да се насладиш напълно на това, което предлага градът, защото само се опитваш да запазиш покрива над главата си“, споделя тя.

„Наемите в Европа растат заради ограничено предлагане и силното търсене от местни наематели, международни наематели, които се установяват, за да работят и учат, и бъдещи купувачи, които се насочват към наемния пазар заради високите лихви“, коментира Пол Тостевин, ръководител на отдела за световни анализи в консултантската компания Savills.

Растящите лихви увеличават разходите на хората, които тепърва трябва да навлизат на жилищния пазар, което затруднява този преход.

Макар че средните наеми в някои европейски страни намаляват през последните години, цените на жилищата в центрове на заетостта и горещи точки за туризма достигат нови върхове. Но заради недостига на жилища тези райони не успяват да отговорят на търсенето. В крайния сценарий това означава ръст на хората без дом.

„Ако трябва да дам обяснение на проблема с една дума, това е предлагането“, коментира Борис Курнед, изпълняващ длъжността ръководител на отдела за публични стопански науки в Организацията за икономическо сътрудничество и развитие (ОИСР). Йоланде Барнс, преподавател в Bartlett Real Estate Institute към University College London, казва: „Тези градове са жертви на собствения си успех“.

Населението се урбанизира от дълго време насам, това е изключително важна основна тенденция, но пандемията от COVID-19 създаде хиперлокални райони с незадоволено търсене в конкретни градове и квартали. Рен и Марсилия във Франция са сред местата, където интересът расте след пандемията, тъй като наемателите искат да живеят по-близо до зелени площи или до морето, за да подобрят качеството на живота си.

„По време на пандемията всички осъзнаха много добре, че домът им не се ограничава до четири стени“, отбелязва Барнс.

Правителствата се стремят да сдържат разходите за живот на населението си, след като цените на енергията, на храните и други важни разходи нараснаха през последните години наред с цените на жилищата. Но опитите за контрол върху цените на жилищата може да са нож с две остриета.

Лисабон отчита едно от най-бързите покачвания на наемите в шестте месеца до юни, сочат данни на Savills. Това отчасти се дължи на факта, че предстоящото въвеждане на политики за контрол на наемите накара някои собственици на имоти предварително да повишат наемите. В Берлин, макар че таванът беше отменен в съда преди две години, други начини за контрол на наемите на някои имоти са причината местните жители да се радват на ниски цени за просторни домове, докато новодошлите са изключени от пазара в много части на града и собствениците имат огромна власт.

Сара Купшу, ръководител за Европа на жилищната фондация Abbé Pierre, коментира, че недостигът на достъпни жилища е задействал „процес по естествен подбор за наемателите, който нанася особено тежък удар на младите европейци“.

„Хората, които разполагат с най-малко финансови средства, изпитват затруднения да стигнат до качествено жилище. Това включва млади хора, които е по-вероятно да имат несигурна работа и да са без стабилни доходи, особено ако учат“, допълва тя.

Заради ръста на наемите достъпните жилища за млади хора намаляват. Младежите на възраст между 15 и 29 години е по-вероятно да живеят в пренаселени жилища, определяни като домове, които нямат достатъчно стаи, за да осигурят разумен подслон на всички членове на домакинството.

Те също така трябва да живеят с родителите си по-дълго време. В страни като Ирландия, Португалия и Полша пандемията допринесе за „бумеранг ефекта“, при който млади хора се завърнаха в дома на родителите си, тъй като вече не можеха да си позволят да живеят под наем, докато икономиката беше замръзнала.

Родриго Мартинес, доцент по недвижими имоти в UCL, който изследва това явление, предупреждава, че оставането с родителите за по-дълго време може да се отрази на социоикономическите посоки на младите хора в дългосрочен план.

Заради оставането в родните им градове младите хора може да пропуснат работни места, които са подходящи за тях, a това може да доведе до порочен кръг на намалели икономически възможности. Националните икономики и трудовите пазари, от друга страна, може да останат статични заради липсата на географска мобилност, допълва Мартинес.

„Оставането с родителите още няколко години означава, че ще имате по-нископлатена работа, ще ви бъде трудно да създадете семейство, по-малко вероятно ще бъде да се ожените и да бъдете родител. Последиците надхвърлят факта, че ще прекарате още няколко години у дома“, отбелязва той.

Наемните пазари в Европа са оформени от историята и правителствата си. Румъния има най-високия процент жилищна собственост в Европа, наследство от прехода към пазарна икономика в страната в началото на 90-те години на миналия век.

Падането на комунизма накара много румънци да купят апартаментите, в които живееха евтино, докато страната преминаваше през вълна от приватизация и обезценяване на валутата. Други бивши комунистически страни като Словакия, Унгария, Хърватия, Литва и Полша показват сходни тенденции. В Западна Европа нивата на жилищна собственост обичайно са много по-ниски.

Някои страни използват политически инструменти, за да насърчат жилищната собственост – данъчни облекчения при изплащане на ипотечни кредити например правят кредитирането привлекателен вариант в Нидерландия, казва Курнед. Това е в контраст с Италия, където няма подобни данъчни стимули и банките са по-предпазливи при отпускането на ипотечни кредити, допълва той.

Но в градове с високо ниво на социалните жилища домакинствата със средни доходи може да са подложени на по-голям натиск от тези с ниски доходи, казва Барнс. „Ако имате късмета да ви дадат социално жилище, тогава достъпността не е такъв проблем“, отбелязва тя.

Очаква се наемният пазар в Европа да остане затегнат. „Редица фактори, включително растящите строителни разходи, предизвикателства пред строителството и растящи разходи за обслужване на дълга продължават да допринасят за ограничените наличности от първокласни имоти и подлагат на натиск към повишение цените на наемите“, отбелязва Savills.