В Лондон, Ню Йорк и Париж гигантският залог върху офисите се оказва грешка

Разходка до ресторант на най-горния етаж на офис сградата Poultry във финансовия квартал на Лондон е шанс да наблюдавате от първа ръка Историята за два града, която преобръща пазара на бизнес имоти, пише Bloomberg.

От удобната позиция на Coq d’Argent можете да видите гора от нови небостъргачи, които строителните компании се надяват да донесат големи наеми и още по-големи цени. За южнокорейските собственици на сградата, наемана някога от WeWork, която се вижда долу, бъдещето изглежда по-мрачно.

Каела Фен Смит, бивш ръководител на имотния гигант Land Securities, а сега управляващ директор на ESG отдела в консултантската компания CBRE, говори за „огромно бягство към качество“, което променя офис пазара, докато компаниите свиват офис площите си заради работата от вкъщи и държат на безупречно екологично представяне. Наемателите искат само „наистина клас А площи“, казва тя.

Тази надпревара за „супер първокласни“ сгради може да е добре дошла за собствениците на тези бляскави модерни кули, но е лоша новина за по-стари имоти като Poultry. В големите градове навсякъде собствениците на тези офиси клас Б са изправени пред перспективата за изключително скъпи преустройства или продажби при по-ниски цени.

Южнокорейските инвеститори, които през последните пет години залагаха на такива второкласни бизнес сгради, изглеждат особено изложени на опасност. Hana Alternative Asset Management в Сеул се готви да обяви Poultry отново за продажба, съобщават запознати с процеса източници. Очакваната ѝ стойност според тези източници е 125 млн. паунда, около една трета по-малко спрямо цената, която Hana е платила за нея. Компанията е отказала коментар.

Лошият ѝ опит далеч не е уникален. Цените на този вид имоти намаляват рязко в света – от Манхатън до Хонконг и Париж. В момент, когато имотите се огъват заради края на епохата на ултраниските лихви, за собственици и притежатели на дълг настъпва момент за преосмисляне.

Но проблемите на Hana показват и нещо по-конкретно – общото вложение на южнокорейски пари в сгради с подобен профил. Компаниите за управление на активи в страната вложиха десетки милиарди долари в офиси в чужбина и в рискови имотни заеми през последните години, точно преди COVID и повишаването на лихвите от централните банки да разтърси пазара.

Само в Лондон поне половин дузина големи сгради, собственост на южнокорейски компании, са налични за продажба, съобщават запознати с процесите източници. Повечето са със занижени цени.

Южна Корея се присъединява към страни, чиито фондове направиха лоши имотни залози – от японските в началото на 90-те години на миналия век до ирландските точно преди финансовата криза. „Историята на лондонското Сити е на инвеститори, които пристигат, а после си тръгват“, казва Майкър Маркс, бивш ръководител на компанията Development Securities. „Някои, които са си опарили пръстите, а други, които заменят загуби на местния си пазар“, допълва той.

Лошият залог на Южна Корея

Генезисът на покупките в чужбина от южнокорейски фондове е сравнително скорошен. В края на миналото десетилетие, привлечени от благоприятни валутни курсове и по-високата доходност в сравнение с тази у дома, фондове от Сеул се насочиха към, както очакваха, съкровищница от горещи сгради. През 2019 г. те бяха най-големите външни инвеститори след САЩ на пазара на бизнес имоти в Европа със сделки за общо 13 млрд. евро само тогава, сочат данни на MSCI Real Assets.

Между 2017 и 2022 г. инвеститорите са придобили над 90 имота в Европа на цена над 200 млн. евро всеки. Много от тях бяха големи офис сгради в лондонското Сити и квартал La Defense в Париж. Цените и в двата бизнес центъра са намалели с над 20% през миналата година, сочат данни на консултантската компания Savills.

Южнокорейците обичат сгради с дълги наемни договори, сключвани с известни наематели като Amazon, затова те са съсредоточени по-малко върху идеалните локации или зелените рейтинги и държат повече на качеството, идващо от това кой плаща наема. Те също така харесват големи обекти, които са по-скъпи за преустройство, когато остареят.

Растящите строителни разходи за привеждане на сгради към екологични стандарти ще оставят призрачни и зомби офис имоти и ще „подкопаят силно стойността“ на по-старите бизнес имоти, предупреди неотдавна Fitch Ratings, без да споменава конкретно активи, притежавани от южнокорейски компании.

„Ще са нужни големи капиталови разходи, защото хората се питат дали по-старите офиси ще се превърнат в блокирани активи", коментира Фен Смит, като също говори общо. „Кога сградата ви ще започне да губи стойност, защото се е отклонила от пътя към нулеви въглеродни емисии до 2050 г.?“.

Неблагоприятен момент

От финансова гледна точка моментът на разтърсването на пазара не можеше да е по-лош за южнокорейските инвеститори. Дълг на имотните им фондове за около 30 трлн. вона (24 млрд. долара) е с настъпващ падеж до 2025 г., сочат данни на националната Служба за финансов надзор. Това е почти 40% от общия дълг и означава, че множество бизнес сгради може да излязат на пазара в момент, когато търсенето се срива.

Фондовете в страната обикновено инвестират за пет години, под средното международно ниво, което ще затрудни излизането им от централните градски части, коментира Йон Иевон, ръководител на подразделението в Южна Корея на Savills.

Към натиска се прибавя и фактът, че много използвани заеми за придобиване на имоти са с настъпващ падеж, точно когато кредиторите се изтеглят, а лихвите по заемите растат. Банките искат също допълнителен капитал от собствениците на имоти, преди да предоставят заеми.

Службата за финансов надзор следи внимателно положението, води разговори с компании и ще обсъди проблема на заседание този четвъртък, съобщават двама официални представители, пожелали да останат анонимни, тъй като нямат разрешение да говорят публично.

Макар че регулаторът е притеснен от потенциални загуби за местни инвеститори, трети официален представител твърди, че няма да се стигне до прибързано изтегляне на средства. Повечето фондове са подкрепени от институционални пари, които е по-малко вероятно да се поддадат на паника.

Има и още една причина за южнокорейската уязвимост. Европейците понякога се колебаеха да продават на инвеститори от страната, защото купувачите обикновено включваха множество институции в синдикат, а това удължаваше преговорите и създаваше риск от провала им, съобщават запознати с въпроса източници. Това принуди купувачите да предлагат повече, като понякога плащаха бонуси от 10% или повече.

Сред компаниите за управление на активи имаше почти стадно мислене – те искаха доходност, казва банкер, който е работел с кредитополучатели по някои от тези сделки.

Проблеми с мецанин финансирането

В САЩ и другаде южнокорейски инвеститори използваха усилено рисково мецанин финансиране, обезпечено с недвижими имоти, осигурявайки си подчинен дълг, който щеше да понесе първия удар, когато стойностите се сринат. Апетитът беше толкова голям, че понякога те приемаха по-ниска възвръщаемост от пазарната и в някои случаи сключваха сделки при 6% вместо при около 8%, искани от другите, казват банкери.

Някои от тези залози се оказват грешка. 

Плащанията на мецанин кредитори в изпитващ затруднения проект на Times Square в Ню Йорк, включващ хотел и магазин на Националната футболна лига, бяха спрени през декември, сочи доклад на компанията Computershare. Изданието Korea Herald съобщи през 2020 г., че някои от доставчиците на дълг са южнокорейци.

В Хонконг подразделение на южнокорейската компания Mirae Asset намалява с 80%-100% стойността на фонд, който предоставил мецанин финансиране за над 240 млн. долара на Goldin Financial Global Centre, съобщават местните медии. Говорител на Mirae заяви, че компанията е фокусирана да върне парите.

Обратно в Лондон синдици бяха назначени за бившата централа на подразделението за търговия с петрол на BP в Canary Wharf. Тя беше придобита от китайската компания Cheung Kei през 2017 г. и финансирана отчасти с мецанин инструмент от Hanwha Asset Management в Сеул.

Истината е, че южнокорейските фондове не са единствените, които страдат в чужбина. Редица китайски компании също изпитват затруднения. Някои инвеститори от Сеул имаха добри имотни залози в чужбина – Националната пенсионна служба на Южна Корея е един от тях и беше възнаградена за това, коментира банкер, който работел по южнокорейски сделки.

Освен това инвеститорите са леко защитени от подхода на Европа към оценките на имоти, който не взема предвид пазарните нагласи. В момент, когато продажбите до голяма степен са замръзнали, малко са сделките, чрез които да се измери истинският спад на цените. Свързаните с инфлацията ръстове на наемите също помагат.

Но опортюнисти са готови да предложат скъп нов дълг за рефинансиране на сгради, чиито собственици не могат да инжектират капитал. Oaktree и други доставчици на алтернативно финансиране провеждат преговори с южнокорейски компании за управление на активи за големи кредитни инструменти, които да помогнат на собствениците на имоти да преструктурират инвестициите, съобщава запознат с разговорите източник.

Фондове, които са под натиск да удължат падежа по заемите си, се стремят да инжектират повече капитал или да прибегнат до мецанин инвестиция, вместо да се разделят с активи на занижени цени. Но все повече собственици следват пътя на Poultry и правят още един опит да продадат след няколко неуспешни опита миналата година, както се вижда от стремежа към излизане в Лондон.

В същото време в Сеул се задълбочава несигурността за това как ще завърши всичко за местните инвеститори.