Жилищният пазар у нас върви към охлаждане, но кризисният период може да е кратък

Жилищният пазар у нас върви към охлаждане след пандемичната треска заради негативните очаквания за икономиката, но кризисният период може да е относително по-кратък и лек. Това стана ясно по време на дискусия в рамките на Националната конференция Inspire to Higher под надслов "Въздействие на очакваното и непредвидимото", организирана от Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ).

Жилищният пазар в България е сезонен, като всяко следващо тримесечие е по-силно от предходното. Тази година Агенцията по вписванията отчете за първи път от 15 години насам спад на сделките през третото тримесечие, отбеляза Мирослав Владимиров, член на Съвета на директорите на „ЕРА България“. Жилищните пазари в някои европейски страни са започнали да затихват още през третото тримесечие на 2021 г., а у нас това се случва с по-бавни темпове, допълни той. Една от причините за забавянето е, че търсенето на имоти не е склонно да приема по-високите цени.

Владимиров цитира данни на Евростат, според които средният ръст на цените на жилищата у нас е 3,96% между 2015 г. и 2021 г., което е доста под границата от 6%, считана от европейската статистическа служба за показател за балон на пазара, и под средната динамика на цените в ЕС. Тази година обаче ръстът на цените се ускори значително под въздействието на инфлацията и поскъпването на строителните материали. 

Освен несигурността за икономиката и очакванията за рецесия участниците в дискусията посочиха като основен риск за пазара в бъдеще и лошото демографско развитие у нас.

„Имаме 900 хил. души по-малко в трудоспособна възраст само за десет години. Кой ще живее в тези жилища?“, запита Лъчезар Богданов, главен икономист на Института за пазарна икономика. „Не сме САЩ и Великобритания, където всяка година пристигат няколко милиона души. Ние сме затворен пазар, на който почти липсват чужденци. Има хора, купуващи с инвестиционна цел, но тук идва и вторият риск, че със същите съображения, с които са взели решение за покупка, те може да решат и да продадат“, отбеляза Богданов. И допълни, че след „вакханалията“ на лесните кредити и лежерното инвестиране неизбежно ще настъпи корекция на пазарите макар да не се ангажира с прогноза каква ще е тя.

Според финансовия консултант Стойне Василев обаче жилищният пазар у нас не се движи само от броя на населението, а най-вече от хората, които искат да сменят средата си на живот – ако живеят в „Люлин“, например, да се преместят на по-добра локация или да се установят в по-качествено жилище. Георги Ангелов, старши икономист в Института „Отворено общество“, отбеляза, че най-добрият индикатор за населението в София е дали има места в детските градини.

„Младите семейства с деца са и основната група хора, на които им трябват жилище“, посочи той. По този показател столицата все още е привлекателна за млади семейства, добави Ангелов.

Очакване за рецесия

Основното притеснение в САЩ и Европа е от навлизане на икономиката в рецесия. Но Ангелов очерта различия от двете страни на Океана. В САЩ има прегряваща икономика и там Федералният резерв затяга рязко лихвите, за да охлади икономиката и да овладее инфлацията. „Притесненията от рецесия са свързани с драстичното покачване на лихвите от централната банка“, отбеляза икономистът.

В Европа според него проблемът е в изкуствено създадената енергийна криза, след като „Газпром“ започна да "спира кранчето" на газа през лятото. „Притесненията бяха дали ще има енергия и дали няма да бъдат затворени заводи в големи страни като Германия, което би означавало и по-малко производство“, каза Ангелов. Според него обаче енергийните притеснения в европейските страни намаляват, защото в летните месеци, когато потреблението на енергия е по-ниско, те започнаха много бързо да строят терминали за втечнен газ, а газохранилищата продължават да се пълнят и тази година ще бъдат рекордно запълнени.

„Говоренето през лятото за енергийна криза стимулира енергийните компании и европейските страни да действат по-бързо и може би ще избегнем тежка енергийна криза с пълно затваряне на цели индустрии“, каза Ангелов и допълни, че е възможно рецесията да не е толкова тежка, колкото се очакваше преди няколко месеца.

Богданов обаче предупреди, че макар в Европа да няма прегряване като в САЩ, това не означава, че ЕЦБ няма да вдига лихвите, за да овладее инфлацията. Вчера централната банка пристъпи към третото си лихвено повишение за тази година. Според него рискът от рецесия е въпрос и на очаквания – ако всички започнат да очакват затягане на паричната политика и период на високи лихви, това очакване ще прелее в пазара и ще се забавят някои инвестиционни проекти и свързаните с тях отрасли. Той е на мнение, че все още е голяма неяснотата какво предстои за икономиката.

„През пролетта мислехме, че инфлацията може да се укроти с едно-две вдигания на лихвите, но това явно няма да е достатъчно“, отбеляза Богданов.

Според икономиста Владимир Сиркаров действията на ЕЦБ за овладяване на инфлацията са доста закъснели и плахи. „Инфлацията е едно от най-деструктивните икономически явления и води до сериозни дисбаланси в икономическо отношение“, отбеляза той. Сега инфлацията е породена по линия на предлагането, смята Сиркаров и допълни, че в подобна инфлационна криза, когато се очаква и рецесия, отделните сегменти на инвестиционните активи също страдат и перспективите през следващата година не са толкова добри от гледна точка на чисто инвестиционното хеджиране на инфлационните рискове.

Според него е съвсем естествено пазарът на имоти, с цялата му сегментация, да върви към охлаждане и корекция, но според него това е нещо полезно. Той обаче не смята, че има предпоставки за проблеми като след световната финансова криза през 2008 г. и счита, че кризисният период ще бъде относително по-кратък и лек. Една от причините за това е липсата на елемента на финансова криза в настоящата ситуация и в стабилността и добрата капитализация на банките.

Според Владимиров големият въпрос сега е дали паричната политика има същата сила и възможности за овладяване на инфлацията като преди 30-40 години. Той отбеляза, че противно на очакванията големите икономики все още не са навлезли в рецесия, но негативните очаквания на бизнеса може да доведат до по-сериозен от прогнозите спад на БВП.

Ангелов отбеляза, че когато големите държави вдигат лихвите, настъпва финансова криза в периферията и даде пример от миналото със страни от Латинска Америка. Според него България е в уникална ситуация, защото заедно с Хърватия е в чакалнята на еврозоната. „Имаме варианта да се присъединим към стабилна валутна зона или да отидем още повече към периферията. Това е допълнителна възможност за България, от която можем да се възползваме“, коментира той.