Сътресенията на паричния пазар сгъстяват облаците над бизнес имотите във Великобритания

Собствениците на най-големите молове, небостъргачи и индустриални имоти във Великобритания са изправени пред ръст на разходите за обслужване на заемите си и рецесия, която може да потисне цените с до една пета, принуждавайки кредитори и инвеститори да преосмислят апетита си към бизнес имоти, пише Ройтерс.

Развитите икономики в цял свят се борят с обхватни последици след края на годините на ултраразхлабената парична политика, която задържаше високи цените на активите и ниски разходите за обслужване на дълговете.

До момента сътресението от това преобръщане на тенденциите е най-тежко във Великобритания, където сблъсъкът между ръководителите на страната как да се съживи растежът и да се спре инфлацията предизвика резки корекции на паричните пазари.

Докато собствениците на жилища изнемогват под натиска на растящите лихви по ипотечните кредити, ръстът на петгодишния суапов курс също смразява сектора на бизнес имотите във Великобритания, оценяван на 1,6 трлн. долара. Цените на активите на този пазар може да намалеят с 20% до края на 2024 г., считат анализатори от Goldman Sachs.

Данни на MSCI, който проследява месечните промени в цените на над 1794 имота, оценявани на общо около 37 млрд. паунда (42 млрд. долара), показват, че цените са спаднали с 2,6% през септември, най-големия месечен спад от юли 2016 г. насам, месеца след гласуването във Великобритания за напускане на ЕС.

Инвеститори в бизнес имоти като тръстове за инвестиции в недвижими имоти (REITs) разчитат, че ще могат да печелят повече от наеми и от продажби, отколкото са разходите им.

Предвестници като Land Securities, British Land и Hammerson отлагат голямо рефинансиране за след очаквания връх в средата на 2023 г. на бенчмарковата лихва на Английската централна банка (АЦБ), сочат отчети.

Но доброто поддържане на финансите е само едно от предизвикателствата, докато разходите за труд, горива и суровини също повишават рисковете наематели с ограничени ликвидни средства да върнат ключовете си.

Макар и не толкова изложени на рискови имотни заеми, отколкото преди световната финансова криза през 2007-2008 г., банките вече се тревожат от нарушаване на условията по договори за отпускане на заеми, свързани с пазарната стойност на активите или приходи от наеми спрямо поетия дълг за актива, отбелязват източници.

Ако тези условия бъдат нарушени, на инвеститорите може да се наложи да рефинансират по-рано от планираното при по-високи лихви. Анализатори от Goldman Sachs прогнозират, че брутните разходи за финансиране за листнатите британски имотни компании, които наблюдава, може да нараснат със 75% в идните пет години.

Джеймс Лидълмент, управляващ директор на Real Estate Advisory Group, коментира, че цените на бизнес имотите вече са пострадали от по-високите лихви по кредитите, които са основни разходи както за наемателите, така и за инвеститорите.

„Предвид вероятния брой на засегнатите и прогнозите за нивата на лихвите кредиторите може да бъдат принудени да правят отстъпки по договорите в опит за стабилизиране на кредитните си портфейли“, казва той.

Британските тръстове за инвестиции в недвижими имоти използват по-малко дълг сега в сравнение с периода преди финансовата криза. Но докато цените на имотите намаляват, средните съотношения между дълг и собствен капитал нарастват от 23% в началото на годината до 28% сега, казва Закари Гаудж, ръководител на имотните анализи в UBS.

Риск за наемането

Притесненията за финансовите разходи следват години на безпокойство за наемите при някои тръстове за инвестиции в недвижими имоти, след като пандемията опразни офиси, магазини, заведения и ресторанти и намали търсенето на площи от компаниите.

Заетостта на британските офиси е около 30% в последните седмици спрямо средно ниво от 80% преди пандемията, сочат данни на Remit Consulting.

Свободните площи при търговските и развлекателните обекти също остават над нивата преди пандемията. Данни на Local Data Company показват, че те са съответно 10,6% и 15,4%. Посещаемостта на търговските обекти във Великобритания е намаляла средно с около 15% през 2022 г. спрямо 2019 г., сочат данни на Springboard.

Търсенето на офиси в центъра на Лондон, особено в по-стари сгради, също отслабва.

Само 241 548 кв. м площи са били отдадени под наем през третото тримесечие, което е спад с 30 на сто спрямо второто тримесечие и с 14% спрямо средното тримесечно равнище в последните 10 години, сочат данни на CBRE.

Някои наематели ограничават площите си, за да намалят разходите и потреблението си на енергия, което вероятно още повече ще свие приходите от наеми на имотните компании.

HSBC уведоми служителите си този месец, че е намалила офис площите си в света с около 40% спрямо нивата през 2019 г.

Кредиторът може да се откаже от култовия си небостъргач в Canary Wharf в Лондон в рамките на по-широк преглед на активите си и в същото време да консолидира служителите си на по-малко етажи в 45-етажната кула, намалявайки наетите площи с 25%.

Marks and Spencer ускорява плановете си да затвори 67 по-големи магазина в идните пет години, което е удар за собствениците на имотите му и близките бизнеси.

Фондовият пазар също изпраща сигнали за нарастваща предпазливост на инвеститорите в британски бизнес имоти, като индексът на 15 тръста за инвестиции в недвижими имоти във Великобритания е надолу с 44% от началото на тази година спрямо спада с 9,8% на по-широкия FTSE 350.

Някои международни инвеститори също съобщават за притеснения на британски строителни компании относно възможностите им да финансират строителството.

„Предприемачът казва: Искаме да продадем сега или сме по-отворени да продадем сега, до такава степен, че сме готови да жертваме дял от печалбата на строителната компания, за да продължим напред“, коментира Мартин Здравков, водещ портфолио мениджър в германската компания за управление на активи DWS.