Десетгодишното парти за купувачите на жилища достига своя край. Разходите за обслужване на ипотечни кредити във Великобритания, Европа и САЩ растат рязко в момент, когато разполагаемите доходи се свиват, а прогнозите за забавяне или дори за срив на цените на жилищата сега са обичайни, пише Financial Times.
Миналата седмица консултантската компания Knight Frank прогнозира, че цените на жилищата в Лондон ще намалеят с 10% в идните две години, крайно необичаен ход за имотна агенция, който се прибавя към независими анализи и прогнози на банки за спадове в цяла Великобритания.
Как може жилищните пазари, които са усещали само ръст на цените в последните десет години, да навлязат на територията на срива?
Финансовата криза през 2008 г. даде суров урок за опасностите от прекомерните заеми за закупуване на жилище.
По онова време около един на всеки седем ипотечни кредита се равняваха на или дори надвишаваха 90% от стойността на жилището. Оттогава банките затегнаха критериите си за кредитиране, като само 4 на сто имат същите нива на кредитиране.
Днешните кредитополучатели трябва да набират сравнително големи първоначални вноски и да доказват, че могат да се справят с повишаване на лихвите. Безразсъдното кредитиране до голяма степен е обуздано, намалявайки опасността собствениците на жилища да се озоват в ситуация, при която кредитът им е по-голям от стойността на дома им.
Друга ключова характеристика на последните десет години бяха рекордно ниските лихви, които позволяваха на купувачите да теглят големи ипотечни кредити при ниски месечни вноски.
В замяна всеки, който беше в състояние да събере първоначална вноска, можеше да си позволи по-скъп имот с идеята да го изплаща, докато лихвите са ниски, а срокът на ипотечния кредит е достатъчно дълъг. Ниските лихви на практика направиха по-големите жилища достъпни, тласкайки нагоре цените на жилищата и изтласквайки хората, които не можеха да наберат пари за първоначална вноска или да вземат пари на заем от родителите си.
Но лихвите нарастват тази година – Федералният резерв повиши основната си лихва от 0,25% на 3,25%, а Английската централна банка (АЦБ) и Европейската централна банка (ЕЦБ) последваха примера. Пазарите очакват, че основните лихви ще продължат да растат рязко идната година, докато централните банки се опитват да сдържат ширещата се инфлация.
Изведнъж картината с достъпността на жилищата рязко се смени.
„Само преди два-три месеца казвахме, че лихвени проценти до 3 на сто във Великобритания ще бъдат предизвикателство предвид достъпността. Сега пазарите очакват лихвите по ипотечните кредити да достигнат до около 6%“, коментира Нобъл Франсис, директор на икономическите политики в Асоциацията на строителните продукти.
Растящите лихви имат незабавни последици. Ипотечните кредитори във Великобритания бързат да изтеглят продукти, след като „мини“ бюджетът на финансовия министър Куази Куартенг от миналия месец, предвиждащ понижаване на данъците, повиши очакванията за вдигане на лихвите.
Всеки, който днес купува жилище във Великобритания, ще се сблъска с по-високи вноски по ипотечните кредити. Ипотечните вноски като процент от доходите на купувачите на първо жилище достигат приблизително 17 на сто, сочат данни на консултантската компания BuiltPlace.
Но не само хората, които са в началото на жилищната собственост, са засегнати. Има и последици, които ще бъдат усетени по-постепенно. Всеки месец десетки или стотици хиляди собственици на жилище във Великобритания излизат от ипотечни кредити с фиксиран лихвен процент и трябва да сключат нов договор по ипотеката си. Когато го направят, ще се сблъскат с разходи, които са далеч по-високи от настоящите им вноски, и някои може да бъдат принудени да продават.
„В момент, когато мнозинството хора вероятно ще се сблъскат със спадове на реалните заплати, това е перфектна буря за собствениците на жилище, които са купили в последните десет години и не са свикнали с високи лихви по ипотечните кредити“, отбелязва Франсис.
Има признаци, че по-високите вноски по кредитите вече засягат търсенето на нови домове, като имотният портал Rightmove съобщи, че активността на бъдещи купувачи е намаляла миналата седмица спрямо средните нива в последно време, макар и скромно.
Намаляващото търсене ще свие сделките във Великобритания от вече ниска база по исторически стандарти. По-слабото търсене обикновено ограничава ръста на цените на жилищата, а по-малкото сделки означават, че данните може да бъдат изкривени от ограничения брой продажби.
„Явно е, че предстои да видим жилищен пазар с много по-малко сделки, доминиран от купувачи, които удовлетворяват жилищни нужди, и от хора, разполагащи с големи суми в брой“, казва Лусиан Кук, ръководител на жилищните анализи за Великобритания в консултантската компания Savills.
В САЩ вече има данни, че пазарът на продажби се охлажда, като обемите от сделки намаляват в редица големи градове.
Анализ на FT на данни, предоставени от имотната компания Zillow в края на юли тази година, показва, че месечният ръст на продажбите на жилища в САЩ е намалял от 4,4% в разгара на възстановяването след пандемията до средата на 2021 г. до спад от 2,2% 12 месеца по-късно.
Извън необходимостта смърт, дълг и развод са често посочвани като трите най-големи фактора за продажби от брокери на недвижими имоти. Стимулът да продадеш на спадащ пазар не е твърде голям. Но по-високите разходи след предоговарянето на ипотечния кредит може да подложат на натиск някои собственици на жилище да продадат с отстъпка, тласкайки надолу средните цени, определени от регистрираните сделки.
Спадащият брой продажби, ограничената достъпност и натискът върху собствениците на жилище с предоговорен ипотечен кредит може да предизвикат болезнени корекции на цените във Великобритания, САЩ и други страни.
След бюджета на Куартенг множество анализатори сега прогнозират спад на цените на жилищата във Великобритания с над 10% на номинална база в идните две години. Благодарение на ръста на цените по време на пандемията дори толкова рязък спад само ще върне цените на нивата им през май 2021 г.
Но последиците може да бъдат мрачни, особено за купувачите в последно време. На фона на високите нива на инфлацията в САЩ и Европа спад с 10 на сто на номиналните цени ще представлява свиване в реални изражения с близо 25%, като то ще бъде по-голямо от болезнената корекция след финансовата криза.
13:07 | 11.10.22 г.
