JLL: Пазарът на бизнес имоти в България се възстановява, но предстоят предизвикателства

Пазарът на бизнес имоти у нас продължава да показва признаци на подобрение спрямо състоянието му по време на COVID пандемията, сочи докладът Sofia City Report за първото полугодие на 2022 г., публикуван от консултантската компания JLL с подкрепата на IPC Partners Bulgaria и Avalant.

"Активността на инвестиционния пазар за първата половина на годината е обещаваща. Въпреки това, както инвеститорите, така и банките остават предпазливи и следят отблизо макроикономическите тенденции в България и региона“, пише компанията.

Доходността от първокласни офисни сгради и търговски центрове остава същата като през първото полугодие на 2021 г. - 7,5%. Обемът на продажби в търговията на дребно са се увеличили с 5,7% на годишна база към април 2022 г. Индустриалното производство продължава да расте, като към април 2022 г. отбеляза ръст до 17,3% на годишна база. Нарастването на цените на жилищния пазар продължава и все още не показва признаци за промяна на тенденцията, обобщава компанията.

"Българският пазар на недвижими имоти показва ясни признаци на възстановяване след COVID-19 пандемията във всички пазарни сегменти, но най-осезаемо в офисния и сегмента на инвестиционните продажби. Въпреки че предстоят много предизвикателства, търсенето е устойчиво, а инвеститорите проявяват интерес към пазара. Липсата на нови проекти обаче ще ограничи растежа в краткосрочен план", казва Александру Давид, ръководител на отдел "Проучвания" на JLL Румъния и България.

Постепенно възстановяване на инвестиционния пазар

Обемът на инвестициите в България през първото полугодие на 2022 г. е достигнал 95,6 млн. евро в сравнение с едва 26 млн. евро през първата половина на 2021 г., което беше една от най-ниските стойности през последните няколко години.

Доходността от първокласни инвестиции в офис и търговски центрове остава същата като през миналата година, а основната доходност за индустриални проекти също е непроменена на ниво от 8%, въпреки че през първото полугодие на 2022 г. пазарът не регистрира сделки в този сегмент.

Най-голямата сделка на инвестиционния пазар у нас от началото на годината е покупко-продажбата на офис център RichHill на хазартната копания EGT за приблизително 36,5 млн. евро. Секторът на търговските имоти в България също беше сравнително активен с придобиването на Sofia Outlet Centre, Mr. Bricolage във Варна и 80% от Retail Park Yambol на обща стойност 26,8 млн. евро.

JLL очаква, че инвестиционната активност към края на 2022 г. ще бъде доминирана от местни инвеститори, които търсят инвестиции с добавена стойност.

Търсенето на пазара на офиси се стабилизира

Обемът на новосключените договори за наем в София за първото полугодие на 2022 г. възлиза на 79 300 кв.м, което е с 21% повече в сравнение със същия период на 2021 г. През 2022 г. се запазва тенденцията на по-високо търсене на офис имоти от най-висок клас А. Голям дял от сделките (38%) са в новопостроени офис сгради, като компаниите разчитат на първокласните площи като ресурс в усилията си да върнат служителите обратно в офиса.

Процентът на физически свободните площи в София намалява до 20,1% в сравнение с 20,4% в края на предходната година. Макар и с малко, това е първото намаление на общия обем свободни площи от началото на пандемията, което се дължи главно на увеличение в нетното усвояване, както и на спада при новопостроените сгради, пише консултантската компания.

Наемът за първокласни площи достига 15 евро на кв. м, докато наемите на офиси клас А варират от 11,5 до 15 евро на кв. м в зависимост от района и спецификациите на сградата.

През първото полугодие на 2022 г. в София са въведени в експлоатация около 27 хил. кв. м офис площи, което е значителен спад в сравнение с обема през първата и втората половини на 2021 г. (съответно 156 хил. кв. м и 60 000 кв. м).

Обемът на отдаваеми площи в София достига 2,08 млн. кв. м в края на първото полугодие на 2022 г., от които 61% клас А. До края на годината се очаква да бъдат построени 72 600 кв. м, като най-голям дял се очаква в района на Paradise Mall (Хладилника). 26% от очакваните до края на годината проекти са вече предварително отдадени под наем, а други 22% са заети от собственици, което оставя само 52% налични на пазара.

„Първата половина на 2022 г. дава предпоставки за умерен оптимизъм на пазара в София с оглед на високите нива на новосключени договори за наем през периода. Вземайки предвид изтичащите договори за наем през годината и наблюдавания засилен интерес от новонавлизащи компании в страната, пазарът има всички предпоставки да повтори силните миналогодишни резултати от гледна точка на обем сключени трансакции“, коментира Христо Андонов, управляващ директор на „Авалант“.

Пазарът на търговски площи се преориентира към ефективност на разходите

Към момента у нас се строят само ритейл паркове. „Тъй като сега е много подходящ момент за изграждане на рентабилни търговски площи, тенденцията за развитие на ритейл парковете е в пълно съответствие с геополитическата ситуация в България и по света, която насочи вниманието на потребителите основно към пазаруване на стоки на достъпни цени“, коментира Борислав Борисов, партньор в IPC.

През първото полугодие на 2022 г. се регистрира умерена активност по отношение на новите магазини, като в съществуващите търговски центрове в София са открити около 2800 кв.м. „Възприеманите досега като слабости на модела на „главната улица“ - разпокъсана собственост, липса на централизирана координация и директния достъп отвън, напоследък се превърнаха в силни страни или поне не са пречка поради факта, че пандемията от COVID-19 възроди силния интерес към пазаруването на търговски улици и в самостоятелни магазини“, допълва Борисов.

Общите наличности от търговски площи в цялата страна, включващ търговски центрове, ритейл паркове и аутлет центрове, възлиза на над 1,1 млн. кв.м, от които 542 800 кв.м са в София.

През 2022 г., а дори и през 2023 и 2024 г., не се очаква да бъдат построени нови търговски центрове в София. Най-големите проекти за ритейл паркове, планирани в столицата, са с обща брутна отдаваема площ от 57 200 кв.м. Появата им се очаква в края на 2023 г. и началото на 2024 г. Предстои изграждане и на ритейл парк в София с обща отдаваема площ от над 35 хил. кв.м, чието откриване е обявено за края на 2024 г.

Процентът на незаетите площи в София също е стабилен и към първото тримесечие на 2022 г. и е 5,6%.

Умерено нарастване при индустриалните и логистични имоти

През първото тримесечие на 2022 г. пазарът на логистични имоти в София е регистрирал сравнително висока наемна активност с нетно усвояване на 34 200 кв.м, сочат данните на JLL.

„Умереният обем на новозавършените обекти, заедно с активността на наемателите доведе до рязко намаляване на свободните площи в София“, съобщава Мая Балтаджиева, партньор в IPC. Средният процент през първото тримесечие спадна до 2%, което е с около 2 базисни пункта по-малко в сравнение с края на 2021 г.

В началото на годината в процес на изграждане са повече от 420 000 кв. м. В по-голямата си част те представляват разширения на производствени и складови помещения, обитавани от собственици.

Най-големият проект през първото полугодие на 2022 г. е новото съоръжение на DHL Logistics с площ от близо 5100 кв.м.

В края на първата половина на годината проектите в процес на изграждане в София възлизат на близо 423 хил. кв.м, като съотношението между проектите за отдаване под наем и тези за собствено ползване е почти равномерно разпределено.

„Нарастващите оперативни разходи и активното търсене доведоха до леко увеличение на наемите през първата половина на 2022 г. Така наемите на първокласни логистични площи в София достигнаха 4,4 евро на кв. м за средно големи площи”, отбелязва Балтаджиева.