Сделките с имоти в София са над 10 хил. за тримесечие за първи път от 2008 г.

Тенденцията за силен ръст на сделките с имоти в големите градове у нас през миналата година се е запазила и през последното ѝ тримесечие, показват данни на Агенцията по вписванията.

В София през последните три месеца на 2021 г. са вписани 11 685 сделки с имоти. Това е ръст от 22,3% на годишна база и е първият път, в който броят на сделките в столицата преминава прага от 10 хил. от 2008 г. насам.

За цялата минала година в София са вписани 36 836 сделки с имоти, нараствайки с 23,1% спрямо 2020 г. Годишният им брой се доближава, без да изпреварва, този от 2008 г., точно преди срива на имотния пазар у нас, когато те са почти 41 хиляди.

Двуцифрен ръст на годишна база има и при вписаните сделки с имоти в Пловдив. През последното тримесечие на 2021 г. те са общо 5716 и са с 18% повече спрямо същия период на 2020 г. Преглед на данните на Агенцията по вписванията от предишни години показва, че това е най-високият брой сделки в града под тепетата от последното тримесечие на 2007 г.

За годината във втория по големина град у нас са вписани почти 19 хил. сделки, което е ръст от 24,3% на годишна база. Те се доближават много до най-силната за пазара в града година - 2007 г., когато са малко над 19 400.

2021 г. започна малко по-колебливо от гледна точка на вписани сделки в двата най-големи морски града у нас, но от третото тримесечие ръстовете се ускориха и те са завършили годината с общо 15 600 сделки във Варна и 8399 в Бургас. Спрямо 2020 г. това представлява ръст от съответно 17,9% и 24,4%.

Несебър, в чиято служба по вписванията се отразяват и сделките в Слънчев бряг, също отчита още едно силно тримесечие с 2465 сделки в края на 2021 г. За годината там са вписани почти 7300 сделки, което съставлява ръст от 52,5% на годишна база.

Още няколко града у нас отчитат над 1000 сделки за тримесечие – Велико Търново (1283), Добрич (1032), Казанлък (1017), Пазарджик (1348), Плевен (1485), Разлог, където се вписват и сделките с имоти в Банско (1089), Русе (1601), Сливен (1212), Стара Загора (1646) и Ямбол (1268).

В десет града от включените 113 в статистиката на Агенцията по вписванията са регистрирани под сто сделки с имоти за тримесечие.

Общо в страната между октомври и декември 2021 г. са вписани 75 207 сделки с имоти спрямо малко над 61 хил. през 2020 г. Това е увеличение от 22,7% на годишна база. Общо през миналата година в службите по вписванията у нас са отразени близо 248 хил. сделки, като те нарастват с 21,4% спрямо година по-рано. За сравнение, през 2008 г. вписаните сделки с имоти в страната са почти 310 хиляди.

Един от основните фактори, които влияят на жилищния пазар у нас през последните две-три години, е новото строителство и големият ръст на сделките миналата година отразява въведените в експлоатация нови жилищни сгради, коментира пред Investor.bg Младен Митов, пазарен анализатор в агенцията за недвижими имоти „Явлена“. Според него новото строителство е предпочитано от купувачите пред вече съществуващите сгради заради качеството на влаганите материали, възможността да получат жилището в завършен вид и изградената добра заобикаляща среда.

„До 2016-2017 г. за ново строителство в София почти не се говореше. От 2018 г. насам започна активно строителство на нови жилищни сгради, при които технологичният цикъл на завършване е от две до четири години. Така че от миналата година сме свидетели на огромен брой сделки, в които доста сериозен дял има новото строителство. Повечето собственици на подобни имоти получават нотариален акт след въвеждането на сградата в експлоатация и едва тогава сделката се отразява в службата по вписванията“, отбеляза той.

При сравнение с 2019 г. ръстът на сделките в София през миналата година е около 23% и според Митов увеличението не е твърде голямо предвид значителния обем на новото строителство. Подобна е картината и в другите три най-големи града у нас – Пловдив, Варна и Бургас. „В Пловдив ново строителство се предлага активно на пазара още от 2010 г., тъй като там то не беше спряно както в София, където дълги години нямаше нов проект“, коментира пазарният анализатор.

Сделките с имоти в Пловдив са нараснали с 24% спрямо 2019 г. В Бургас ръстът е сериозен с 38%, но според Митов това отново се дължи на активното ново строителство в града. Във Варна покачването на сделките спрямо 2019 г. е с 24%.

Силният ръст на сделките в Несебър той обяснява с желанието на хора, разполагащи със спестени средства, да си осигурят втори имот в страната, за да се изнесат от големите градове. „Пандемията се оказа доста благоприятна за т. нар. ваканционни имоти. Много такива непродадени жилища бяха закупени, и то предимно от българи“, отбеляза Митов. И допълни, че пазарът е силен и в 80% от областните градове у нас, като причината отново е в новото строителство, каквото доскоро не е съществувало. „Има някои областни центрове, в които ново строителство липсва, защото няма търсене и покупателна способност. Но там, където има инвестиционна активност, това означава, че има и купувачи“, изтъкна пазарният анализатор. 

„Трябва да отбележим, че през последните две години активността на жилищния пазар е световно явление и не е ограничена само до България“, отбеляза Митов. Според него това е следствие от пандемията, ниските лихви, спестените пари от хората през този период и желанието им за разширяване на жилищните площи. Но допълни, че темпът на ръст на цените, които се увеличават почти ежегодно с между 5% и 10%, е леко обезпокоителен.

Данните на „Явлена“ сочат, че към декември 2021 г. цените на жилищата в София са нараснали с 9,8% спрямо същия период на 2020 г. В Пловдив жилищните имоти са поскъпнали с 8,8% за година, а във Варна – с 9,9%. В Бургас ръстът на цените достига малко над 8%. Според Митов повишаването на цените отразява силния пазар и силното търсене. „Но поглеждайки към данните за брутната работна заплата към края на третото тримесечие на 2021 г., прави впечатление, че за първи път от три-четири години ръстът ѝ започва да се забавя за сметка на ръста на цените на жилищата, макар че в София, Пловдив и Варна повишаването на заплатите изпреварва покачването на цените на жилищата. Единствено в Бургас ръстът на работната заплата е малко над 6% към третото тримесечие, а цените към края на годината са нараснали с малко над 8%“, отбеляза Митов.

Според него тенденцията ръстът на работната заплата да изостава от поскъпването на жилищата тепърва ще се проявява и в един момент може да се окаже спирачка за ръста на цените. „Освен това пазарът в страната ни е малък, на него не идват непрекъснато нови и нови клиенти. Затова очаквам да се стигне до точка на насищане, която вероятно ще бъде достигната през третото или четвъртото тримесечие на тази година“, прогнозира пазарният анализатор.

Засега той вижда предпоставки за висок интерес към закупуване на жилища през 2022 г. заради голямото търсене и по-слабото предлагане. „Но се надявам в скоро време да стигнем до укротяване на цените, защото този непрестанен ръст не е добър“, изтъкна Митов. Според него все още не може да се говори за балон на пазара, въпреки че той вече е близо до стойностите, които са индикатор за надуване на балон. Според някои анализатори това е ежегоден ръст на цените на жилищата от над 10%. „Смятам, че доста от жилищата са надценени, но просто ситуацията в момента – наличието на свободни средства, ниските лихви по ипотечните кредити, отрицателните лихви по депозитите, кара купувачите да влагат свободните си пари в недвижими имоти, тъй като те могат да им носят стойност“, отбеляза пазарният анализатор.

По отношение на банките, които също са важен участник на жилищния пазар, Митов посочи, че от миналата година те са започнали леко да затягат условията по ипотечните кредити. Лихвите вече са малко по-високи от нивата им през 2019 и 2020 г., а изискванията към кредитополучателите са затегнати от гледна точка на самоучастие и ниво на доходите. „БНБ наложи увеличаване на капиталовите буфери на търговските банки заради ипотечните кредити, което дава своето отражение. То доведе до затягане на условията за кредитиране, което според мен е добре и е здравословно“, коментира Митов.

Колкото до продавачите, според него те имат право да искат по-висока цена, въпросът е доколко купувачите са склонни да я платят. „На този етап те са склонни да плащат, но не се знае докога. Първата сигнална лампа ще е за хората, които са изтеглили кредит, защото те купуват сега имот, който ще изплащат 20 до 30 години, а никой не може да каже какво ще се случи през толкова дълъг период и дали купувачът няма да изпита финансови затруднения след пет или десет години“, отбеляза Митов.

Данните на Агенцията по вписванията сочат, че през четвъртото тримесечие на 2021 г. вписаните законни и договорни ипотеки в София са 5359, а за цялата година достигат 17 771. Те са нараснали с 14,6% спрямо 2019 г., т.е. година преди началото на пандемията.

В Пловдив в края на миналата година са вписани 1419 ипотеки, а броят им за цялата 2021 г. е почти 5000. Ако отново сравним с 2019 г., увеличението е с 16,6%. Във Варна вписаните законни и договорни ипотеки само за четвъртото тримесечие на 2021 г. са 1314, а за година броят им достига малко над 4800. При сравнение с предпандемичната 2019 г. те са с 9,2% повече.

В Бургас през четвъртото тримесечие на 2021 г. в службата по вписванията са отразени 644 законни и договорни ипотеки, а общо за годината са вписани 2326. Ръстът им спрямо 2019 г. е с 10,5 на сто.

„Реално погледнато нямаме твърде голяма динамика и ръст на ипотеките. Доколкото ги има, те се дължат на факта, че тези четири най-големи града у нас са притегателен център за много хора, които идват от страната и инвестират в жилище там. Те често не стават наематели, защото при сключване на трудов договор с добра първоначална  заплата, могат директно да си осигурят дом“, отбеляза Митов.

В коментар за неминуемите паралели между ситуацията на жилищния пазар у нас в момента и през 2008 г. той изтъкна, че предпоставките тогава и сега са коренно различни. „Тогава имаше световна криза, срив на американския пазар и на европейските пазари, за който основна причина бяха недвижимите имоти. В момента основната причина за кризата е пандемията, която води до нарушаване на доставките и на производството, до блокади и т. н. В момента в света има много пари, но проблемът е, че няма къде да се инвестират. Икономическата криза и ръстът на цените на горивата и на хранителните стоки са следствие от объркването на световната икономика заради пандемията“, отбеляза Митов.