Само четири квартала в София са достъпни за закупуване на средно жилище от домакинства със средни доходи към третото тримесечие на тази година, сочи анализ на УниКредит Булбанк на 98 квартала в столицата. В същото време 82 от кварталите са оценени като сериозно или крайно недостъпни, а умерено достъпни са 12 квартала в София.
В четири от петте най-големи градове в страната – София, Пловдив, Варна и Бургас, жилищата са крайно недостъпни за домакинствата със средни доходи през 2020 г., сочат още данните от доклада. На национално ниво жилищата са достъпни за 20-те процента от домакинствата с най-високи доходи, а за 50-те процента от домакинствата с най-ниски доходи жилищата са крайно недостъпни.
Достъпността на жилищата е оценена чрез съотношението между цените на жилищата и доходите на домакинствата, като са използвани данни за средните доходи на домакинствата и средните цени на жилищата. Данните за цените са за „цени продава“, които в общия случай са по-високи от цените, на които се сключват сделки, отбелязват авторите на доклада. Доходите на домакинствата са преизчислени, за да се вземе предвид ефектът на сивата икономика.
Достъпността на жилищата е оценена по четиристепенна скала, като те се смятат за достъпни, когато домакинство със средни доходи трябва да спестява до три пъти годишния си брутен доход, за да си купи средно за страната жилище от 73 кв. м. Жилищата са „умерено недостъпни“, когато спестяванията достигат между 3,1 и 4 пъти годишния брутен доход, а са „сериозно недостъпни“, когато средните домакинства трябва да спестяват между 4,1 и 5 пъти годишния си брутен доход, за да си купят средно жилище. При показател над 5,1 пъти жилищата се оценяват като „крайно недостъпни“, обяснява Кристофор Павлов, главен икономист на УниКредит Булбанк.
Домакинство със средни доходи в София трябва да спестява 9,5 пъти годишния си брутен доход, за да си позволи жилище в квартал „Иван Вазов“, което го прави най-недостъпният район за покупка на дом в столицата. На второ място е „Изгрев“ с 8,4, а на трето – квартал „Яворов“ с 8,3.
В топ десет на най-недостъпните квартали за покупка на жилище в София попадат още „Оборище“, „Изток“, „Бункера“, „Лозенец“, „Медицинска академия“, Център и „Стрелбище“.
Най-достъпни са жилищата в „Ботунец“, където домакинство със средни доходи трябва да спестява годишния си брутен доход само 1,8 пъти, за да си позволи жилище с площ от 73 кв. м. Като достъпни се оценяват жилищата само в още три квартала – „Кремиковци“ (2,4), „Илиенци“ (2,5) и „Враждебна“ (2,7). В графата на умерено достъпните попадат „Филиповци“, „Суходол“, „Модерно предградие“, „Свобода“, „Връбница“, „Люлин“ 5 и 2, „Обеля“, „Люлин“ 1 и 3, „Левски“ Г и „Княжево.
Източник: НСИ, Имот.бг, УниКредит Булбанк
Като сериозно недостъпни са оценени 40 софийски квартала, включени в изследването, а останалите 42 са крайно недостъпни, показват изчисленията на УниКредит Булбанк.
Ситуацията сега обаче все пак е далеч от най-високата точка на балона с цените на имотите през третото тримесечие на 2008 г., когато нито един квартал в София не отговаря на критериите за достъпни или умерено недостъпни жилища, а локациите със сериозно недостъпни жилища са само 2%. Останалите 98% от кварталите по онова време са били крайно недостъпни за домакинства със средни доходи.
„Резултатите потвърждават, че жилищата в София са много трудно достъпни в момента. Също така, тези данни позволяват да се направи извода, че пазарът в София се е характеризирал с ясно изразен Boom and Bust модел на еволюция по време на предишния цикъл с цените на жилищата. След началото на новия цикъл - през 2015 г., достъпността на жилищата отново започва да се влошава, тъй като ръстът в цените на жилищата изпреварва този на доходите“, отбелязва Кристофор Павлов.
Според него в столицата има някои значително надценени локации, където цените на жилищата са достигнали нива над преобладаващото ниво на доходите. „Това означава, че е налице риск от спад в цените в някои локации. Ако по каквато и да било причина спадът в цените на жилищата съвпадне във времето с момента, в които цените на ипотечните кредити започнат да нарастват отново, рисковете за финансовата стабилност ще се увеличат“, предупреждава Павлов.
Жилищата в големите градове – достъпни само за най-богатите 10%
В четири от петте най-големи градове в България (София, Пловдив, Варна и Бургас) жилищата са „крайно недостъпни“ за домакинствата със средни доходи през 2020 г., показват още данните от анализа на УниКредит Булбанк В тези градове жилищата са достъпни само за десетте процента домакинства с най-високи доходи. В петия най-голям град – Русе, жилищата са сериозно недостъпни за домакинствата със средни доходи. Достъпни в Русе са жилищата само за двадесетте процента домакинства с най-високи доходи.
В следващите пет големи града у нас - Стара Загора, Сливен, Плевен, Пазарджик и Перник, жилищата са крайно недостъпни само в Стара Загора. Сериозно недостъпни са жилищата в Сливен и Плевен, докато „умерено недостъпни“ са тези в Пазарджик. Достъпни през 2020 г. са жилищата за домакинствата със средни доходи само в Перник.
В следващата група градове - Шумен, Велико Търново, Хасково, Добрич и Благоевград, жилищата са умерено недостъпни за домакинствата със средни доходи. В тази група от пет града достъпни са жилищата за двадесетте процента домакинства с най-високи доходи в Шумен, тридесетте процента домакинства с най-високи доходи във Велико Търново, Хасково и Добрич, както и за четиридесетте процента домакинства с най-високи доходи в Благоевград.
„Като правило колкото по-голямо е населеното място, толкова по-недостъпни са жилищата“, отбелязва Кристофор Павлов.
Жилищата у нас – сериозно недостъпни, но с тенденция за подобрение
Достъпността на жилищата през 2020 г. остава без промяна спрямо 2019 г. У нас през миналата година домакинство със средни доходи е трябвало да спестява брутния си доход в продължение на 4,3 г., за да си купи средно за страната жилище от 73 кв. м. По четиристепенната скала това означава, че жилищата са били сериозно недостъпни за домакинствата със средни доходи.
Дългосрочното средно равнище за периода от 2000 г. до 2020 г. е 4,8 пъти. Това означава, че жилищата през 2020 г. са били 0,5 пъти по-малко недостъпни, отколкото са били средно през 20-годишния период. През последните три години съотношението е останало без промяна, което сочи, че през този период темповете на нарастване на доходите са били равни на тези на нарастване на цените на жилищата, отбелязва Павлов.
Той откроява два цикъла с цените на жилищата в България. Първият обхваща периода от 2000 до 2014 г., но вероятно започва още през 1998 г. със стабилизирането на икономиката след най-голямата криза в съвременната история на страната от 1996-1997 г. За първите две години от този цикъл обаче няма налични данни. „Продължителността на първия цикъл е 16 г., което потвърждава написаното в академичната литература, че циклите с цените на жилищата са много по-продължителни от общите икономическите цикли, като често продължават 15 - 20 г.“, отбелязва Павлов.
Този цикъл започва с цени на жилищата, които са в съответствие с преобладаващото ниво на доходи, като съотношението доходи на домакинства спрямо цени на жилища е около три пъти, т.е. жилищата са достъпни според четиристепенната скала. В първите няколко години от началото на цикъла цените на жилищата и доходите на домакинствата растат с почти едни и същи темпове и не се наблюдава влошаване на достъпността на жилищата.
От края на 2003 г. обаче темповете на растеж на цените започват значително да изпреварват тези на доходите. В резултат на това жилищата бързо стават недостъпни за домакинствата със средни доходи. Само за една година от достъпни през 2003 г., жилищата стават крайно недостъпни, като съотношението нараства до 5,4 пъти през 2004 г. Следват още четири години, в които достъпността на жилищата продължава да се влошава, като достига най-високата стойност от 8,1 пъти през 2008 г. През този период цените на жилищата са далече от нивата, които преобладаващото ниво на доходи предполага. Формира се балон, който достига толкова големи размери, че когато корекцията надолу в цените на жилищата започва през 2009 г., са необходими цели четири години преди цените да се стабилизират отново.
Две години след като низходящия тренд с цените на жилищата приключва, се достига и най-ниската стойност за съотношението цени спрямо доходи. Тази стойност е 3,8 пъти и е достигната през 2014 г.
През 16-годишния цикъл до 2014 г. за домакинствата е било изгодно да купуват жилища в половината от периода – в началото и в края му, а в другата половина жилищата са неизгодни за покупка, тъй като са сериозно или крайно недостъпни.
От 2014 г. в ход е нов цикъл, който започна там, откъдето завърша предишния - с умерено недостъпни цени на жилищата. В началото на новия цикъл - 2015 г. и 2016 г., жилищата са умерено недостъпни. Следват четири години, в които съотношението леко нараства до 4,3 пъти през 2020 г., тъй като през този период ръстът в цените на жилищата леко изпреварва темповете на растеж на доходите.
„Към 2020 г. цените на жилищата остават сериозно недостъпни, но все още като че ли не изглеждат опасно далеч от нивата, които преобладаващото ниво на доходи в страната предполага“, отбелязва Кристофор Павлов.
По децилни групи за двадесетте процента домакинства с най-високи доходи жилищата са достъпни, тъй като за тези групи съотношението цени спрямо доходи е под три пъти през 2020 г.
За домакинствата с доходи от осма и седма децилна група жилищата са умерено недостъпни, тъй като тези домакинства трябва да спестяват между 3,1 и 4 пъти годишния си брутен доход, за да си купят жилище. Сериозно недостъпни през 2020 г. са жилищата за домакинствата от шеста децилна група. За петдесетте процента домакинства с най-ниски доходи жилищата са крайно недостъпни, като десетте процента с най-ниски доходи трябва да спестяват целия си брутен годишен доход преди данъци в продължение на цели 10,7 години, за да могат да си купят средно по размери жилище от 73 квадратни метра.
Достъпността ще продължи да се влошава
Пандемията и по-високите цени на строителните материали допълнително ще влошат достъпността на жилищата през 2021 г., прогнозира УниКредит Булбанк.
„През последните месеци се наблюдава двуцифрен ръст на цените на желязо, цимент и други строителни материали. Очаква се това да окаже допълнителен натиск върху цените на новото строителство, който постепенно да се пренесе и върху цените на вече построените жилища“, коментира Кристофор Павлов.
Вероятно пандемията ще генерира допълнителен ръст на търсенето, тъй като ще се увеличи търсенето на по-големи жилища поради необходимостта да се работи от вкъщи. Тези процеси ще протичат по-бавно в България отколкото в други страни поради по-голямата обща несигурност, допълва той.
Продължаващия спад в доходността на банковите депозити, които остават доминиращ финансов актив, в който домакинствата спестяват, също ще способстват за увеличаване на търсенето.
Комбинацията от тези три фактора според Павлов ще способстват за ускоряване на темповете на нарастване на цените на жилищата през 2021 г. на фона на по-скромно протичащо увеличаване на доходите, с което и достъпността на жилищата допълнително ще се влоши. Картината в отделните населени места ще продължи да бъде нюансирана, като в София и другите големи градове, където търсенето остава най-високо, негативната тенденция на влошаване на индикаторите за достъпност на жилищата ще бъде най-ясно изразена, очаква Павлов.
11:24 | 14.09.22 г.
