В Барселона местни правила за достъпни жилища са спирачка за строителството

Алфонс Идалго и Исхаан Нат са на противоположните краища от финалната линия на имотния пазар в Барселона.

След шестмесечно търсене Идалго е финализирал неотдавна покупката на четиристаен мезонет за 1,9 млн. евро в централен квартал в града, а Нат още е в началните етапи от търсенето на жилище на цена между 4 млн. и 6 млн. евро, за да се установи със семейството си от Делхи.

Обединява ги затегнатият пазар на луксозни имоти в Барселона, който неотдавна се събуди след излизането от блокадите заради COVID, но не разполага с достатъчно налични жилища, за да отговори на търсенето от богати купувачи, предимно чужденци, които искат да се установят в средиземноморския град, пише Financial Times. „Откакто хората започнаха да пътуват през април и май, имаме рекордни продажби. Истинска лудост“, казва

Франсиско Натурмал, партньор в агенцията за недвижими имоти Bcn Advisors, която представлявала Идалго при покупката му, казва, че "сега проблемът е, че нямаме наличностите, от които се нуждаем, особено в луксозния сегмент с цени от 2 млн.-3 млн. евро“.

В случая с Барселона обаче ограничаващият фактор не е само жилищният пазар по време на пандемия, при който търсенето и предлагането не са се върнали към равновесие, а също и поредицата от мерки, предприети от градските власти, за да превърнат Барселона в по-достъпна за местните жители. Вместо това тези мерки може да са засегнали цялостното строителство.

Символ на напрежението е преустроена кула с луксозни апартаменти, която трябва да бъде завършена в началото на 2022 г. на търговска улица в Барселона, която е местният еквивалент на Пето авеню в Ню Йорк.

Кулата, в която се намира най-скъпият апартамент в Испания, жилище на два етажа с площ от 650 кв. м и гледка към Средиземно море, прекара години в чистилището на регулациите. Първоначалните очаквания бяха, че сградата, в която преди време се намираха офисите на Deutsche Bank, на адвокатската кантора Cuatrecasas и на германското консулство в града, ще се превърне в луксозен хотел под международен бранд.

Местният фонд KKH Property Investors купи кулата за 90 млн. евро през 2014 г. Впоследствие попадна в правна безизходица за години наред, след като местните власти в Барселона направиха преход от подкрепящо бизнеса правителство, което предполагаше, че KKH може да обмисли събарянето на настоящата сграда и построяването на по-голяма кула за хотел, към правителство, ръководено от активистката срещу принудителните изгонвания от жилището Ада Колау, която наложи мораториум през 2015 г. на издаването на лицензи за нови хотели, а по-късно, през 2017 г. това се превърна в забрана за нови хотели в центъра на града.

„Затова променихме насоката, за да бъдем реалисти, към план Б – да превърнем сградата в жилищна с бизнес имоти в нея“, казва президентът на KKH Жозеп Мария Фаре.

Сега 34-те апартамента в кулата са напът да бъдат завършени и продадени като Mandarin Oriental Residences, признак за експанзията на брандираните луксозни имоти, които са обичайни в САЩ и Близкия изток, към Европа. Това се случва в град, който иска инвестиции, но не е склонен да се превърне в убежище за богатите.

Обтегнатите отношения на Барселона с хотелите и луксозните имоти, двигатели на които често са чужденци, достигнаха връхна точка след финансовата криза през 2007-2008 г., когато сривът на цените предизвика наплив от чуждестранни туристи и купувачи и изключи от пазара много местни жители.

Кметът Колау дойде на власт през 2015 г. и получи втори мандат четири години по-късно отчасти като реакция срещу това наводняване. Освен мораториума за хотелите правителството ѝ прие и регулация в края на 2018 г., изискваща всички сгради с площ от над 600 кв. м да заделят 30 на сто от жилищата в тях за социални домове.

Отношенията ѝ със строителните компании, които вече бяха трудни след мораториума за хотелите, се влошиха още повече. Компанията Emin Capital, която притежава кулата Agbar в града, заплаши да изключи цветното нощно осветление на сградата в знак на протест.

Броят на заявленията за строителство на жилища над 600 кв. м намаля от 234 през двата месеца преди приемането на правилото за 30-те процента през декември 2018 г., тъй като строителните компании се стремяха да получат разрешение за строеж преди влизането в сила на новата мярка, до 64 през следващите седем месеца, съобщи испанският вестник El Pais. (Строителните компании възразиха конкретно срещу ниския праг от 600 кв. м, заради който по-малки проекти също трябва да заделят апартаменти.)

Пазарът на луксозни имоти в Барселона обаче не спря напълно развитието си. Броят на продажбите на имоти над 1 млн. евро достигнаха 233 през 2020 г. и 146 през първото полугодие на тази година, казва Пабло Романи от консултантската компания Savills.

Но правилото за 30-те процента има изкривяващ ефект, отбелязва Херман Фернандес, управляващ директор на консултантската компания Colliers International в Барселона. Той разказва, че на т. нар. „златен площад“ строителни компании са изградили 83 нови апартамента на цена над 1 млн. евро, което е довело до понижаване на цените, но оттогава предлагането е спряло.

Говорител на властите в Барселона казва, че над сто достъпни жилища са били изградени или са в процес на изграждане благодарение на правилото за 30-те процента, но други 500 са били изгубени заради закъснялото обявяване на мярката и реалното ѝ влизане в сила.

Mandarin Residences, която получила разрешение преди правилото за 30-те процента, е изградена в разгара на конфликта. Проектирана от архитекта Карлос Фератер, сградата разделя бившата кула на Deutsche Bank на две, създавайки офис пространство и място за събития, наети от Seat, испанския бранд на Volkswagen Group, с паркинг на покрива и басейн, свързан от мост с клубното ниво на шестия етаж в по-високата жилищна кула.

Основната 20-етажна кула, построена през 1961 г. и преустроена с бяло-златиста фасада и прави линии, характерни за сградите Mandarin, включва 34 апартамента на цена от 2,3 млн. евро до над 20 млн. евро. Според Фаре редица апартаменти вече са продадени за над 30 хил. евро на кв. м, което е рекорд за Испания, но е доста под нивото на подобни имоти в други международни градове.

Жилищата, които ще разполагат с 24-часови консиерж услуги, трябва да бъдат готови за нанасяне през март и вече има редица продадени апартаменти на първите десет етажа, които са били отворени за предварителна продажба, казва Фаре. Привлечени от възможността да притежават жилище в една от малкото брандирани жилищни сгради в Испания, половината от заинтересованите купувачи са испанци, допълва той. Останалите са предимно германци, англичани, руснаци и американци.

Не всички купувачи и продавачи на пазара на луксозни жилища възразяват срещу целите и дори срещу тактиките на градската администрация в Барселона, а предимствата на града карат мнозина да ги игнорират.

Исхаан Нат, който ръководи операциите за Европа на семейната си индустриална компания Kadimi, произвеждаща стоманени проводници за автомобилната и аерокосмическата индустрия, е завършил магистърската си програма по бизнес администрация в Барселона и я смята за „най-добрия град в света. Страхотно време, страхотен начин на живот, дружелюбни хора, прекрасна култура“.

Но не всички са убедени. „Барселона е специална, защото съм роден тук. Но тя започва да упада“, казва Идалго, който неотдавна продал биотехнологичната компания Infinitec Activos, на която е съосновател, на германската химическа компания Evonik. „Големи градове са упадали в миналото и не мога да приема, че това ще се случи в моя град. Мисля, че се нуждаем от други хора в градската администрация“, допълва той.

Фаре обяснява просто, запитан за бъдещите планове в Барселона – дома на компанията му. „В Барселона нямаме други инвестиции в момента. Променящите се закони не улесняват правенето на нови инвестиции“, казва той.